중국의 차명주택매매에 관한 연구 = A Study on Purchasing Real Estate on a Borrowed-Name in China

국문 초록 (Abstract)

경제가 발전하면서 부동산 시장이 날로 달아오르고 있고 집값 또한 가파르게 상승하고 있다. 주택은 민생의 근본이기 때문에 집값이 오른다는 이유로 사람들이 자기 집 마련을 포기하는 것은 아니다. 집값의 상승으로 법을 회피하거나 투기 등장은 시장경제의 안전 발전에 영향을 끼치는 각종 복병이 되었고 국민의 주거 수요에도 많은 영향을 미치고 있다. 특히 주택 구입 조건에 적합하지 않은 구매자들이 다른 사람의 명의를 빌려 주택을 구입하는 현상은 투기, 탈세, 탈법행위 등을 조장하게 되는 동시에 부동산등기제도를 악용하여 부동산거래질서를 문란하게 한다. 이러한 차명주택매매는 차명인(借名人 즉 명의신탁자)이 실제로 출자하고 출명인(出名人 즉 명의수탁자) 명의로 등기하는 것을 말한다. 그중에서 전자는 실제 구매인이며, 주택의 진정 권리자이지만 대중에게 알려줄 수 있는 권리외관이 없다. 후자는 명의등기인이며 주택의 명의재산권자로 합법적인 권리외관을 가지고 있는 자를 말한다. 중국에서 이러한 차명주택매매는 탈세 등 문제들이 발생하고 있다. 따라서 이 연구에서는 이러한 차명주택매매가 얼마나 많이 행해지고 있는지를 파악한 후 그 법적 성질, 법적 효력을 규명한 뒤 한국의 명의신탁과 비교하여 중국 차명주택매매에 관한 문제점 및 해결방안을 제시하고자 한다.
이를 위해 이 연구에서는 서론에 이어서 제2장에서는 중국의 차명주택매매의 의의 및 법적 성질을 분석하였다. 차명주택매매 현황 및 발생 원인을 살펴본 후 대리행위설, 신탁행위설, 무명계약설 등 세 가지 학설을 통하여 중국 차명주택매매의 법적 성질을 민법학상의 신탁행위로 해석해야 한다고 하였다. 제3장에서는 중국의 차명주택매매의 법률관계를 고찰하였다. 유효설과 무효설을 고찰하고, 민법전의 규정을 기초로 차명계약의 효력을 분석하였고 부동산 물권변동에 관한 법리, 즉 부동산 등기제도, 사실물권과 법률물권, 선의취득제도로 나누어 살펴보았다. 이어 대내, 대외 관계에서 차명주택매매행위의 법률관계를 분석해 각 주체 간의 법률관계를 명확히 하였다. 제4장은 한국 명의신탁에 대한 법리 분석을 통해 명의신탁제도 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 입법배경 및 주요내용을 살펴보았다. 제5장에서는 중국의 차명주택매매의 문제점과 해결방안을 살펴보았다. 중국의 차명주택매매의 문제점에 대해 한국의 명의신탁제도와 비교한 뒤 당사자의 합법적 권익을 보호하고 부동산 거래를 안정시키기 위한 차명주택매매의 문제에 대한 해결방안을 제시하였다. 마지막 제6장의 결론은 위 각 장의 연구결과를 종합적으로 정리하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 및 필요성 1
• Ⅰ. 연구의 목적 1
• Ⅱ. 연구의 필요성 2
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• Ⅰ. 연구의 방법 3
• Ⅱ. 연구의 범위 4
• 제2장 중국의 차명주택매매의 의의 및 법적 성질 6
• 제1절 중국의 차명주택매매의 의의 및 현황 6
• Ⅰ. 의의 6
• Ⅱ. 현황 7
• Ⅲ. 원인 8
• 제2절 법적 성질 10
• Ⅰ. 학설의 대립 11
• Ⅱ. 판례 21
• Ⅲ. 소결 24
• 제3장 중국의 차명주택매매의 법률관계 27
• 제1절 중국의 차명주택매매계약의 유효성 27
• Ⅰ. 학설의 대립 27
• Ⅱ. 민법전에 기초하는 효력 적용분석 33
• Ⅲ. 부동산 물권변동에 관한 법리 39
• Ⅳ. 소결 48
• 제2절 중국의 차명주택매매의 법률관계 53
• Ⅰ. 대내관계 53
• Ⅱ. 대외관계 56
• Ⅲ. 소결 59
• 제4장 한국의 명의신탁 법리 분석 62
• 제1절 명의신탁 62
• Ⅰ. 의의 62
• Ⅱ. 명의신탁의 유형 62
• Ⅲ. 법률관계 65
• Ⅳ. 명의신탁의 해지 67
• 제2절 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 주요 내용 68
• Ⅰ. 입법배경 68
• Ⅱ. 실권리자명의 등기의무 71
• Ⅲ. 명의신탁의 효력 71
• Ⅳ. 과징금, 이행강제금 및 벌칙 72
• Ⅴ. 특례 72
• Ⅵ. 장기미등기 73
• Ⅶ. 기존 명의신탁약정에 따른 등기의 실명등기 73
• 제5장 중국의 차명주택매매의 문제점 및 해결방안 75
• 제1절 중국의 차명주택매매의 문제점 75
• Ⅰ. 차명사실 인정 여부 75
• Ⅱ. 출명인의 무단 주택 처분 75
• Ⅲ. 차명계약 효력 인정 여부 76
• Ⅳ. 법원 판결의 불통일 77
• 제2절 중국의 차명주택매매에 대한 해결방안 77
• Ⅰ. 민법전의 새로운 계약 유형으로 추가 77
• Ⅱ. 부동산 등기기관의 심사력 강화 77
• Ⅲ. 차명주택 유형애 따른 법적 기준 명확화 78
• Ⅳ. 실권리자명의 등기 강제를 위한 입법조치 79
• Ⅴ. 가칭“주택 실권리자명의 등기에 관한 법률”제정 제안 80
• 제６장 결론 87
• 참고문헌 89
• 국문 초록 92