공공주택지구의 대토보상 신청요인 분석 : 고양창릉의 대토보상을 중심으로 = A study on the enrollment factors of Land Provision Compensation for Public Development of Housing Sites

국문 초록 (Abstract)

주택시장 안정대책의 일환으로 추진된 3기 신도시 사업을 비롯한 다양한 공익사업의 추진과정은 토지보상법에 의거하여 대지조성 사업시행자는 사업구역 내 토지를 수용하기 위하여 대규모 자금조달에 대한 부담을 갖게되고 피수용자 입장에서는 지급받은 보상금으로 인근의 부동산을 매입하여 일대 부동산 가격을 앙등시키는 동시에 주변 지역으로 이주하여 재정착률을 훼손시키는 등의 다양한 부작용을 초래하였다. 이러한 부작용을 최소화하기 위해 정부에서는 2007년 토지보상법을 개정하여 손실보상의 방법으로 현금, 채권 외에 토지로 보상하는 대토보상 방식을 도입하였으나 아직까지 현금보상의 비율이 대토보상 대비 월등한 양상을 보이고 있다. 본 연구는 공공주택지구에서 대토보상 비율 상향을 위한 대토보상 신청요인을 연구하고자 3기신도시 중 고양창릉 공공주택지구 토지소유자를 대상으로 대토보상을 신청한 집단과 대토보상을 신청하지 않은 집단을 분류하여 설문조사를 실시하였다.
본 연구에서 도출된 대토보상 신청요인은 다음과 같다. 첫째, 대토보상 용지 개발사업에 대한 요구수익률이 높을수록 대토보상을 신청할 확률이 높다. 둘째 손실보상의 방법으로 협의보상을 선호할 수 록 대토보상을 신청할 확률이 높다. 셋째 보상금 총액 중 대토보상 미신청 보상금을 생계유지에 소비할수록 대토보상을 신청할 확률이 높은 것으로 분석되었다.
본 연구에서 분석된 대토보상 신청요인이 대토보상을 활성화를 위한 기초연구 자료로 활용되길 기대하며 토지유자들이 대토보상을 자발적으로 신청할 수 있도록 법적 제도적 신청요인을 개선할 수 있는 후속연구와 제도개선에 대한 다각적 노력을 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Under the Land Compensation Act, land development project operators were burdened with large-scale financing to accommodate land in the project area, and inmates bought nearby real estate with compensation to raise property prices and moved to surrounding areas. To minimize these side effects, the government revised the Land Compensation Act in 2007 to introduce a land compensation method that compensates land in addition to cash and bonds, but the ratio of cash compensation is still far superior to that of land compensation. In order to study the factors for applying for land compensation to increase the land compensation ratio in public housing districts, a survey was conducted by classifying the groups that applied for land compensation and those that did not apply for land compensation in Goyang Changneung Public Housing District among the 3rd New City.
The factors for applying for land compensation derived in this study are as follows. First, the higher the required return on the land compensation development project, the higher the probability of applying for land compensation. Second, the more likely it is to apply for land compensation as a method of compensation for losses. Third, among the total amount of compensation, it was analyzed that the higher the probability of applying for compensation for land was spent on maintaining livelihood.
Application for land compensation analyzed in this study, We hope that phosphorus will be used as basic research data to revitalize land compensation, and we look forward to follow-up studies and various efforts to improve legal and institutional application factors so that landowners can voluntarily apply for land compensation.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 제 3 절 연구의 흐름 5
• 제 2 장 이론 및 선행연구 검토 7
• 제 1 절 대토보상 정의 7
• 1. 사전적 의미 7
• 2. 법률적 의미 7
• 3. 한국토지주택공사 지침상 의미 8
• 제 2 절 이론 검토 9
• 1. 주거이동 이론 9
• 2. 신고전학파 경제 이론 12
• 3. 커뮤니티의 개념 15
• 제 3 절 대토보상 제도의 도입배경 및 기대효과 17
• 1. 대토보상 제도의 도입배경 17
• 2. 대토보상 제도의 기대효과 19
• 제 4 절 대토보상 제도의 경과 21
• 제 5 절 선행연구 고찰 23
• 제 6 절 연구의 차별성 26
• 제 3 장 대토보상 현황 및 특성 27
• 제 1 절 공익사업 대토보상 현황 27
• 1. 공익사업 전체 대토보상 현황 27
• 2. 정부 및 지자체 시행 87개 사업지구 대토보상 현황 29
• 3. 2018년 까지 공공택지 대토보상 현황 31
• 제 2 절 3기신도시 대토보상 현황 33
• 제 3 절 대토보상 특성 36
• 1. 대토보상 관련 주요 법률기준 36
• 2. 대토보상 활성화를 위한 혜택 37
• 3. 대토보상 신청절차 및 개발방식 39
• 4. 대토보상 개발사업과 유사 개발사업 비교 41
• 5. 시계열에 따른 대토보상 흐름 43
• 제 4 절 대토보상 특성요인 46
• 제 5 절 소결 50
• 제 4 장 고양창릉 대토보상 신청요인 분석 53
• 제 1 절 분석의 틀 53
• 1. 변수설정 53
• 2. 분석의 틀 56
• 3. 기초통계량 57
• 제 2 절 고양창릉 대토보상 신청의 요인분석 59
• 1. 교차분석 59
• 2. t-검증 66
• 3. 이항 로지스틱 회귀분석 69
• 제 3 절 분석결과 75
• 제 5 장 결론 및 시사점 77
• 참고문헌 79
• 부록 82
• 영문초록 83
• [표 1-1] 공익사업 손실보상 결과 02
• [표 2-1] 대토보상 활성화에 관한 연구 24
• [표 2-2] 대토보상 신청에 영항을 미치는 요인 25
• [표 3-1] 2007년 이후 전국 87개 사업지구 대토 내역 29
• [표 3-2] 전국 87개 사업지구 상위 10위 대토보상 지구 30
• [표 3-3] 2014~2018 공공택지 개발사업 대토보상 현황 32
• [표 3-4] 3기신도시 추진 현황 34
• [표 3-5] 3기신도시 대토보상 현황 35
• [표 3-6] 대토보상 관련 주요 법률 36
• [표 3-7] 대토보상 대토용지 사업방식 분류 41
• [표 3-8] 대토보상 환지방식 및 재개발사업의 비교 42
• [표 3-9] 대토보상 특성 및 대토보상 신청 영향 요인 49
• [표 3-10] SH 시행 공공주택지구 조성원가 51
• [표 4-1] 변수설정 54
• [표 4-2] 변수구성 55
• [표 4-3] 기초통계량 58
• [표 4-4] 교차분석, 대토보상 인지 경위 59
• [표 4-5] 교차분석, 대토보상 제도의 장점 및 목적 60
• [표 4-6] 교차분석, 대토보상 적합용지 60
• [표 4-7] 교차분석, 업무대행사 선호 형태 60
• [표 4-8] 교차분석, 선호하는 보상방식 61
• [표 4-9] 교차분석, 대토보상 제도의 단점 61
• [표 4-10] 교차분석, 대토보상 제도의 개선사항 62
• [표 4-11] 교차분석, 미신청 보상금 활용방안 62
• [표 4-12] 교차분석, 대토보상 사업시행 요구수익률 63
• [표 4-13] 교차분석, 대토보상 회수 기한 63
• [표 4-14] 교차분석, 개발시 적합한 업무대행사 63
• [표 4-15] 교차분석, 대토용지 개발사업 시행방식 64
• [표 4-16] 교차분석, 대토보상 개발사업 성공요인 64
• [표 4-17] 교차분석, 대토보상 신청시 유용한 혜택 65
• [표 4-18] t-검증 68
• [표 4-19] Model Fit Measure 69
• [표 4-20] Ommibus Likeihood Ratio Tests 69
• [표 4-21] Collinearity Statistics 70
• [표 4-22] 이항 로지스틱 회귀분석 72
• [표 4-23] 분석 종합 75
• [그림 1-1] 연구의 흐름 06
• [그림 2-1] 주거이동의 일반적 유형 분류 10
• [그림 2-2] 손실보상 조건 하에서 선택 12
• [그림 2-3] 대토보상 주요 절차 13
• [그림 2-4] 정비사업과 공공주택지구 유사점 15
• [그림 2-5] 한국은행 기준금리 추이 18
• [그림 3-1] 공익사업 년도별 보상금액 현황 28
• [그림 3-2] 3기신도시 위치 현황 33
• [그림 3-3] 대토보상 절차 40
• [그림 4-1] t-검증 공식 66
• [그림 4-2] 이항 로지스틱 회귀모델 71