정비사업이 서울시 전세시장에 미치는 영향 분석

국문 초록 (Abstract)

서울시에서 진행되는 정비사업의 영향으로 주변 주택시장의 전세가 상승효과에 대한 많은 논란이 있어 왔다. 그러나 정비사업의 진행으로 발생하는 주택의 멸실에 따른 주변 전세시장의 임대료 상승효과와 그 시점에 대하여 충분한 실증연구에 부족한 부분이 있었다.
따라서, 본 연구는 정비사업의 실질적인 사업 단위인 정비사업별 사업단계에 따른 주변 전세가격 상승효과를 분석하기 위한 분석의 틀을 권역별, 지구별 등으로 구분하여 전세 변화율에 대한 실증분석을 시도하였다. 연구분석의 기본적인 사항은 서울시 정비사업이 전세시장에 영향을 주는 거시 경제적인 요인과 총괄적 수요 및 공급요인을
통제하기 위하여 종속변수을 해당 자치구 전세가격지수라는 개념을 적용하여 분석하였다. 또한 변동률 비교분석, 구역별 전세가격 변동률, 지역별 전세가격 등을 정략적으로 분석하였다.
분설결과 정량적 분석으로는 전세가격의 상승을 이해당사자들의 주변이주로 발생하는 관리처분시기에 통계적으로 유효하게 발생하고 있음을 확인하였으나, 그래프상 으로는 한계가 있어 회귀분석한 결과, 전세시장은 그 특수한 성격으로 인해 동일한 독립변수에 의한 반응을 기대할 수 없음에 따라 지역별 멸실에 따른 주택수급상황, 정비사업의 규모나 특성 등을 고려한 분석이 있어야만 서울시 전세시장의 가격 상승을 억제할 수 있을 것이며, 서울시 전세난을 해결할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용과 방법 3
• 1. 연구의 내용과 방법 3
• 2. 선행연구의 검토 4
• 제2장 주택임대시장의 일반적 특성과 서울시 임대시장의 특징 7
• 제1절 서울시 임대시장 7
• 1. 주택임대 시장의 구조적 특징 7
• 2. 정비사업의 임대료 효과에 대한 이론적 논의 9
• 3. 서울시 주택시장 특성 10
• 제2절 서울시 정비사업의 현황과 영향 16
• 1. 서울시 정비사업 현황 16
• 2. 서울시 정비사업에 따른 인천․경기 외곽 영향 18
• 제3장 서울시 정비사업에 따른 전세 시장 분석 23
• 제1절 서울시 정비사업에 따른 서울내 주택 멸실량 23
• 1. 정비사업에 따른 서울내 주택멸실량 23
• 제2절 서울시 전세 시장 분석 27
• 1. 서울시 권역별 전세가격 상승효과 분석 27
• 2. 재개발추진 단계별 영향 분석 사례 54
• 제4장 정비사업이 전세가격에 미치는 영향분석 63
• 제1절 정비사업 추진과 전세가격 변동률 비교 분석 63
• 1. 구역별 전세가격 변동률 63
• 2. 지역별 전세가격 추이 비교 77
• 제2절 정비사업이 전세가격에 미치는 영향분석 82
• 1. 자산시장균형 조건 82
• 2. 정비사업이 전세가격에 미치는 영향 : 회귀분석 84
• 3. 서울시 정비사업 단계별 시행조정 방안 94
• 제5장 결론 97
• 제1절 연구결과 요약 97
• 제2절 연구의 한계성 및 향후과제 99
• 1. 연구의 한계 99
• 2. 향후과제 100
• 참고문헌 101
• 부 록 103
• Abstract 107