주택 재건축 사업의 가격변화 요인에 관한 연구 : 창원 재건축 아파트를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Even though the price for the apartment necessary for reconstruction should be reduced as its quality is deteriorated, the price, rather, is increased as the apartment become older, which might cause abnormal price formations or problems in the real estimate market.
Based on this conception of problems, this study searched for a method for negative price formation in the real estate market by finding out the possibility for reconstruction and the relationship between prices of the apartments and by conducting comparative analysis of the factors which have effect on the price in the process of reconstruction.
For these purposes, the apartments which were under reconstruction or had completed reconstruction within the complex of apartments and were located in Changwon-city were selected. Having focus on whether the reconstruction have effect on the price in the market, the price effect, the effect on the price at the each step of reconstruction.
Also, a comparison was conducted between the apartments which were located in the area of residence and the ones which were located in the area of industry in terms of material, location, housing policy, and step of construction.
While the factors which had effect on the change in price were found out in the terms of material, location, housing policy, and the step of construction mentioned above, they had limitations in content, space, and time: the content was the price of the apartments which were included any reconstruction plan; the space was the apartments necessary for reconstruction which were available for any comparative analysis and located in Changwon-city; and the time was between 1986 and 2006 because revision in 2007 made the judgement of the price impossible. With this framework in mind, I examined the trend of price in the reconstruction market and the factors which had effect on the price, and went through the definition of reconstruction business and its change, the present conditions of the price and their problems, the procedures for reconstruction business.
The apartments for the study were bansongjugong apartments which completed the reconstruction, myunggokjugong and gaeumjungjugong apartment which were under reconstruction, on the other hand, naedongjugong and wedongjongong apartments were included, which were under reconstruction and were in the area of industry.
The analysis based on the four categories such as material, location, housing policy, and the step of construction showed how each category had effect on the change in price and how the change in price had effect on the decision of reconstruction.
The results indicated that:
Among the apartments related to reconstruction, the complex of bansong apartments which completed reconstruction were influenced by price, and residence area had greater increase in price than industry area.
In the category of material, there were changes in the size of the apartment from small to midium, so that ordinary people could feel pressure on their shoulders, on the other hand, the price of banson conplex of apartments drastically increased because of reconstruction.
In the category of location, there were big difference between locations. there were greater change in price when the complex was located along the streets and had some harmony with nearby facilities than when it was located in the industry area.
In the category of housing policy, the expectations of increase in the building-to-land ratio caused the change in price. The completion of bansongjugond apartments caused great increase in price even though the price did not greatly change in 2002 when the government announced the policy of housing stablization and in October 29th, 2003 when the government announced the general policy for real estimate.
In the category of the step of reconstruction, as the reconstruction went on, the price increased. There were greater increase in price between recognition by association and business approval than security verification and recognition by association.
As a whole, the reconstructed apartments in changwon-city were largely influenced in price by the bansongjugong apartments, and they are multiply influenced by various factors including not only real property policy housing policy but also location and the step on which the recognition for business was.

국문 초록 (Abstract)

재건축 아파트는 사용기간이 오래되어 주거 서비스의 질이 떨어지기 때문에 아파트 가격도 낮아져야 하나, 건축을 기대한 투기적 수요로 인해 아파트가 노후화 될수록 가격이 올라가는 현상 등 비정상적인 부동산가격으로 인해 조세부담 및 부동산의 원활한 거래를 방해하는 문제점이 생기게 된다.
이러한 문제의식을 가지고 본 연구에서는 재건축 가능성과 아파트 가격간의 관계를 규명하고, 재건축의 진행과정이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 비교분석하여 원활한 부동산 가격의 형성과 부정적 파급효과를 줄이는 방안을 모색하고자 하였다.
본 연구에서 창원 지역 내에서 재건축 아파트내의 완료 및 진행 중인 아파트를 선정하였으며, 초점을 재건축 아파트가 전체 아파트 시장에서 가격효과를 일으키는지의 여부와 가격효과의 정도, 재건축사업이 사업단계별로 아파트 가격에 미치는 영향에 대해서 알아보았다.
또한, 재건축 아파트 중에서도 재건축이 완료된 반송주공아파트와 재건축이 진행 중인 아파트 중 주거지역에 입지한 아파트와 공업지역에 입지한 재건축 아파트의 물리적, 단지적, 주택 정책적, 사업단계별 로 비교 분석을 하여, 재건축 아파트들이 갖고 있는 가격효과를 실증 분석하여 사업 시행에 이해를 돕고 계획 수립을 도모하고, 주택 정책 수립 및 반영에 대한 참고로 활용하기 위한 목적이 있다.
범위로는 물리적 측면, 단지적 측면, 주택 정책적 측면, 사업단계별 측면으로 나누어서 가격변화의 요인을 분석하는데 있고, 내용적 범위는 주택 재건축 사업의 주택가격의 변화요인에 한정하고, 공간적 범위에서는 재건축이 활성화 된 지역 중에 단계별 비교분석이 가능한 창원 재건축아파트로 한정하며, 시간적 범위로 2007년 부동산법이 개정되면서 주택가격의 판단이 불가능해지기 때문에 1986년부터 2006년으로 한정했다. 이러한 틀에 맞춰 재건축 현장의 가격동향을 조사하고, 단계별로 사례조사를 통해 가격 변동요인을 분석하고, 주택재건축 사업의 정의 및 변천과정과 , 가격현황 및 문제점, 주택 재건축사업의 절차, 형성요인 및 변화요인에 대한 고찰을 통해 4가지 측면을 선정하였다.
대상지를 선정함 있어, 앞서 전체의 아파트를 다루기에는 시점적인 차이가 있고, 사업단계 현재 재건축이 완료된 사례인 반송 주공 아파트와, 재건축 사업이 진행중인 사례중 주거지역인 명곡주공, 가음정주공 아파트를 선정하였고, 진행중인 사례중 공업 지역인 내동주공아파트와 외동 주공아파트를 선정해서 물리적, 단지적, 주택 정책적, 사업단계별 측면으로 비교분석을 해서 가격 변동 요인을 분석하였다.
이 4가지 측면의 분석을 통하여 각각의 측면이 가격의 변화요인에 어떤 영향을 미치는지에 대해서 재건축 여부의 차이를 알 수 있었다.
재건축 아파트 중에서도 재건축이 완료된 반송아파트단지의 영향을 많이 받고 있으며, 가격상승폭은 공업지역보다, 주거지역이 가격상승폭이 크며,
물리적인 측면에서는 재건축 건축 아파트의 평형별 특징으로 소형에서 중형으로 크게 계획됨으로 인해서 서민이 주거하기에 가격의 부담이 클 것으로 예상되며, 반송아파트의 재건축영향으로 인해 가격의 상승이 큰 것을 알 수 있다.
단지적인 측면에서는 입지별로 영향이 크며, 도로망과 주변시설과의 조화로운 위치에 있을 때 가격변화요인이 크며, 주위에 시설이 공업지대일수록 가격의 변화요인이 적음을 알 수 있었다.
주택정책적인 측면에서는 재건축사업이 진행되면서 용적률 상승에 의한 기대심리로 인해서 가격의 상승폭이 변동이 있었고, 2002년 주택안정화 정책으로 완만한 가격 폭이 있었고, 2003년 10월 29일 부동산 종합대책으로 인한 가격의 하락폭이 소폭 있었으나, 반송주공아파트의 완공이후에 가격기대심리에 의한 가격상승폭이 큼을 알수 있다.
사업단계별적인 측면에서는 재건축 추진함에 따라 가격이 상승을 하고, 각 단계별로 사업이 상승할수록 가격의 상승효과를 보였고, 재건축 사업이 안전진단에서 조합인가의 단계로 상승할 때보다 조합인가에서 사업승인의 단계로 상승할 때의 가격변화요인의 효과가 더 높은 것으로 분석 되었다.
전체적으로는 창원시 재건축아파트들은 일반 분양이 된 반송주공아파트의 매매가격의 영향을 많이 받았고, 부동산 정책이나 주택적인 정책과 더불어서 입지조건 그리고 사업승인단계 등 서로 복합되어 한가지의 변화요인만이 아닌 물리적인 측면과 단지적 측면, 주택정책적인 측면 사업단계별 측면 이 모든 측면들이 서로가 고려되어 조화 될 때 가격변화요인이 있음을 도출해냈다.
연구의 한계점으로는 재건축아파트만 분석을 하였기 때문에 비재건축아파트, 나아가 전국적인 아파트의 비교분석 등 실증분석이 부족하고, 자료수집의 어려움으로 인한 각 측면별로 각단계의 세분화를 통한 가격상승효과를 구체적으로 확인하지 못한 부분과, 시점으로 2006년으로 한정하였기 때문에 현재 와의 시점적인 오차의 문제가 있다.
그리고 2007년의 부동산법의 시행에 의해서 재건축 사업단지가 적고 사업진행이 거의 되어있지 않아 본 연구에서는 이루어지지 못하였던 분석 이였지만 재건축 분쟁을 완화하고 가격상승을 억제하며 조합원들의 권익을 더욱 보호하기 위하여 만들어진 법률이니 만큼 재건축 아파트 가격에 어떠한 방법으로든 영향을 미치리라고 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장. 서 론1
• 1-1. 연구의 배경 및 목적1
• 1-2. 연구범위 및 방법4
• 1-3. 선행연구 고찰7
• 제2장. 예비적 고찰14
• 2-1. 주택 재건축의 정의 및 변천과정14
• 2-1-1. 주택 재건축의 정의 및 대상14
• 2-1-2. 주택 재건축사업의 변천과정17
• 2-2. 주택 재건축사업의 가격현황 및 문제점19
• 2-2-1. 주택 재건축사업의 가격현황19
• 2-2-2. 주택 재건축사업의 문제점21
• 2-3. 주택 재건축사업의 관련법규 및 절차25
• 2-3-1. 주택 재건축사업의 관련법규 25
• 2-3-2. 주택 재건축사업의 시행절차 28
• 2-4. 주택 가격의 형성요인 및 변화 요인30
• 2-4-1. 주택가격의 형성요인30
• 2-4-2. 주택가격의 변화요인33
• 제3장. 연구 및 분석의 틀36
• 3-1. 연구의 틀36
• 3-2. 분석 및 조사의 틀38
• 제4장. 사례조사 및 분석40
• 4-1. 사례조사 대상 선정기준40
• 4-1-1. 창원시 아파트 재건축 현황40
• 4-1-2. 사례 대상 선정 및 기준42
• 4-2. 사례대상 조사내용 및 비교분석44
• 4-2-1. 재건축사업이 완료된 아파트사례44
• 4-2-2. 재건축사업 진행중인 아파트사례(주거지역)55
• 4-2-3. 재건축사업 진행중인 아파트사례(공업지역)74
• 제5장. 주택 재건축사업의 가격변화요인 분석90
• 5-1-1. 물리적 요인91
• 5-1-2. 단지적인 요인92
• 5-1-3. 정책적인 요인93
• 5-1-4. 단계별 요인95
• 제6장. 결론 98
• 6-1. 연구의 요약98
• 6-2. 연구의 한계99
• [ 참고문헌 ]101
• [ Abstract ]104