지하철 역세권의 범위와 공동주택 가격에 관한 연구 = A Study on the Area Affected by the Subway Station and the Value of Apartment Units

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Metropolitan subway is not just one way of transportation but it creates space and has a central role in life because of its area. Especially, subway these days aren't only inside the metropolis but spreads through the megalopolis influencing both city's administration and construction. Therefore, residential and commercial place around subway station area is crowded. Social, economical, and administrative categories of subway area are expanding. Especially, within the economical category, there is an intimate relationship between the accessibility of subway area and real estate value.
The price-fixing of apartments is generally based on demand and supply. Since subway area is the influential factor of demand and supply, the value of it is greatly effected by its area.
For that reason, this research, based on existing research, studied the concept, range, and the establishment of subway area. Beginning with a close look at the influential factors to real estate value of apartments, a research on domestic experts on how do they perceive the subject on subway area, and few stations were chosen to investigate the relationship between the distance within the subway and the real estate value of land.
Except the highly condensed apartment areas in metro city and the area developed after the construction of a new subway station, the chosen area is where the stations are built where the residential and commercial area has already taken place beforehand, in order to find out the influence of subway station to the value of apartments near by.
Therefore, based on the line of Bundang through Hanti St., Gaepo-dong St., Daemosan St., and Imae St. were finally chosen as the targets. In conclusion, seventy-five housing complexes and two hundred and thirty variable were researched for three years on its real estate price alteration.
To settle down the relationship between the subway area and the value of apartments units based on the opening date of station, monthly research was performed and the change in price was successively established to show the alteration.
As a result, in the case of Hanti St., the decrease in price within 800m on foot was clearly displayed compare to six months ago and a year ago. The correlation appeared because of the distance and alteration.
Gaepo-dong St. and Daemosan St. have short distance between them and the two stations were opened about same time, hence the pattern of correlation wasn't easy to find but within 600m of each subway area had its relation of distance and alteration.
In the case of Imae St., farther the distance away from the station higher the price increased because of the other strong subway areas to north and south built beforehand.
In total, the subway station areas in Kangnam displayed the tendency to decrease in real estate value as the area escaped out of 600m within the subway area. The price alteration was likely to be influenced a year before the opening of the station. There isn't strong difference caused by distance three months before the opening date but, the value of apartments displayed the increase. Most of the areas where there are condensed apartment, and when the distance between the next station is short, it is mostly acknowledged as subway area.
The research on experts said that the range which influences the value of apartment and subway area are both 530m and 560m. It happened likely among all the target stations chosen but, it is not definite.
The relationship between the value of apartment and subway area depends on the regional characteristics, therefore, it is not easy to limit. It is hoped this research would be useful to the subway area development and be the basis for the upcoming development of apartment housing.

국문 초록 (Abstract)

수도권의 지하철은 이제 단순히 교통수단을 넘어서 그 영역성으로 말미암아 공간을 창출하고 생활의 중심역할을 하고 있다. 특히, 이제 지하철은 대도시 안의 생활권을 넘어 광역 도시망을 형성함으로써 도시의 운영과 건설에 큰 영향력을 미치고 있다. 이에, 지하철 역세권을 중심으로 주거·상권이 밀집되고 사회적, 경제적, 행정적 범주가 확장되고 있으며, 특히 경제적 범주에서는 역과의 접근성이 인근 부동산 가격과 밀접한 관계를 맺고 있다.
공동주택의 가격 결정은 일반적으로 수요와 공급에 의해 결정되고 있으나, 그 수요와 공급을 창출하는 역세권 주변에서는 그 가격이 역세권이라는 교통 환경과 밀접한 관계를 맺고 있다.
따라서, 본 연구는 기존 연구를 바탕으로 역세권의 개념과 범위, 설정방법에 대해 고찰하고, 공동주택 가격에 영향을 미치는 요인들을 살펴보는 것을 시작으로 국내의 관련 전문가들이 생각하는 역세권과 관련된 의식조사를 시행하고, 조사 대상 역을 선정하여 지하철역과의 거리에 따른 가격 변동률을 조사하였다.
조사대상 역세권의 선정에는 수도권내의 공동주택이 비교적 밀집된 지역과, 기존에 지하철역이 들어선 후 그 권역이 형성된 지역이 아닌, 주거지와 상권이 형성된 후 지하철역이 신규 개통된 대상지를 선정하여 지하철역의 개통이 주변의 공동주택 가격에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하고자 하였다. 따라서 분당선을 중심으로 강남의 한티역, 개포동역, 대모산입구역과 분당의 이매역을 그 대상지로 삼고, 총 75개단지 230개 변수(평형)에 대해 3년간의 가격을 실거래가로 조사하였다.
역세권과 공동주택의 가격과의 관계설정을 위해서는 지하철역의 개통일자를 기준으로 1개월 간~1년 전의 가격 변동률을 순차적으로 설정하여 거리에 따른 변동률의 변화를 분석하였다.
그 결과, 한티역의 경우는 역을 중심으로 도보거리 800m까지 거리에 따른 가격 변동률이 감소함을 알 수 있었고, 6개월 전과 1년 전을 기준으로 변동률과 거리가 음의 상관관계를 가졌다.
개포동역과 대모산입구역은 역간거리가 짧고, 동시에 개통됨에 따라 두 역의 개별적 거리에 따른 변동률의 패턴은 볼 수 없었으며, 근접한 두 역을 기준으로 거리-변동률을 조사한 결과 600m범위 안에서 음의 상관관계를 형성하였다.
이매역에서는 남·북에 위치한 기존의 강한 역세권과 지리적 요인으로 말미암아 거리가 멀어질수록 가격이 오히려 상승하는 패턴을 보였으며, 거리에 따른 공동주택 가격변동의 정확한 상관관계는 찾을 수 없었다.
종합적으로는 강남의 역세권이 약 600m 범위 내에서 거리가 멀어질수록 가격이 하락하는 경제적 구역을 형성하고 있었으며, 가격변동은 지하철역의 개통일을 기준으로 1년 전부터 영향을 미치고 있음을 알 수 있었고, 3개월 이전에는 거리에 따른 가격 변화가 미미 하였다. 하지만 전체적으로 공동주택 가격의 상승이 이루어 졌으며, 역간거리가 짧고 도시화된 강남의 주거 밀집지역에서는 대부분이 역세권역이라고 봐도 무관하다 하겠다.
전문가 설문조사를 통해 분석된 일반적인 역세권의 범위와 공동주택 가격에 영향을 미치는 역세권의 범위는 각각 530m와 560m로, 조사된 대상지에서 평균적으로 유의하게 나타났으나 모든 대상지에서 같다고 할 수는 없다.
지하철 역세권과 공동주택 가격과의 관계성은 그 지역적 특성마다 다르게 나타나고, 따라서 그 범주도 한정지을 수 없다. 다만 이러한 연구가 주변 역세권 개발과 밀접하게 작용하고, 향후 공동주택의 개발과 선택에 있어서 기초 자료가 될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구 문제 = 4
• 1.3 연구 범위 및 한계 = 5
• 1.4 용어정의 = 8
• 제2장 이론적 고찰 = 9
• 2.1지하철 역세권의 개념 = 9
• 2.1.1 역세권의 개념 = 9
• 2.1.2 역세권의 특성 = 12
• 2.1.3 역세권의 범위 및 설정방법 = 13
• 2.2 지하철 역세권과 부동산 가격의 형성 = 16
• 2.2.1 공동주택 가격 결정 요인 = 16
• 2.2.2 지하철 역세권과 부동산 가격과의 영향에 관한 연구 = 18
• 2.3 주거입지 선정에 관한 선호도 = 22
• 2.3.1 주거입지 선호도 = 22
• 2.3.2 분양아파트 선정 선호도 = 24
• 제3장 연구방법 및 조사대상의 특성 = 25
• 3.1 조사대상의 선정 = 25
• 3.2 조사대상의 특성 = 28
• 3.2.1 한티역 = 28
• 3.2.2 개포동역 = 31
• 3.2.3 대모산입구역 = 34
• 3.2.4 이매역 = 37
• 3.3 조사방법 및 분석방법 = 40
• 3.3.1 대상지 공동주택 개요와 시세 = 40
• 3.3.2 설문조사 = 41
• 3.4 조사도구의 특성 = 42
• 3.4.1 설문조사 대상의 특성 = 42
• 3.4.2 자료구축의 특성 = 44
• 제4장 대상지 역세권 공동주택의 가격변동 분석 = 46
• 4.1 변동률 구간 설정 = 46
• 4.2 한티역의 가격변동 = 48
• 4.3 개포동역의 가격변동 = 53
• 4.4 대모산입구역의 가격변동 = 55
• 4.5 이매역의 가격변동 = 57
• 제5장 연구결과 분석 = 59
• 5.1 전문가 설문조사 결과 = 59
• 5.1.1 공동주택 가격에 영향을 미치는 요인 = 59
• 5.1.2 지하철 역세권이 공동주택 가격에 미치는 정도 = 60
• 5.1.3 역세권의 범위 = 61
• 5.2 공동주택 가격변동에 따른 역세권의 범위 = 63
• 5.2.1 한티역 = 63
• 5.2.2 개포동역과 대모산입구역 = 65
• 5.2.3 이매역 = 67
• 5.2.4 대상역 종합 분석 = 68
• 제6장 결론 = 72
• 참고문헌 = 75
• 부록 = 79
• Abstract = 90