공동주택 리모델링 활성화 방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

최근 뉴타운개발이나 재건축 등에 많은 문제점들이 드러나고 있다. 뉴타운개발에서 지나친 비용부담으로 원주민 재정착률이 평균 8∼15%에 불과해 지역주민들은 개발이익을 향유할 수 없는 모순된 결과가 나오고 있고, 재건축도 도시 및 주거환경정비법 그 시행령에서는 재건축 허용연한을 20년 이상으로, 일부 시？도 조례에는 40년 이상으로 규정하고 있어 실제 재건축 대상이 되는 것조차 쉽지 않다. 이에 점차 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 리모델링은 허용연한이 15년으로 재건축의 절반에 불과하고, 과다한 폐기물을 양산하는 재건축과 달리 기존골조를 활용하므로 자원낭비를 줄일 수 있다. 또 기존 아파트의 단열성능을 강화하고, 고효율 냉난방 전기설비로 에너지 절약형 건축물로 재탄생할 수 있어 녹색성장에도 일조할 수 있다. 본 연구는 공동주택 리모델링의 활성화 방안에 관한 연구로서 기존 공동주택 리모델링의 문제점을 파악하고 활성화를 위한 대안을 제시하고자 한다. 연구의 시간적 범위는 리모델링 논의가 활발했던 2005년부터 정부가 4.1 부동산대책을 통해 공동주택 리모델링 수직증축을 허용한 2013년 4월까지로 설정하고, 공간적 범위는 수익성 차원에서 리모델링 가능성이 높은 수도권으로 한정했다. 본 연구의 이론적 부분은 학술논문, 정부 연구자료, 리모델링 단행본 등에 의한 문헌고찰을 통해 수행하고, 효과분석은 공동주택 리모델링에서 논란이 되고 있는 수직증축, 평형전환, 취득세 중복 등에 대해 리모델링 전문가, 공동주택 거주자, 건설업체 종사자들의 의견을 취합하고, 이를 분석하는 방법을 채택했다. 본 연구의 결론은 다음과 같다. 첫째, 리모델링 활성화의 대표적 장애요인으로 꼽히는 미흡한 경제성을 보완하기 위해서는 리모델링 수직증축의 허용으로 실질적인 일반분양을 늘려 분담금을 줄여야 하며, 수직증축에 따른 구조안전 문제는 안전진단의 강화로 해결할 수 있다. 둘째, 리모델링 평형전환을 허용함으로써 주민들의 다양한 평형 기호에 부응하고, 중복적인 취？등록세 및 양도세 부담을 덜며, 평형전환을 인정하는 재건축과의 형평성 문제도 해결하고자 한다. 셋째, 리모델링 조합설립시와 행위허가시 중복된 주민동의 절차로 인한 리모델링위축 문제는 행위허가시 리모델링 주민동의 내용이 조합설립 인가 받을 때와 동일한 경우에 한해 주민동의를 생략하는 방안으로 절충점을 찾을 수 있다. 넷째, 현행법상 공동주택 리모델링 결의에 찬성하지 않는 구분소유자는 조합에 매도청구권을 행사할 수 있고, 조합은 그 주택을 매수하여야 하는데, 조합 입장에서는 소유의사 없이 법률에 의해 매수과정에서 취？등록세를 부담하고, 리모델링 완료 후 등기부 등록할 때 다시 취？등록세를 부담해야 하는 문제가 발생하므로, 매도청구에 의한 조합의 소유권 취득에는 취？등록세를 면제할 것을 제안한다.