임대주택리츠 자산규모의 재무 및 사업특성 분석 = Analysis on Financial and Business Characteristics of Residential REITs Asset Size

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 리츠정보시스템에 공시된 2018년 결산기 투자보고서를 바탕으로 실질적 영업활동을 하고있는 108개 임대주택리츠와 배당수익이 발생한 19개 임대주택리츠를 표본으로 한다. 108개 임대주택리츠의 종속변수로 회사수익률, 자산규모를 선정하고, 19개의 임대주택리츠의 종속변수로 배당수익률, 자산규모를 선정한다. 종속변수를 바탕으로 4개의 모델을 구성하고 설명변수가 어떠한 영향을 미치는지 판단하기 위해 다중 선형 회귀분석을 이용한다.
연구에 사용되는 설명변수를 재무특성과 사업특성을 바탕으로 분류한다. 재무특성에 속하는 독립변수로는 부채비율, 공공투자자비율로 구성하고, 사업특성에 속하는 독립변수로 민간자산관리, 아파트, 개발형, 수도권, 도급순위로 구성한다.
재무특성의 속하는 독립변수들의 종속변수와의 실증분석을 통하여 임대주택리츠 자산규모에 레버리지 효과와 앵커리츠로서 공공의 역할이 미미함을 밝혀냈다.
사업특성을 분석하여 현재 임대주택리츠가 규모의 경제효과를 누릴만큼 자산규모가 성장되지 않음이 나타난다. 또한, 수익률 측면에서는 공공 AMC가, 자산규모 확대 측면에서는 민간 AMC의 효율성이 나타난다. 마지막으로, 임대주택리츠 자산규모에 중견건설업체의 사업참여가 두드러짐이 확인된다.
이 연구를 통하여 성장하고 있는 임대주택리츠의 바람직한 양적 성장모델을 제시하고, 임대주택리츠 자산운영의 효율성을 높이는데 기여함을 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is based on a sample of 108 residential REITs that are actually operating and 19 residential REITs with dividend yield ratio based on the 2018 Financial Statements published in the REITs Information System. Company return and asset size are selected as the dependent variables of 108 residential REITs, and dividend yield and asset size are selected as the dependent variables of 19 residential REITs. We construct four models based on the dependent variables and use multiple linear regression to determine how explanatory variables affect them.
The explanatory variables used in the study are classified based on financial and business characteristics. The independent variables belonging to the financial characteristics consist of debt ratio and public investor ratio, and the independent variables belonging to the business characteristics consist of private asset management company, apartment, development type, metropolitan area, and construction ranking.
The regression analysis of the independent variables of financial characteristics revealed that the leverage effect on the size of residential REITs and the public's role as anchor investor were insignificant.
Analyzing the characteristics of the business shows that the asset size does not grow enough for the current residential REITs to enjoy economies of scale. In addition, the efficiency of public AMC in terms of yield and private AMC in terms of asset size increase. Lastly, the participation of mid-ranked construction companies is prominent in the size of assets of residential REITs.
Through this study, we suggest a desirable quantitative growth model of growing residential REITs and contribute to enhancing the efficiency of residential REITs asset management.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 선행연구 검토 4
• 제1절 리츠의 선행연구 검토 4
• 1. 리츠의 정의 4
• 2. 리츠 실증분석 선행연구 검토 5
• 제2절 임대주택리츠의 선행연구 검토 6
• 1. 임대주택리츠의 정의 6
• 2. 임대주택리츠 선행연구 6
• 제3절 리츠와 규모의 경제 선행연구 검토 9
• 1. 규모의 경제 정의 9
• 2. 리츠와 규모의 경제 선행연구 9
• 3. 본 연구의 차별성 10
• 제3장 임대주택리츠의 운용현황 12
• 제1절 국내 임대주택리츠 운용현황 12
• 1. 임대주택리츠 도입배경 12
• 2. 임대주택리츠 운용현황 12
• 3. 최근 부동산투자회사법 개정 방향 16
• 제2절 해외 임대주택리츠 운용현황 19
• 1. 미국의 임대주택리츠 19
• 2. 일본의 임대주택리츠 20
• 제4장 연구방법 23
• 제1절 자료의 선정 23
• 제2절 다중 선형 회귀분석 모형 23
• 제3절 모형의 설계 24
• 1. 분석대상 및 방법 24
• 2. 연구대상 및 조사방법 25
• 제5장 실증분석 28
• 제1절 기술통계량 28
• 제2절 실증분석결과 30
• 제6장 결론 34
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 34
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 36
• 참고문헌 37
• 부록 39
• ABSTRACT 42