노인복지주택의 특성요인이 사업의사결정과 입주가격에 미치는 영향

이영숙 단국대학교 대학원 2013 국내박사

국문초록 우리나라는 고령화의 빠른 진전과 함께 압축적인 고령화 과정을 겪고 있다. 2013년 기준 노인인구 비중은 11%를 넘었으며, 이들 대다수 노인의 욕구가 반영된 노인복지주택의 공급과 운영관리의 중요성은 더욱 커지고 있다. 그러나 노인복지주택은 유료노인복지시설로서 민간사업자가 경제력 있는 노인을 대상으로 시장경제 원리 하에 공급하고 있지만, 수요에 비해 공급이 미흡한 실정이며, 법․제도적 미비와 사업자의 경제성 등의 이유로 활성화되지 못하고 있다. 현재는 도입단계로서 일부 고소득층을 대상으로 공급하고 있는 실정이며, 운영이 성공적이지 못한 경우도 있다. 하지만, 빠르게 진행되고 있는 인구고령화 추세와 가족구조의 변화로 인한 생활양식의 변화로 노인복지주택의 지속적인 수요 증가가 예상된다. 그러한 수요에 대응하기 위해서는 민간사업자가 어떻게 하면 공급에 적극적으로 참여하고 노인은 어떤 복지주택에 관심이 있는지 살펴보아야 한다. 이러한 사고에 기초하여 본 연구는 노인복지주택을 건설하는 사업자의 사업 의사결정 요인을 분석하고 이를 토대로 입주자가 관심을 갖는 입주가격에 미치는 영향 요인은 어떠한 것이 있는지를 규명하는데 연구의 목적이 있다. 이를 위해 노인복지주택의 특성요인을 공급자 측면의 의사결정 요인과 입주자 측면의 입주가격 영향요인의 두 가지 측면으로 접근하여 파악하였으며, 두 가지의 특성요인을 서로 연결하여 분석하였다는 점에서 기존의 연구와 차별점이 있다. 첫 번째 분석은 전문가 대상으로 설문조사하여 AHP분석기법으로 분석하였다. 노인복지주택 사업 의사결정의 중요도와 특징을 4개의 전문분야로 구분하여 비교 분석하였다. 그 결과, 공무원과 공무원 이외의 그룹은 견해가 달랐다. 즉, 공무원은 사업주체, 시설구성, 주거환경 등을 중요하게 생각하였고, 민간인 전문가들은 투자수익률과 저가의 재원조달을 더 중요하게 여겼다. 두 번째 분석은 회귀분석방법을 이용하였으며 권역, 입지유형, 입주계약유형, 종합모형으로 구분하여 이러한 요인이 입주가격에 영향을 미치는지 분석하였다. 모형별로 입주가격 영향요인은 다르게 나타났으나, 공통적으로는 입주계약유형이 입주가격에 영향을 미치는 중요한 요인이었다. 노인복지주택의 운영요인, 물리적 요인, 입지요인도 영향을 미치는 중요한 변수로 나타났으며, 이 중에서 운영요인이 가장 큰 영향력을 나타냈다. 연구 결과 다음과 같은 시사점을 도출하였다. 첫째, 서울·경기지역의 도시형 노인복지주택 수요는 지속적으로 증가할 것으로 추정된다. 둘째, 노인복지주택사업 의사결정에서 중요한 것은 ‘투자수익률’ 과 ‘재원조달’이다. 셋째, 노인복지주택 공급에 있어서 정부, 지방자치단체, 공공기관 및 대기업 등 신뢰성 있는 사업주체가 참여하는 것이 바람직하다. 넷째, 사업의 핵심은 운영요인이고, 운영만 전담하는 전문운영사가 필요하다. 다섯째, 사업방식으로 중요한 것은 ‘임대형’이고, 입주자 입장에서도 노인복지주택은 임대 형이 바람직하다. 앞으로는 고소득층뿐 아니라 대다수의 중간 소득층 노인도 이용할 수 있도록 노인복지주택을 공급해야 한다. 이를 위해서 실비수준 가격대의 임대형 노인복지주택의 공급이 필요하며, 민간이 이러한 시설을 원활히 공급할 수 있도록 정부와 지방자치단체의 지원이 필요하다. 예를 들어서 국공유지의 활용과 공공용지의 제공, 국민주택기금 융자제도, 무이자 또는 장기저리의 시설 자금 등을 지원해야 하며, 전문운영업체 육성을 위한 지원도 필요하다. 또한 사업주체의 전문성과 신뢰도 등 역량의 중요성을 인식하여 정부가 직접 사업주체로 참여하는 방안도 검토할 필요가 있다. 노인복지주택은 일반주택과 다른 특수형태의 주거시설이다. 복지와 주거개념이 혼합된 것이 특징이며, 공익적 측면과 사익적 측면이 공존하기 때문이다. 더욱 발전된 노인복지주택의 공급과 활성화를 위해 민간부분의 지원은 물론 정부와 지방자치단체의 보다 적극적인 참여를 검토해야 한다. The purpose of this study was intended to analyze the effect of characteristics of the elderly welfare housing on project decision-making and the price. And to attain the purpose of this study, it attempted to approach in two aspects such as preferences and characteristics of project decision-making on the part of the supplier and influences of the prices on the part of occupant. And attempted to analyze the characteristics by way of connecting two parts with each other. In the first analysis, the questionnaire research was conducted for specialists and its data were analyzed in an AHP analytic technique. An attempt was made to make comparative analysis against the preferences and characteristics of decision-making on the elderly welfare housing project by dividing it into four special fields such as developer, operator, investor and public officials. It was found that there was a difference in the opinion between the groups of public officials and other than them. While public officials viewed ‘project entity’, ‘composition of facilities’, ‘residential environment’ and the like as important factors, the private specialists viewed ‘rate of return on investment’ and low-priced ‘raising of financial resources’and the like as important factors. In the second analysis, the Hedonic Price Model was analyzed in an regression analysis method. An attempt was made to analyze influences on the price of the occupants by dividing them into four models, i. e. the zone model, the type of location model, the type of occupancy contract model and the comprehensive model. It was found that the price influence varied by model, and the type of occupancy contract was the statistically significant in common in the models. And the operating factor, physical factor and locational factor were the important variables too, and out of which the operating factor had the greatest effect on the price for occupant of elderly welfare housing. As a result, this study came to get draw the following several findings : First, it is estimated that the demand of downtown-type elderly welfare housing to be increased in Seoul and Kyonggi-do area. Second, ‘rate of return on investment’ and ‘raising of financial resources’ are the important points in decision-making on the project of the elderly welfare housing. Third, it is desirable that reliable entities such as national government, local government, public agency and large company should participate in the elderly welfare housing project. Fourth, the core of the project is the operating factor, and the specialist who is fully in charge of the operation of elderly welfare housing is needed. Fifth, important method of operation is the ‘rental type’ which is also desirable on the part of occupant, for the project of elderly welfare housing. It is viewed that the supply of rental type elderly welfare housing at the level of actual expenses is required. And institutional support of the national government and local government is required enabling private supplier to participate in the project. For example, utilizing the national-owned and or public-owned land, providing land for public use, providing loan system without interest and or long-term low-interest for construction, including National Housing Fund system and so on. It is also necessary to provide supporting system to raise the specialist in operations, and to enable reliable entities to participate in the project such as local government, public agency and large firms and so on. In view of the importance of capability such as the speciality and reliability, it is also desirable to examine the scheme for national government to participate directly as the project entity. Elderly welfare housing is the residential facility of special form which is different from general housing, as it is characterized by the mixed concept of welfare with residence and the coexistence of public and private interests. Both national government and local government should provide institutional support for private sector to participate in the project, as well as to participate by themselves aggressively, for more advanced elderly welfare housing to be supplied and vitalized.

용인경전철 사업이 역 주변 지가에 미치는 영향에 관한 연구

송종율 단국대학교 부동산·건설대학원 2015 국내석사

도시철도는 토지이용의 잠재력 및 접근성을 향상시켜 다양한 도시 기능과 활동을 창출하며, 주변 지역 지가 상승의 주요 요인으로 작용한다. 이에 본 연구는 용인경전철 사업에 따른 주요 역세권의 지가 변화를 입지별, 거리별, 용도지역별, 사업시기별로 분석하는 것을 목적으로 하였다. 연구의 시간적 범위는 2001년 사업 고시부터 2014년 현재까지이며, 역사별 이용자 수와 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 5개역(거점역 3, 일반역 2)을 조사대상역으로 설정하였다. 또한 역을 중심으로 반경 500m 이내를 역세권으로 설정하고, 지가의 조사범위를 역세권으로 한정하였다. 다양한 외부환경 요인을 제거하고 대상 역 별 지가의 객관성을 확보하기 위하여 개별공시지가를 조사한 후 물가상승률을 반영한 환산지가를 구하고, 환산지가에 대하여 입지별, 거리별, 용도지역별, 시기별 지가변화율을 분석 하였다. 지가변화율은 독립표본 t-검정, 일원분산분석법, 반복측정 분산분석법 등 통계분석을 실시하였다. 용인경전철 사업 시기별로 역세권 지가변화율을 입지별, 거리별, 용도지역별로 비교 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 입지별 분석 결과 거점역보다 일반역의 지가가 높게 나타났으며, 용인 경전철 사업이 진행될수록 지가상승률 또한 높게 나타났다. 이는 건설경기 불황으로 거점 역 주변 개발 사업은 지연된 반면, 일반역인 초당역과 명지대역 주변은 아파트와 지식산업센터 등 개발호재가 크게 작용했기 때문으로 판단된다. 둘째, 역 중심으로부터 거리별로 분석한 결과 지가변화율은 전체적으로 역과의 거리가 멀수록 높았다. 이는 용인경전철 노선이 대부분 국유지인 하천 등을 통과하고, 역 또한 하천에 인접해 있는 특수성이 있어 중(重)전철 사업처럼 역 주변에 근접한 토지의 지가가 높은 것과는 대별된다. 셋째, 용도지역별 지가변화율은 경전철 사업 전 시기에 걸쳐 녹지지역이 가장 높았으며, 이는 경전철 구간 주변이 대부분 택지개발지구에 편입되지 않은 녹지지역으로 역세권 개발 기대심리가 반영된 결과로 판단된다. 또한 상업지역과 공업지역의 지가상승률이 높은 이유는 동백역 인근에 이마트와 쥬네브 등 대형 상권이 형성되어 있고, 공업지역인 기흥역세권 개발 효과로 사료된다. 본 연구는 용인경전철 5개 역을 대상으로 경전철 개통 전후의 지가변화율을 분석하였다. 향후 경전철 개통에 따른 지가 변동을 보다 정확하게 분석하기 위해서는 역세권 주변 거주자 및 이용자에 대한 개별행태자료를 이용할 필요가 있다. 이와 더불어 경전철이 개통되지 않은 유사한 지역과의 비교분석을 통하여 경전철 개통에 따른 효과를 추출할 연구가 추가적으로 진행되어야 할 것이다.

생태도시에 대한 주민의식에 관한 연구 : 생태도시의 부정적 요소의 수용의사를 중심으로

이규배 단국대학교 2009 국내석사

최근 들어 범세계적으로 지구온난화가 가속화 되는 등 이상기후 현상으로 인한 피해가 늘어 가고 있다. 이에 대해 세계 각국은 더 이상 지구환경에 대한 파괴를 막고자 각종 회의와 협약을 통해 공동대응의 음직임을 보이고 있다. 이러한 위기의식은 인문·사회·과학 분야 전반에 걸쳐 친환경이라는 주제를 중점으로 활발한 연구가 진행되고 있고 도시문제를 고민하는 도시계획 역시 이러한 배경을 중점으로 ‘생태도시’라는 이념이 생겨나게 되었고 이를 실천하고자 하는 많은 음직임을 보이고 있다. 하지만 생태도시의 긍정적인 목표를 달성하기 위해서는 우리가 지금까지 무의식중에 당연하다고 받아들여졌던 의식과 행동들을 과감하게 수정해야 한다. 생태도시를 여러 가지 기술적·행정적 뒷받침을 통해 물리적으로 조성할 수는 있지만 도시의 기초단위인 시민들의 협조 없이는 생태도시의 정착은 불가능하다. 그래서 일반인들이 인식하고 있는 생태도시에 관한 의식을 조사·연구함으로써 생태도시가 국내에 정착 될 수 있는 기초가 되길 바라면서 본 연구를 하였다. 특히 지속가능한 발전을 위한 생태적 삶을 위해 기존 의식과 행동양식의 변화를 어떻게 받아들 것인지, 또한 이로 인한 거부감이나 이질감, 불편함 등의 부정적 요소들에 대해 얼마나 수용할 준비가 되어있는지에 대해서 중점적으로 면접 및 설문조사를 하였다. 조사 대상자들은 거주하고 있는 도시에 대하여 보통 이상의 만족감을 느끼고 있었다. 특히 소득이 높을수록 만족감을 느끼는 정도가 높았는데, 이는 경제적 여유로 인해 거주하고자 하는 도시의 선택 폭이 넓고 또한 이주할 수 있는 능력이 높아지기 때문으로 해석된다. 한편 도시환경의 중요요소로는 도시의 편리성, 친환경성, 경제성, 미관 및 위생 순으로 꼽았으며, 현재 거주하고 있는 도시가 만족감을 주는 요소로 위의 결과와 거의 일치하는 패턴의 응답을 보였다. 이를 보아 자신이 생각하는 도시환경의 중요요소가 거주도시를 선택하는 요인으로 작용한다는 것을 알 수가 있었다. 또한 도시의 편리성을 도시환경의 가장 중요한 요소로 꼽아 도시가 지닌 집약적이고 복합적으로 연계된 생활편리성을 가장 중시한다는 것을 알 수 있었다. 평상시에 느끼는 생태도시에 대한 인식으로는, 용어에 대한 노출 경험은 전체 응답자 중 과반수를 약간 넘어 아직 일반인들에게는 낯선 것으로 파악 되었으며, 대다수가 생태도시에 대해 단순히 친환경적으로 도시경관이 잘 꾸며진 도시 정도로 인식하고 있었다. 이에 비해 전문직 직업군은 일반평균보다 월등히 높은 63.6%가 비교적 정확한 의미로 알고 있었다. 또한 생태도시의 궁극적인 이념과 그 구체적인 실천방안에 대해 설명한 후 행한 조사에서는 86.6%가 생태도시의 이념에 대해 긍정적인 평가를 했으며 응답자의 91.9%가 이러한 이념을 바탕으로 도시가 건립되어야 한다고 생각했다. 또한 이러한 도시가 조성된다면 약 60%가 이주를 희망하는 것으로 나타났다. 이러한 조사를 바탕으로 생태도시의 부정적 요소에 대한 수용정도를 조사 분석하였는데, 대부분의 응답자들은 전반적인 항목에 대해서 매우 낮은 수용의사를 보였다. 낮은 수용정도에 의한 순서를 보면 ①생태교육 참여 ②사회계층간 혼합 ③대의적 가치를 위한 희생과 노력 ④대중교통 및 도보 등의 이용 ⑤주거유지비용 상승⑥자원절약을 위한 희생 ⑦주택구입비용의 상승 등의 순으로 나타났다. 이 중 주택구입비용 상승 가능성에 대해서는 긍정적 36.1%, 부정적 34.9%로 유일하게 긍정적인 반응이 높아 상대적으로 높은 수용의사를 보였다. 이는 주택구입 비용의 상승이 주택 및 주변 환경의 개선을 통한 혜택으로 자신에게 직접적으로 돌아오고 이를 향유 할 수 있으므로, 일종의 ‘투자’로 인식함으로써 기꺼이 지불하겠다는 의사로 분석되었다. 이와 더불어 생태도시의 조성과정에서 주민의사의 반영에 대해서는 86.6%가 굳이 필요성을 느끼지 못하며 참여의사 또한 8.1%만이 적극적인 의사를 보였다. 전반적인 연구를 종합해 보면 생태도시에 대한 이념에는 찬성하지만 그로 인한 부정적 요소들에 대해서는 수용할 준비가 부족한 것으로 드러났다. 특히 이러한 부정적 요소에 대한 수용정도는, 희생에 따른 기대가치가 개인에게 집중적일수록, 가시적이며 직접적일수록, 그 수용정도가 높아졌다. 이와 반대로 희생에 따른 기대가치가 타인에게 분산될수록, 비가시적이며 간접적일수록, 그 수용정도는 낮아지는 패턴을 보였다. 본 연구는 면접과 조사를 병행해야 하는 현실적 어려움으로 인해 모집단의 규모가 작고, 서울 및 수도권 대도시 거주자로 한정되어 있으며, 인구통계 및 사회경제적 특성이 비교적 조사에 응답성이 높은 계층으로 편중되어 있어서, 조사결과 또한 편향될 수 있었을 가능성을 배제하지 못하고 있다는 점에서 한계가 있었다. 하지만 생태도시라는 이상적으로는 매우 긍정적인 주제에 숨어있는 다면적인 영역들을 통해, 인간의 인식과 행동양식 간의 차이를 규명하고자 노력한 것에 의의를 두는 바이다. The world is worry about serious environmental destruction. Due to the green house effect of the Earth, there are many catastrophic damages happened. Because the green house cause global warming. So all of the world is gathering together to prevent further pollution through many kinds of conferences and agreements. Because to stop the pollution and environmental destruction, all of the countries need to work out for it together. Also many researches have been proceeded in all of the fields of study. Therefore, the ecological urban planning has been adapted to solve all the problems related to the pollution. This eco-city is a progressive movement and it could be an effective solution to save the Earth. But to maintain the principle, we have to change many kinds of habits and awareness on our daily lives. We can make eco-city physically, but without the help from the citizen, it can't come true. Also the most important part of the questions is how the citizen would feel about the changes and how fast they can be ready for the sudden changes, and how much they are ready to take the inconvenience of the changes. To find out those questions, I did many interviews and researches with enormous numbers of people. Most people are quite satisfied about the town where they live, especially the more income they make, they feel better than others in need. This is because they have many possibilities and abilities to choose where to live, and where to move just in case. The important elements for living in the city are convenience, environmentally friendly surroundings, economical efficiency, sanitation and view of the city. Those things are well matched with citizen's thoughts about their home town. Furthermore, 'convenience' is the most important factor for people. Most of people didn't have much informations about ecological polis. They simply thought that as an environmentally friendly city. Also, I found that 63 % of the people who work in professional fields, they understood better than the usual people. After explained about the eco-city to the people, 86.6% of people had big agreements about this concept, 91.9% of people wanted to co-operate to make the city, 60% of people had opinions to move into the city. Also I researched how many percentages of people are willing to take disadvantages or inconvenience due to build ecological polis. This was the most important research of all. To take benefit from ecological polis, we need to change old habits, and it could be an investment or sacrifice depend on how serious people think about it. Most of the people generally showed low receptive capacity of the negative factors. In order of low receptive capacity of the negative factors; 1. Participation in environmental education 2. combining different social status 3. Sacrifice and effort for a great reason 4. Use of public transportation and walk 5. Raise of residental maintenance fee 6. Inconveniences for saving natural resources 7. Raising housing prices. People had different opinions about the raising housing prices. 36.1% of the people had positive 34.9% of people had negative opinions. That means the positive side of people are willing to invest their money to the house for the future benefit. If it takes people's co-operation to construct eco-city, only 8.1% of people showed interests in making progressive work. And the rest of the people didn't want to be involved with it. This research was limited based on the metropolitan cities only. We had limited people who lives in big cities around Seoul area. In other words, this research is based on a limited status group of people's opinions only. But this research is valuable for trying finding out differences between habits and awareness of human-being through various factors of eco-city.

노인복지복합시설의 공간 배치에 관한 연구

권상록 단국대학교 대학원 2012 국내석사

South Korea became the ‘Aging Society’ which the rate of the aging population reached 7% in 2000. In 2018, it is expected that the rate of the aged population would reach 14%, and the aging society would turn to Aged Society. Also, it is expected that the ‘Super Aged Society’ would reach 20%, in 2026. A sudden increase of care services would be expected, since as the South Korean society has become the serious aging population, the number of the elderly over 75 increased over the number of the elderly under 75. In this regard, the South Korean government took the drastic steps to introduce the ‘Long-Term Elderly Care Insurance’, in July 2008. Since then, a rapidly increasing number of welfare services and facilities have begun to appear. Some local autonomous institutions or agencies planned to install welfare facilities as mix-use complexes for the elderly. The government established welfare mix-use towns and complexes for the elderly in the agricultural and marine community in 1996 and 2005, respectively. Seoul city announced to build five welfare mix-use facilities for the elderly by 2014. In addition, it is expected that mix-use complexes for the elderly, medical and housing welfare will be built around Geumsan-gyun and Bucheon city. The major purpose of this research thesis is to offer data of an effective layout of each facility use of upcoming welfare mix-use complexes for the elderly based on analytic researches on the space layout on already established welfare mix-use complexes for the elderly. To do it, this research thesis studied two cases of domestic and foreign cases. As to domestic cases, this thesis categorized and analyzed the cases of ‘Downtown type’, ‘Suburb type’, ‘Rural and Resort type’. ‘Downtown type’ was selected as Seoul Seniors Gayang Town, in other words, the typical Welfare Housing Complex for the elderly in Seoul city, and was selected as the Classic 500, in other words, the Care Facility. ‘Suburb type’ was selected as Samsung Noble County, in other words, the Senior Care Facility in Yongin city, and was selected as the ‘Heritage’, in other words, the Welfare Housing Complex for the elderly in Bundang. And, ‘Rural and Resort types’ were selected as Seocheon Amenity Welfare Town and Gimje Mix-use Complex for the elderly where provided welfare, medical and elderly housing welfare services, one of the government’s business project in 1996 and 2005. As to foreign cases, this thesis made the literary and web site researches on the two cases in Japan where agricultural community-based mixed-use complexes become under lay and the two cases in U.S where Retirement Community becomes concentrated. This research thesis conducted a domestic study through the direct visit to pertained facilities and interviews with people in charge. And, this thesis studied and analyzed the space layout, use and volume of each welfare facility’s floor. The analytic research outcomes on the space layout of each mixed-use complex are as follows : First, ‘Downtown type’ consists of combinations of compact facilities concentrated in narrow land, putting a restriction on the establishment of land sites due to high land value. Thus, it is desirable to place accommodation facilities in high-rising complexes for static environmental space, while it makes sense to place utility facilities in middle and low-rising complexes for dynamic space. Also, it is good to concentrate daily activity and athletic space all around basement. Second, it is appropriate to group indoors and outdoors facilities of each type into static and dynamic space and install those facilities, given that the land values of relatively large site-available ‘suburb’, ‘rural and resort types’ are somewhat cheaper than ‘downtown type’. In conclusion, the more ultimate purpose of the welfare mix-use complexes for the elderly is to offer comfortable and integrated welfare services in reasonable linkages with each space through the space layout right for senior facilities. 우리나라는 2000년 고령화율 7%로 ‘고령화 사회(aging society)’에 진입하였고, 2018년에는 고령화율 14%에 이르러 ‘고령 사회(aged society)’가 될 전망이며, 2026년에는 고령화율 20%로 ‘초고령화 사회(super aged society)’에 진입이 예상된다. 이처럼 심각한 고령화의 진행과 더불어 점차 젊은 노인층보다 75세 이상의 고령자가 많아져 요양서비스의 급증이 예상된다. 이에 정부에서는 2008년 7월부터 노인복지정책에 커다란 변화인 ‘노인장기요양보험’을 실시하면서 다양한 복지서비스와 시설들이 급증하였다. 또한 일부 지방자치단체에서는 정책적으로 복지시설의 양적·질적 향상을 위해 노인복지시설들을 복합단지로 계획하는 사례가 나타나고 있다. 즉, 정부는 1996년 노인복지종합타운과 2005년에는 농어촌노인복지단지를 추진하였고, 서울시는 2014년까지 노인복지복합시설 5곳을 건립한다는 계획을 발표하였다. 이 외에 금산군과 부천시에서도 노인복지·의료·주거 등으로 이루어진 복합시설이 건립될 예정이다. 본 연구의 목적은 기(旣) 건립된 노인복지복합시설의 각 기능별 시설의 공간 배치에 대해 조사·분석한 결과를 토대로 추후에 설립될 노인복지복합시설의 각 시설별 용도에 따른 효율적인 배치 방안을 모색함에 있다. 본 연구의 사례는 크게 국내 사례와 해외 사례로 나누고, 국내 사례의 경우 도심형과 도시근교형, 그리고 전원·휴양형의 사례로 분류하여 분석하였다. 도심형은 서울시의 대표적인 노인복지주택인 서울 시니어스 가양타운과 요양시설인 더 클래식 500 을, 도시근교형은 양로시설인 용인시의 삼성 노블카운티와 노인복지주택인 분당의 더 헤리티지를, 그리고 전원·휴양형으로는 1996년과 2005년의 정부 추진 사업으로 복지시설, 의료시설, 노인주거복지시설 등이 복합되어 있는 서천 어메니티 복지마을과 김제 노인종합복지타운을 선정하였다. 해외 사례는 농촌지역을 중심으로 복합화가 진전되어 있는 일본의 2곳 사례와 미국의 은퇴자촌(retirement community) 2곳을 관련 문헌과 웹 사이트를 통하여 조사하였다. 국내 조사는 해당 시설들을 직접 방문하여 시설 운영자와의 면담을 통하여 복지시설의 평면 배치와 각 층별 용도 및 규모에 대하여 조사·분석하였다. 분석결과를 통한 복합시설의 시설별 공간 배치 방안은 다음과 같다. 첫째, 도심형의 경우는 높은 지가로 인하여 부지 확보에 한계가 있어 좁은 대지 위에 압축적인 시설의 결합으로 이루어져 있다. 따라서 입소시설은 정(靜)적인 환경 제공을 위해 주로 고층에 배치하고, 이용시설은 주로 동(動)적인 공간으로 중·저층에 위치하는 것이 좋다. 또한 활동적인 운동공간은 주로 지하에 위치하는 것이 좋다. 둘째, 도시근교형과 전원·휴양형은 도심형의 높은 지가에 비하여 다소 저렴하여 비교적 넓은 부지의 확보가 가능함으로 실내 시설물과 야외 시설물을 정적 공간과 동적 공간으로 분류하여 설치하는 것이 좋다. 결론적으로, 노인시설의 복합화는 노인시설의 용도에 맞는 공간계획을 통한 공간 간의 합리적인 연계를 통해 편리한 통합서비스를 제공함에 있다.

데이터 마이닝에 의한 토지거래허가제의 영향 변수 연구 : 시흥시 토지거래허가 사례를 중심으로

송윤진 단국대학교 2013 국내석사

(국문초록) 데이터 마이닝에 의한 토지거래허가제의 영향 변수 연구 - 시흥시 토지거래허가 사례를 중심으로 - 단국대학교 부동산ㆍ건설대학원 도시 및 부동산개발학과 도시 및 부동산개발 전공 송 윤 진 지도교수: 김 병 량 우리나라는 고도성장을 통한 인구증가, 도시화, 산업화로 인해 토지의 수요가 급격히 증가하였다. 이에 제한된 토지가 투자의 수단으로 이용되며, 토지투기로 인한 빈부의 격차를 심화시켜 사회적 문제가 발생하고 있다. 이를 방지하고자 정부는 토지시장에 적극 개입하여 토지에 관한 많은 제도를 마련하고 다양한 정책을 수행하여 왔다. 이중 하나인 토지거래허가제도는 토지이용을 실수요자 중심으로 전환하고 토지 투기의 억제와 지가 안정을 위한 제도로써, 토지를 거래하기 전에 당사자가 계약내용을 허가권자에게 허가를 받도록 하여 거래되는 토지의 가격의 적정성, 수요자의 적격성, 그리고 토지이용의 적합성을 심사받아 계약하도록 하는 제도이다. 그러나 토지거래허가단계에서 허가기준인 실수요성과 이용목적의 적절성을 판단하는 것은 어려운 일이며, 토지를 취득하게 된 실질적인 의도를 파악하는 것은 더욱 어려운 일이다. 따라서 한정된 토지의 효율적인 활용과 토지거래허가제도의 제정 목적을 달성하기 위해서는 토지거래허가 사후조치인 이행강제금을 부과하기 전에, 토지거래허가 신청시 형식적인 요건을 검토하기 보다는 신청 목적으로 이용되지 않을 가능성이 높은 토지를 선별하여 실질적이고 구체적인 현장 검토가 필요하다. 또한 선행적으로는 이행강제금이 부과되는 토지의 근본적인 특성 요인을 규명하여 토지거래허가제도 수정 및 보완이 필요하다고 판단된다. 이에 본 연구는 토지거래허가 신청되어 거래된 토지 중 신청 목적에 따라 사용되지 않아 이행강제금이 부과된 토지들의 특성을 알아보기 위하여, 시흥시 내 토지거래허가 토지 중 이행강제금 부과가 시작된 2008년 이후 토지를 대상으로 로지스틱 회귀분석과 의사결정나무분석을 사용하여 실증분석을 실시하였다. 로지스틱 회귀분석의 비율척도 변수모형에서는 매수자 나이, 거래면적, 2011 지가, 신청필지수가 영향요인으로 나타났고, 명목척도 변수의 경우는 허가필 여부, 농지구분, 용도지구, 공작물 유무, 매수자가 시흥시에 거주하는 경우에 이행강제금 부과 확률이 높았다. 의사결정나무분석의 비율척도 변수모형에서는 신청 필지수, 행정적인 처리시점, 매도자 나이 순서로 나타났고, 명목척도 변수의 경우에는 예정금액 유무, 용도지구, 농지구분에 의해 이행강제금 부과 여부에 유의한 영향을 준다는 것을 알 수 있다. 따라서 투기가 우려되는 토지는 사전에 용도지구를 지정하거나, 농지에 대한 거래신청에 대해서는 신청인의 주민등록뿐만 아니라 주기적인 현장 방문을 통해서 실제 경작여부를 구체적으로 파악해야 할 것이다. 특히 농지의 경우에는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 「농지법」 등 2개 이상의 관련 법률이 적용되는 경우가 발생하면서, 하나의 필지를 대상으로 여러 개의 부서에서 실태조사를 하게 되어 인력적ㆍ시간적 부족문제가 발생하고 있다. 그러므로 해당 부서를 신설하거나 또는 하나의 부서로 이관하여, 관련 업무를 전문적으로 전담하게 할 필요가 있다. 이외에도 개발제한구역 해제 등 토지가격이 상승하는 요인이 발생하거나 존재하는 지역에 대해서는 토지거래허가 신청 시 더욱 철저한

단독주택 재건축 사업 활성화를 위한 제도 개선 방안에 관한 연구 : 서울시를 중심으로

신양희 단국대학교 2008 국내석사

As「improvement law for urban and residential environment」took effect on July 1, 2003, the reconstruction for independent residential sections including houses and multiplex houses has been available under ‘basic plan for the reconstruction of houses’. However, in the case of reconstruction in independent residential sections, although「improvement law for urban and residential environment」is applied by housing reconstruction projects, there has been a rift between law application and actual business operation since physical characteristics of independent residential sections are more similar to housing development projects and the projects are delayed in target areas due to the complexity of identities. Many confusions and problems occurred due to the imperfect means of laws and policies in a local government that has the authority for approval. The study attempted to examine the realistic issues related to the reconstruction of houses by conducting interviews with expert groups and surveys and to seek plans to activate the project. And the results of the study are as follows. Firstly, considering the policies related to the business agreement, the requisite for establishing a union is more than 3/4 of residents and refusers should be provided compulsive rights of eminent domain when the approval for forming a union is granted. Secondly, in the case of the qualifications for sale in lots and related policies, the concept of owners such as land and etc is limited to land owners, building owners or someone with superficies, complex house owners should be considered as owners of land that they are qualified to sell, in the case of 'dividing shares,' one chance to sell a lot will be given regardless of the time that it happens, it can be changed by union's articles of association, and the member's position in a union should be transferred and changed freely by eliminating the policies that limit transfers of union members. Thirdly, in case of the policies related the project, the time of selecting builders can be antedated after the approval for establishing a union, general sale in lots is changed to precedent sale in lots by considering time schedules, basically, the proportion of houses less than 85㎡ is more than 50%, and the rate of rental houses should be less than 17%. Lastly, considering the current policies of Seoul that limit high density development in housing areas, since the housing supply is expected to decrease due to the decrease in floor space index and the decreasing number of residents caused by the policies, the policies that limit high density development in a residential section should be revised. According to the results of the study as mentioned earlier, in order to internalize the negative outer effects of detached housing improvement plans, it would be desirable to combine two plans by assimilating detached housing improvement plans into housing development plans. The reasons are that although physical situations in two plans to develop living environments by improving old and defective buildings look similar, the ways to conduct the plans are totally new issues due to the differences in the closeness to roads, land less than 90㎡, unfixed lots, and slender lot and the policies will be revised. Therefore, if the detached housing improvement plans are activated, it can achieve the ultimate aims of detached housing improvement projects that improve old and defective buildings downtown, improve living environments, and expand housing supplies. 2003년 7월 1일 「도시 및 주거 환경 정비법」이 시행되면서 ‘주택 재건축 기본계획’에 의거하여 단독주택과 다가구주택 및 다세대주택이 포함된 단독 주택지에서의 재건축도 가능하게 되었다. 그러나 단독 주택지에서의 재건축의 경우 「도시 및 주거 환경 정비법」에 의한 주택 재건축 사업에 관한 법률이 적용되지만, 단독 주택지의 물리적인 특성은 주택 재개발 사업과 더 유사하기 때문에 법률 적용과 실제 사업 시행과의 괴리가 발생하게 된다. 따라서 이러한 문제로 인해 사업 현장에서는 사업 진행이 지체되고 인․허가권자인 자치단체에서는 법규와 제도의 미비로 인한 혼선과 문제점이 발생하고 있다. 본 연구는 이와 같은 인식 하에 전문가 집단에 대한 면접조사 및 설문조사를 통하여 단독주택 재건축의 현실적인 문제점을 살펴보고 사업 활성화를 위한 제도 개선 방안을 모색하고자 하였으며 다음과 같은 결론을 도출하였다.첫째, 사업 동의와 관련된 제도의 경우 조합 설립 동의 요건을 토지 등 소유자의 3/4 이상만 받도록 하고 조합 설립 인가 시 미동의자에 대해서는 조합에 강제수용권을 부여해야 한다는 것이다. 둘째, 분양 자격과 관련된 제도의 경우 토지 등 소유자의 개념을 정비구역 안에 소재한 토지 소유자 및 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 하고, 협동주택 소유자 각각을 분양 자격이 주어지는 토지 등 소유자로 보아야 하며, ‘지분 쪼개기’를 한 경우 시점과 관계없이 분양 자격을 한 개만 주되 조합 정관에서 달리 정할 수 있도록 하고, 조합원 명의변경 제한 규정을 삭제하여 자유로운 조합원의 지위의 양도 및 명의변경이 이루어져야 한다는 것이다. 셋째, 사업 진행과 관련된 제도의 경우 시공사 선정 시기를 조합 설립 인가 이후로 앞당기며, 일반 분양 시기를 선분양 방식으로 개정하고, 건립 평형 비율을 원칙적으로 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상이 되게 하며, 임대주택 건설 비율을 17% 내외로 축소해야 한다는 것이다. 넷째, 서울시의 정책방향인 단독 주택지 고밀도 개발 억제의 경우 동 정책으로 인해 용적률의 감소 및 건립되는 세대수의 감소로 인한 주택 공급의 감소가 예상되기 때문에 단독 주택지 고밀도 개발 억제 정책을 대폭 완화해야 한다는 것이다. 연구결과를 종합해 보면 앞에서 언급한 바와 같은 단독주택 재건축 사업의 부정적 외부효과를 내부화하기 위해 단독주택 재건축 사업을 주택 재개발 사업에 흡수하여 결과적으로 양자를 통폐합하는 것이 바람직하다고 판단된다. 그 이유는 양자 모두 노후․불량 건축물을 개량하여 주거 환경을 개선하려는 도시 정비 사업으로서 다른 물리적 현황은 거의 유사하지만 단지 주택 접도율과 과소 필지, 부정형 필지, 세장형 필지의 차이 때문에 사업방식이 구분되고 적용되는 제도가 달라진다는 점이 불합리하기 때문이다. 그러므로 단독주택 재건축 사업이 활성화되어 도심지에서의 노후․불량 건축물을 개량하여 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 단독주택 재건축 사업의 궁극적인 정책목표를 달성할 수 있을 것이다.

주차장용지의 이용현황 분석을 통한 공급방식에 관한 연구 : 용인시 택지개발지구를 중심으로

최종호 단국대학교 부동산·건설대학원 2016 국내석사

우리나라는 1980년대 이후 급격한 경제성장을 겪으며, 많은 인구가 도시 지역으로 집중되었고, 이에 따른 도시화의 영향으로 인해 도시지역의 주택 부족과 도심 슬럼화 등 다양한 도시문제가 발생되어 이를 해결하기 위한 방안이 필요하게 되었다. 급격한 경제성장으로 인하여 자가용 보유량이 폭발적으로 증가하였고, 이는 주거 환경뿐만 아니라 도시의 교통문제들도 함께 지속적으로 증가시켰는데 그 중 하나가 주차문제이다. 주차문제가 발생하는 근본적인 원인은 수요에 비해 부족한 공급, 즉 주차가능 공간 부족을 들 수 있다. 특히 택지개발지구 내 주차장용지에는 근린생활시설이나 자동차 관련 시설 등이 들어설 수 있어서 주차 공간으로서의 제 역할을 수행하지 못하는 문제가 발생하고 있다. 또한 택지개발지구 내 주차문제는 도로변 불법주차로 인한 교통 혼잡, 보행자들의 불편을 증가시켜 또 다른 피해를 발생시킨다. 이러한 문제의식 하에 본 연구는 용인시 택지개발지구를 중심으로 주차장용지 및 주차전용건축물 이용현황을 분석하여 그에 따른 문제점 및 개선방안을 도출하고, 나아가 택지개발지구 내 주차장용지가 실질적인 주차용도로 사용되어 주차문제를 해결하기 위한 방향을 제시하는 데 그 목적이 있다. 이에 따라 주차장 관련 법·제도 고찰과 선행연구를 검토하고, 문제가 되는 주차장용지 현황을 조사하였으며 전문가를 대상으로 설문조사를 통해 분석한 결과는 다음과 같다. 우선적으로 용인시의 택지개발지구 내 주차장용지 공급량에 대해 살펴본 결과 용인시 전문가의 과반수가 부족하다고 인식하고 있었으나, 공급가격에 대해서는 적정한 것으로 판단하였다. 한편 택지개발지구 내 주차장용지 공급의 문제점으로는 종사기관에 따라 다른 결과가 나탔는데, 관공서에 종사하는 전문가들은 용도변질 외에 주차장용지의 민간공급을 큰 문제점으로 인식하고 있었다. 또한 용인시 택지개발지구 내의 상업용지와 주거지역을 구분하여 분석을 수행하였는데 상업지역의 경우 주차장용지는 필요하나 상업시설로의 접근성이 불편한 점을 문제점으로 인식하고 있었다. 그에 비해 주거지역의 주차장용지는 상업지역에 비해 덜 필요한 것으로 인식하고 있었으며, 특히 관공서에 종사하는 전문가들이 필요하지 않다고 인식하는 비율이 높게 나타났다. 택지개발 후 주차장용지의 적정한 공급 시기는 개발 즉시보다는 3년 이내에 공급하는 것을 선호하였으며, 택지개발지구 내 주차장용지와 주차전용건축물의 문제점을 종합해 보면 주차장용지의 입지가 중요한 것으로 나타났다. 또한 용인시의 택지개발지구 내 주차장용지의 면적이 전체 사업 면적의 0.6%로 지정되어 있는 조례의 적정성과 주차장 이외의 용도로 사용할 수 있는 면적을 연면적의 30% 이내로 제한하고 있는 법률의 적정성에 대해서는 전문가들 사이에 이견을 보였다. 전체적으로 택지개발지구 내 주차장용지의 효율적 활용방안을 수립하기 위해선 정부, 지방자치단체, 민간 사업시행자 등이 택지개발지구 지정 후 토지이용계획 단계부터 용도변질 등의 가능성을 사전에 차단할 수 있는 방안을 수립하여야 한다고 본다. 또한 지역적 특성을 반영한 주차장용지의 입지를 고려하여 주차장사업 시행자의 사업 참여 의욕을 고취시킬 수 있는 방안을 고려해야 할 것이라고 본다. 따라서 형식적인 제도에서 벗어나 시대의 변화에 따른 수요에 부합될 수 있는 방안을 연구하고 적용하는 것이 바람직하다고 본다. South Korea has gone through rapid economic growth since the 1980s. Many people are concentrated in urban areas, which gives rise to many urban problems such as a housing shortage and urban slums, etc. in urban areas. In this sense, This has been focusing on the solutions for solving these problems. Rapid economic growth having a big impact not only on the residential environment but also on the traffic environment has become one of the reasons why car ownership rate is increased dramatically in Korea. With the rapid increase of traffic volume, traffic problems are also increased consistently. One of the big traffic problems is a parking problem. Basically, the reason for the parking problems is low supply of parking land when compared with the demand of parking land. Besides, parking land may not be fully used because neighborhood living facilities and car-related facilities are built in the parking land. Parking problems in the residential land development district cause many different types of damage due to traffic congestion, inconveniences caused by illegal parking along the road. With this background, The thesis focused on the current status of parking land and multi-level parking buildings around Yongin residential land development district, and it analyzed data to derive improvement measures and problems associated with it. Main purpose of this thesis is to provide urban planners and government officers with solutions for solving the parking problems in residential land development district. So, The thesis reviewed Parking Lot Act, laws related to parking land, papers, dissertations at first. After the literature review, it also conducted a field study and consulted many experts about these problems. The research result of this thesis is as follows. First of all, according to the result of the survey (examining parking land supply in the residential land development district), most of experts mentioned that parking land provision is not enough, but the supply price for the land is reasonable. The problem of parking land provision in the residential land development district is recognized differently by institutions where the experts are engaged. The experts in government offices assert that the most serious problem is parking land provided by private entities not an alteration of the purpose of use. Secondly, most of experts agree with the idea that parking land is needed in commercial area. What people make an issue of the parking land in commercial area is that people have difficulties in accessing the parking land. According to the experts, in contrast, parking land in residential area is less needed compared to the parking land in commercial area. Particularly, the rate of the experts in government office who emphasize the less necessities of the parking land in residential area is higher. With regard to reasonable time of parking land supply, experts prefer providing parking land within 3 years to providing it right after development. And, one of the most important thing is location of parking land and multi-level parking building. Besides, experts have different opinions about a municipal ordinance regarding the proportion (0.6%) of the parking land’s area to total area of residential land development district. They also have a disagreement with each other about the law which set the proportion of the land’s area other than parking land to the total floor area as less than 30%. Thus, in order to establish an efficient utilization scheme of parking land in residential land development district, government, local governments, private project implementers work together from the stage of land use planning since the residential land development district is specified. Lastly, it is necessary to consider a scheme to inspire project implementer’s development will by taking into account the location of parking land that reflects the characteristics of the area. Therefore, it is preferable to apply plans by conducting research which meet the demands associated with the changing times.

역사문화자원을 활용한 도시재생사업 주거만족도 비교연구 : 북촌한옥마을과 전주한옥마을 사례를 중심으로

한지원 단국대학교 대학원 2018 국내석사

최근 선진 각국의 도시정책들은 과거 기능 중심에서 벗어나 미학적 환경을 중시하고 지역축제, 문화행사, 역사·문화 자원보전 등 역사와 문화 전략의 중요성이 커지고 있다. 국내에서도 신개발 보다는 기존 도시의 역사·문화 자원을 재활용하여 새로운 도시의 경쟁력을 찾으려는 도시재생사업이 경쟁적으로 추진되고 있다. 하지만 최근에는 지역 내 관광지가 활성화 되면서 주거지로서의 순기능이 훼손되고 있으며, 변화하는 주거환경으로 인해 오른 월세나 임대료를 감당하지 못하고 원주민이 밖으로 내몰리는 젠트리피케이션(Gentrification) 현상과 지나치게 많은 관광객의 유입으로 소음, 쓰레기, 주차문제, 사생활 침해 등 기존 거주자들의 주거환경을 위협 받는 투어리스티피케이션(Touristification) 현상에 대한 우려가 높아지고 있다. 이에 본 연구는 정주형 문화유산 관광지라는 공통점을 지니고 있는 북촌한옥마을과 전주한옥마을을 대상지로 선정하였으며, 두 대상지의 역사·문화자원을 활용한 도시재생사업에 따른 거주자들의 주거만족도를 사회·문화, 경제·정책, 물리·환경, 교육·안전 등 네 가지 측면에서 측정하였다. 결과를 바탕으로 대상지의 문제점 및 관리 개선방안을 도출하였으며, 향후 도시재생사업의 지속가능한 발전방향과 주거만족도 향상 방안을 제시하는 것을 연구의 목적으로 설정하였다. 연구의 내용은 크게 이론적 연구와 대상지 연구로 구분되며, 이론적 연구는 역사문화, 도시재생, 주거만족도에 대한 고찰과 역사·문화자원을 연계한 도시재생사업이 진행된 국내외 6개 성공적 사례 분석을 통해 분석의 틀을 구축하였다. 대상지연구는 북촌한옥마을과 전주한옥마을의 재생과정 및 현황 분석과 현거주자들을 대상으로 주거만족도 설문조사를 실시하였으며, 이를 통해 지역의 잠재력 및 문제점을 종합분석 하여 주거만족도를 높일 수 있는 방안을 도출하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 사회·문화적 부문에 있어서 생활복지서비스의 부족과 지역 내 거주자와 다소 동떨어진 문화행사 개최를 통해서 거주자들의 다양한 지역문화 참여가 부족한 것으로 나타났다. 둘째, 경제·정책 부문에 있어서 지역 특성을 고려한 정부지원(한옥유지 보조금 등)이 미흡한 것으로 보인다. 그렇기 때문에 한옥보전지원정책수립에 있어, 거주자들의 의견을 적극적으로 수렴하여 한옥 보존을 위한 적절 수준의 지원금을 효율적으로 분배하는 제도적 방안 마련이 필요한 것으로 보인다. 셋째, 물리·환경 부문에 있어서 두 지역 모두 주차시설 및 여건에 관한 부분이 가장 시급한 문제점으로 나타나 기존의 주차장 정비와 비효율적인 공간구조를 개선하여 새로운 주차공간 확보가 필요할 것으로 보인다. 넷째, 교육·안전 부문에 있어서 사생활 보호 관련 정책 마련이 필요하다. 최근 들어 한옥마을 관광객 증가에 따라 소음 및 방범, 쓰레기, 주차문제 등의 문제로 실제 거주하는 주민들의 정주환경은 갈수록 악화되고 있다. 이러한 투어리스티피케이션(Touristification) 현상을 해결하기 위해 현재 거주하고 있는 주민들이 겪고 있는 다양한 피해요소를 찾아 거주자 보호를 할 수 있는 실질적인 정책 마련이 필요한 것으로 나타난다. 본 연구는 역사·문화 자원을 활용한 도시재생사업에 있어 거주자 관점에서 고찰한 점에 의의가 있으며, 향후 역사·문화 자원을 활용한 도시재생 시 기초자료를 제공하는 역할을 할 수 있을 것이다.

택지개발사업지구 특성에 따른 상가 건물 층별 입점 패턴 분석 : 수도권 택지개발사업지구 내 상가를 중심으로

최영익 단국대학교 대학원 2012 국내석사

상업용 부동산(상가)에 있어 입지는 매우 중요한 요소이다. 상가의 입지에 따라 수익률과 가치가 결정되기 때문이다. 이러한 중요성으로 인해 상가 입지에 관한 연구는 활발히 이루어져왔다. 그러나 상가에 대한 수직적(층별) 입지 연구는 미흡하였다. 상가에 있어 수평적 입지가 중요하듯 수직적 입지 역시 중요하다. 입지 조건이 유리한 지역에 위치한 상가일지라도 상가에 속한 점포의 수직적 입지가 상대적으로 불리하다면 해당 점포의 가치는 하락하기 때문이다. 그럼에도 수직적 입지에 대한 고려가 충분히 이루어지지 않고 있으며, 획일적인 상가 공급으로 인해 과다공급 또는 과소공급이 발생하였다. 이로 인해, 심각한 공실 문제와 서비스 부족 문제가 야기되어 비효율적인 토지이용이 발생하였다. 특히, 택지개발사업지구 내 상가 건물에 있어 획일적인 계획과 공급으로 인해 많은 문제가 발생하고 있다. 이러한 배경에서 본 연구는 택지개발사업지구 내 상가 건물의 층별 입점 패턴 분석을 통해 상가 건물의 층별 업종 구성 현황, 층별 임대료 수준, 층별 전용면적 구성에 대하여 파악하고, 이에 작용하는 요인이 무엇인지 분석하였다. 이를 통해 상가 건물의 층별 적정 업종, 층별 적정 상가 규모, 층별 입점 기준 등 상가계획과 상가개발 시의 지표를 제시하여 상업용 부동산의 공실과 임대 지연, 서비스 부족 문제 등 비효율적인 토지이용을 사전에 방지하고, 효율적인 상가 개발과 분양 방안을 제시할 수 있을 것으로 판단된다. 본 연구의 구성은 다음과 같다. 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적과 연구의 범위 및 방법에 대하여 설명하였다. 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 동향에서는 본 연구의 전개를 위해 살펴볼 필요가 있는 택지개발사업지구와 상가의 개념 및 특성에 대해 알아보았고, 연구의 이론적 배경을 구축하기 위해 상업 입지 관련 이론과 수직적 토지이용 관련 이론을 고찰하였으며, 본 연구와 관련된 선행연구의 동향을 파악하고, 기존 연구와의 차별성을 서술하였다. 제3장 연구대상지 개요 및 현황 분석에서는 연구대상지의 선정 이유와 조사 방법 및 그 내용에 대하여 서술하였고, 연구대상지 및 연구대상지 내 상가의 현황에 대하여 분석하였다. 제4장 택지개발사업지구 상가 건물 층별 입점 패턴 분석에서는 1990년 이후 한국토지공사(현 한국토지주택공사)가 수도권에서 시행하여 준공한 택지개발사업지구 가운데 준공 후 3년 이상이 경과한 33개 택지개발사업지구 내 3,334개 상가 점포의 업종, 전용면적, 입점 층, 임대료, 준공년도, 사업면적, 세대 수, 서울과의 접근성을 바탕으로 실증분석을 실시하였다. 실증분석에서는 이러한 요소들의 분석과 비교를 통해 상가 건물의 층별 입점 패턴과 이에 작용한 요인을 파악하였다. 마지막으로 제5장 결론에서는 본 연구를 요약하고, 연구의 시사점 및 한계에 대하여 서술하였다. 본 연구를 통해 밝혀진 결과는 다음과 같다. 첫째, 업종의 특성에 따라 층별 입점이 결정되고 있었다. 업종에 따라 중요하게 고려하는 요인이 다르기 때문에 업종별로 입점 층이 상이하게 나타나는 것으로 분석된다. 둘째, 임대료 수준에 따라 층별 입점이 결정되고 있었다. 이는 업종별 지불용의액의 차이에 따른 결과로 분석된다. 셋째, 전용면적 규모에 따라 층별 입점이 결정되고 있었다. 이는 층별 전용면적 구성이 상이하고, 업종별로 필요한 전용면적이 다르기 때문에 적절한 점포면적을 고려하여 입점이 결정되고 있음을 보여준다. 넷째, 상가가 위치하고 있는 지역의 특성이 상가 건물 층별 입점에 미치는 영향은 미약한 것으로 나타났다. 이는 상가 건물이 어느 지역에 위치해 있는지와 상관없이 층별 입점을 결정하는 요인은 지역적 요인보다는 업종의 특성, 층별 임대료 수준, 층별 전용면적 구성 형태인 것을 의미한다. The location is very important factor of the Commercial Properties because the rate of return and the quality are fixed according to the location of the Commercial Properties. For these reasons, the studies on the Commercial Properties have done thoroughly. However, the researches of the vertical-based location have been insufficient. As the horizontal-based location is important to the Commercial Properties, the vertical-based location is significant as well. The reason the vertical-based location is important is this: even though the conditions of a location is advantage, there always the depreciation exists due to the adverse vertical-based location of stores in the Commercial Properties. Nonetheless, the considerations for the vertical-based location are not approached yet. Also, uniform Commercial Properties supply has left with oversupply and shortage of supply. For these reasons, inefficient land usages occur due to the problems of vacancies and the lack of service. In particular, various problems arise in the Commercial Properties in the Housing Development District in consequence of uniform plan and supply. The study focus on understanding the composition of category of business by floor, levels of rental costs by floor, ratio of area for exclusive use space, and analysis on the main cause of these failures through analyzing the floor-based location patterns in the Housing Development District. This helps to prevent the vacancies and the lease delay, lack of service, and inefficient land-usages in the Commercial Real Estate and to present effective ways of developing and selling the Commercial Properties by showing the index including the type of business of the Commercial Properties by floor, optimal capacity of the Commercial Properties by floor, the location requirements by floor, and the index of the Commercial Properties development. The study contents are as follow. Part I, the introduction, gives the description of the research purpose, background, and the method of this study. Part II shows the concept and the characteristics of the Commercial Properties and the Housing Development District those which need to be examined to establish the foundation of the study. Also, it gives understanding of relevant to preceding study trends and differences between the previous study and the present one. PartIII describes the reasons for fractionating the object land on the study and research method. Also, it gives the analysis of present conditions of the object land and the stores consist in the object land. Part IV gives the analysis of stores past over three years after the completion in the Housing Development District among the Housing Development District completed by LH since 1990 based on the type of business, area of exclusive use space, store location by floor, rental costs, the date of completion, and the space requirements for the business, the number of leaseholders, and the accessibility to Seoul. PartV, the conclusion, summarizes research findings and concludes with a description of study implications and the limitations. The research findings are as follow. First, floor-based locations are fixed by the characteristics of the type of the business. It is because the consideration factors of each type of business vary on account of different characteristics. Second, floor-based locations are fixed by the levels of the rental costs. It is due to the contrasting opinions on Willingness to Pay by business. Third, floor-based locations are fixed by the size of the area of exclusive use space. This finding shows that the compositions of the area of exclusive use space contrast with each other and the need for the area of exclusive use space varies with the type of business. Fourth, floor-based locations are rarely affected by the characteristics of local that the Commercial Properties are located. This finding shows that the floor-based locations are more influenced by the type of business, the levels of rental costs by floor, and the composition of the area of exclusive use space by floor.

택지개발사업 주변지역의 지가 변화에 관한 연구

박승철 단국대학교 2009 국내석사

본 연구의 목적은 인구의 증가와 도시의 확산에 필요한 용지를 개발하고 지가를 안정시키기 위해 펼치고 있는 택지개발사업이 오히려 택지개발사업 발표 및 개발로 인해 주변지역의 투기적 가수요를 발생시키고 이에 따라 지가 급상승 및 토지 수급 불균형을 초래하는 현상이 발생하는 것에 대해 택지개발사업 주변지역의 지가변동에 대해 실증적으로 사업단계별, 용도지역별, 지목별로 살펴보고 또한 수도권 및 지방권별로 분류하여 미치는 영향도의 차이를 파악하는 데 있다. 본 연구를 위해 택지개발사업지역 중 규모가 큰 2기 신도시 중에서지구지정부터 택지공급까지 완료되어 결과분석이 가능하며, 또한 수도권, 수도권근접, 지방권으로 대표할 수 있는 성남판교택지개발지구, 아산배방택지개발지구, 대전서남부택지개발지구의 주변지역을 사례지역으로 선정하였다. 택지개발사업으로 인한 토지가격 변화율을 나타내기 위해 사업지구 주변의 표준지의 공시지가 변동률에서 사업지구가 속한 행정구역상 모도시의 평균지가변동률을 차감하여 산출한 순지가변동률을 적용한 결과 3개 택지개발지구의 공통점으로는 첫째, 택지개발사업으로 인하여 3개 사업지구 주변지역의 지가 상승이 공통적으로 급등하였으며, 둘째, 지구지정단계 및 택지공급공고단계보다 개발계획승인단계 및 실시계획승인단계에서 순변동률의 증가폭이 높았다. 셋째, 지목별로 이미 투자가치가 반영되었을 가능성이 높은 대지나 활용도가 낮은 임야에 비해 전·답의 순변동률 증가폭이 높았다. 차이점은 지방권 택지개발 사례지역에 비해 수도권지역(수도권 및 수도권 근접) 택지개발 사례지역의 순변동률이 높았다. 지방권역인 대전서남부지구 사례지역의 평균 순변동률 5.9%에 비해 수도권역인 성남판교지구가 18.7%, 아산배방지구가 28.8%로 대전서남부지구보다 3.2배에서 4.9배 수준의 높은 순변동률을 보였다. 이와 같은 연구 결과, 택지개발사업으로 인하여 사업지구 주변지역의 지가 상승으로 사업지구 주변의 토지 소유자에게는 불로소득을 발생시키는 외부경제효과가 있는 반면 사업지구내 토지 소유자들에게는 상대적 박탈감을 야기시켜 외부불경제를 초래함을 알 수 있다. 따라서 택지개발예정지구 지정단계에서부터 택지개발 주변지역에 대해 토지거래 허가지역 지정 등 체계적인 택지개발계획이 필요하며, 사업지구내 토지소유자들에게는 기존에 부여하고 있는 혜택(例, 연접지역 토지 매입시 낮은 취등록세율 적용 등)보다 나은 기회를 제공하는 방안을 연구할 필요가 있다. 특히 지역별로 택지개발계획에 대한 차별성이 없는 상태인데, 지방권보다 순지가변동률이 높은 수도권지역에 보다 세심한 개발계획을 도입하는 방안을 검토할 이유가 있다고 보겠다. 그리고 지목별로 대지나 임야보다 전·답의 순지가변동률이 월등히 높은 것을 볼 때 택지개발사업 계획시 주변지역의 토지관리 방안 중 전 ·답의 토지거래규제를 보다 강화하는 등 지목별로 차등화된 관리방안 에 대한 검토가 필요할 것으로 보인다. 본 연구의 한계점은 첫째, 지가 상승에 대한 원인으로 택지개발사업 이외에 다른 부문에 대한 요소를 고려하지 못하였으며, 둘째, 표준지의 개별적 토지 특성에 따른 세부적인 사항에 대한 분석 요소를 반영하지 못하였고, 셋째, 연기․공주지역 행정중심복합도시와 같이 택지개발지구 지정때부터 ‘주변지역’을 미리 지정하여 실시한 지역에 대한 실제 효과를 분석해보지 못하였다. 따라서 향후에는 택지개발사업 이외에 다른 지가 상승요인 및 표준지의 개별적 토지특성을 반영하고, 택지개발사업 시행시 ‘주변지역’을 설정하여 실시한 지역에 대해 지가안정의 효과가 있었는지 실증적으로 조사하는 것도 의미있는 연구가 되리라고 판단되며 본 연구의 의의는 기존 연구가 한 지역의 택지개발사업지구 사례만을 분석한 반면, 수도권, 수도권 근접, 지방권역으로 구분하여 공통점 및 차이점을 분석한 최초의 사례라고 할 수 있다.