개발제한구역의 지가형성요인 분석 : 수도권을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is for a comparative analysis on trends of land uses and land prices in the Restricted Development Zone, especially in Seoul metropolitan area, before and after a certain system reformation, from 1999 to 2005, just before a special law becoming effect on the Restricted Development Zone to settlement for basic direction of Restricted Development Zones adjustments.
In addition, the aim of this study is to seek raw materials for reasonable management of Restricted Development Zone to analyze the factors affecting land prices on the Restricted Development Zone with the hedonic price model.
The results of this study follows;
First of all, in case of the land use pattern in Restricted Development Zone, the retention land areas nearby the mass settlement decrease residential units, residential-commercial complexes, and commerce units. The released land areas, on the other hand, substitute residential units and residential-commercial complexes for agricultural lands to be altered to the hybrid lands or the sites.
However, since the immediate alteration of classified lands can't be placed, there are obviously some problems for effective land management.
As the result of the analysis of the floating land prices rate using total fluctuation of the land values from 1999, the Restricted Development Zones increase the price 2.2times more than the green areas which increase price 1.5 times. and this is the higher increasing price rate than any other Areas in the urban.
And as the result of the analysis of the floating land price rate using the classification land in the Restricted Development Zones, the prices of lands are increased; A road is 4.5 times, a farm land is 2.7 times, a rice field is 2.3 times, a site is 2 times and a forest is 1.5 times the lowest as much as the past.
We have the following results from hedonic price estimation for the analysis on the land prices formation.
In the thesis for year differences from the refined system starting year 1999 to 2005, the relationship between factors affecting land prices doesn't show any distinctive differences except lowing regional dummy variables' effects indicating areas to affect the land prices. It is assumed that the prices elasticities by institutional reformation don't appear apparently in the Seoul metropolitan areas.
As to the thesis for regional differences in the major regions, they affect the land prices. In hedonic price model with Incheon, Seoul and Gyeonggi, the result of Incheon is sufficiently explained, and Seoul, Gyeonggi in orders.
In case of site, Seoul and Incheon are highly influenced with the basis of the analysis of factors affecting land prices under the thesis of land classification. On the other hand, in the 2005 Gyeonggi model, Farm, altered easily other land classification, is the highest of the factors.
Under the aspect of land use, most agricultural use of land indicates a negative effect. In the thesis of areas on the border of a road, a lane is the highest influencing factor of land prices in Seoul but main road is the highest factor in Gyeonggi and Incheon. In case of various distant factors, distances from a railroad and a subway station are indicated positive influencing factors in Gyeonggi and the hate facillities are the factors in Incheon.
In conclusion of above analysis, there are differences under the character of district and this has been influencing the prices of lands.
In the last thesis, analysis of the factors affecting land prices in the conditions between the Restricted Development Zones and Non Restcited area, current land use factors influence the highest to the prices in every areas.
But there are some differences. Residential dummy variables indicate high influence in the Restricted Development Zones whereas they do low influence in Non Restricted areas.
Also, distance from railroads, subway stations and hate facilities indicate high influences in Non Restricted Areas whereas they do low influences in the Restricted Development Zones.
We, therefore, have an conclusion that factors affecting land prices are different under the conditions.
The results of this research can be applied to urban planning in Seoul Metropolitan areas and managing the Restricted Development Zones as the character differences affecting land prices. Considering the land market reflecting regional characters, this research is also of good use applied to prepare the effective management ways for the Restricted Development Zones such as the Restricted Development Zones purchase system, standard establishment of administration for the purchase system, and etc.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 개발제한구역의 제도개선에 따른 토지의 이용현황과 지가변동추세에 대하여 일정한 제도개선 전후를 중심으로 비교분석하였다. 더불어 수도권 개발제한구역을 대상으로 헤도닉 가격모형을 추정하여 개발제한구역의 지가형성요인을 분석함으로써 개발제한구역의 합리적 관리를 위한 기초자료를 제공하려는데 목적을 두었다.
연구를 위한 공간적 범위로는 전국에서 가장 넓은 개발제한구역을 지니고 있는 수도권 지역을 대상으로 하였다. 시간적 범위로는 개발제한구역특별법이 시행되기 직전인 1999년부터 개발제한구역 조정의 기본방향이 확정되기 시작한 2005년까지로 하였다.
연구의 결과 다음과 같은 몇 가지 변화를 관찰할 수 있었다.
개발제한구역의 토지이용패턴을 보면 보존목적의 존치지역의 경우는 행위 완화의 대상이 되고 있는 집단취락지역 주변에 있기 때문에 주거용, 주상복합용, 상업·업무용 등이 감소되는 추세를 나타냈다. 반면에 행위가 완화되는 해제지역에서는 농업용 토지가 잡종지나 대지로 변경되어 주거용, 주상복합용으로의 토지이용이 증가되는 반면 농경지의 이용이 감소되었다. 물론 이와 같은 토지이용의 변화가 토지관리의 기초자료가 되는 지목의 변경으로 즉시 연계되지 않아 효율적인 토지자원의 관리에 문제가 될 수 있을 것이라 판단된다.
토지가치의 총액변동을 이용하여 추정한 1999년부터의 지가변동률 분석에서는 개발제한구역이 녹지지역의 누적지가상승률인 1.5배보다 높은 2.2배의 상승률을 보여 도시지역 내 다른 용도지역에 비하여 가장 높은 상승률을 나타냈다. 개발제한구역 내 토지들의 지목별 지가변동률 분석에서는 도로가 4.5배, 전(밭)이 2.7배, 답(논)이 2.3배, 대지가 2배의 상승률을 보였으며, 임야는 가장 낮은 1.5배의 상승률을 나타냈다.
지가형성요인 분석을 위해 실시한 헤도닉가격모형의 추정결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
우선 제도개선이 시작된 1999년과 2005년 사이에 지가형성요인이 차이가 있을 것이라는 가설에 있어 지가에 가장 높은 영향력을 미치는 요인으로 권역을 나타내는 지역 더미변수의 상대적 영향력이 낮아진 것 이외에는 1999년과 2005년의 지가형성요인들의 영향력 사이에는 명확한 차이를 나타내지 않았다. 이는 수도권 지역의 경우 제도개선에 따른 지가의 탄력성이 명확하게 나타나지 않았기 때문인 것으로 추정된다.
권역별 지가형성요인에 차이가 있다는 가설과 관련해서는 지역별로 차이가 있는 것으로 나타났다. 서울, 인천, 경기로 구분하여 추정한 헤도닉가격모형에서 인천이 가장 높은 설명력을 나타냈으며, 다음으로 서울, 경기의 순으로 나타났다.
또한 지가형성요인별 분석에서는 지목이 대지인 경우 서울과 인천이 가장 높은 영향력을 나타내는 곳이었으나, 2005년 경기도의 모형에서는 용도전용의 가능성이 높은 전이 높은 영향력을 나타내는 곳으로 변화되었다.
토지이용 측면에서는 대부분 농업적 이용의 경우 부(-)의 영향력을 보였다. 도로접면의 경우 교통망이 양호한 서울의 경우 소로와의 접면 여부가 가장 높은 영향력을 지녔으나, 경기와 인천에서는 대로와의 접면 여부가 가장 높은 영향력을 미치는 요인으로 나타났다. 각종 거리요인에 있어서 철도 및 전철과의 거리는 경기도에서만, 혐오시설과의 거리변수는 인천광역시에서만 정(+)의 영향력을 보였다.
이와 같은 결과를 종합해 볼 때 권역별로 해당 지역의 특성요인이 차이가 있으며, 또한 지가형성에도 서로 상이하게 영향을 미치고 있음을 보여준다고 할 수 있다.
마지막 가설인 개발제한구역과 개발제한구역이 아닌 미지정 지역에 대한 지가형성요인 분석에서는 토지이용현황에 대한 요인이 개발제한구역이나 미지정 지역에서 모두 가장 높은 영향력을 나타냈다. 개발제한구역에서 가장 높은 지가영향력을 나타냈던 주거용 더미변수의 경우 미지정 지역에서는 상대적으로 낮은 영향력을 보였다. 또한 개발제한구역에서 지가영향력이 낮게 나타난 철도·전철과의 거리와 혐오시설과의 거리의 지가영향력이 개발제한구역 미지정 지역에서는 높게 나타났다. 이것으로 개발제한구역과 미지정 지역의 지가형성요인도 차이가 있음을 추정할 수 있었다.
이와 같은 연구의 결과들은 수도권 광역도시계획의 수립과 지가형성요인의 특성차이에 따른 조정가능지역의 설정 등에 활용될 수 있다. 또한 지역 특성을 반영하는 토지시장을 고려할 때 개발제한구역의 효율적 관리를 위해 운영 중인 개발제한구역 토지매수제도 및 매수청구제도 운영의 기준설정 등, 개발제한구역의 효율적인 관리방안의 마련에도 유용하게 쓰일 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 = 1
• 1-1 연구배경 및 목적 = 1
• 1-2 연구범위 및 방법 = 3
• 1-3 연구의 구성 = 4
• Ⅱ. 지가형성이론과 개발제한구역의 특수성 = 6
• 2-1 지가형성이론 = 6
• 2-1-1 지대이론 = 6
• 2-1-2 지가이론 = 9
• 2-2 개발제한구역의 특성 = 12
• 2-2-1 개발제한구역의 개념과 유사개념 = 12
• 2-2-2 개발제한구역의 특성 = 16
• 2-2-3 외국의 개발제한구역 = 18
• 2-3 개발제한구역의 지가형성요인 = 21
• 2-3-1 일반적 지가형성요인 = 21
• 2-3-2 개발제한구역의 지가형성요인 = 25
• 2-4 선행연구의 검토 = 27
• 2-4-1 지가와 관련된 연구 = 27
• 2-4-2 개발제한구역과 관련된 연구 = 30
• Ⅲ. 개발제한구역의 현황과 변천 = 35
• 3-1 개발제한구역 정책변천과 효과 = 35
• 3-1-1 강력한 규제시기 (1971-1987) = 38
• 3-1-2 규제완화 확대시기 (1988-1997) = 39
• 3-1-3 구역조정 시기(1998-현재) = 40
• 3-2 개발제한구역 현황 = 43
• 3-2-1 개발제한구역 지정면적 = 43
• 3-2-2 인구 및 가구현황 = 46
• 3-2-3 토지소유현황 = 48
• 3-2-4 중복규제현황 = 52
• 3-3 개발제한구역의 토지이용패턴 = 54
• 3-3-1 개발제한구역 존치지역의 토지이용 = 54
• 3-3-2 개발제한구역 해제지역의 토지이용 = 64
• 3-4 개발제한구역의 지가변동추이 = 80
• 3-4-1 용도지역별 지가변동추이 = 80
• 3-4-2 지목별 지가변동 추이 = 82
• Ⅳ. 개발제한구역 지가형성요인의 실증분석 = 84
• 4-1 가설의 설정과 분석모형의 정립 = 84
• 4-2 지가형성요인의 검토 = 86
• 4-2-1 기초자료 = 86
• 4-2-2 행정구역 = 87
• 4-2-3 지목 = 89
• 4-2-4 토지이용현황 = 91
• 4-2-5 고저 = 92
• 4-2-6 토지형상 = 94
• 4-2-7 방위 = 95
• 4-2-8 도로접면 = 97
• 4-3 실증모형의 추정 = 98
• 4-3-1 연도별 지가모형의 추정 = 98
• 4-3-2 권역별 지가모형의 추정 = 102
• 4-3-3 개발제한구역 및 미지정지역의 지가모형추정 = 109
• 4-4 분석결과 종합 및 정책적 시사점 = 113
• 4-4-1 분석결과 종합 = 113
• 4-4-2 정책적 시사점 = 114
• Ⅴ. 결론 = 116
• 5-1 요약 및 결론 = 116
• 5-2 연구의 한계와 향후 과제 = 119
• 참고문헌 = 120
• Abstract = 125