재개발사업 원주민 재정착률 제고방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

재개발사업은 공익적 성격이 강한 사업이지만, 경제적 약자에 해당하는 원주민들은 도시정비와 주거환경개선에 따른 편익을 누리지 못하고 사업부지 밖으로 밀려나는 현상을 자주 접하게 된다.
이에 본 연구에서는「도시 및 주거환경정비법」및 정비사업 관련 문헌고찰을 통해서 재개발사업 추진에 따른 원주민 재정착 의향 모형과 원주민 재정착률 제고 모형을 구축하여 원주민들과 정비사업 전문가를 대상으로 실증분석을 실시하였다.
첫째, 원주민특성과 재정착 여부에 관한 교차분석 결과, 원주민들의 가구특성인 가구주의 연령이 낮을수록, 가구구성원 수가 많을수록, 월 소득이 클수록, 보유자산이 많을수록 재개발사업 이후 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났고, 주택특성인 거주주택 보유기간이 짧을수록, 다가구ㆍ아파트ㆍ상가주택에 거주하는 원주민일수록, 거주주택 규모가 클수록, 거주주택 대지 면적이 클수록 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났다.
둘째, 원주민특성이 재정착률에 미치는 영향력 예측을 위한 로지스틱 회귀분석 결과, 원주민특성 변수 중 거주주택 대지규모, 가구주 연령, 가구주 월 소득, 거주주택 주택유형 순으로 재정착률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다.
셋째, 원주민 재정착의식 분석결과, 추가분담금이 2억원을 초과하지 않는 범위 안에서 중대형 규모의 아파트를 선호하는 것으로 나타났다.
넷째, 원주민을 대상으로 한 재정착 여부와 재정착률 제고방안 변수 간의 교차분석 결과, 재정착하겠다는 그룹은 추가옵션(발코니 확장 등) 지원, 금융기관 추가분담금 저리융자, 조합원물량 주택규모의 다양화, 공공의 정비사업 참여, 경제적 취약계층을 위한 추가분담금 금융지원, 조합원 추가분담금 검증, 수용절차 간소화를 통한 정비사업 기간단축, 지자체별 정비사업 거점센터 설립, 신탁방식 활용을 통한 금융지원 확대를 가장 선호하는 것으로 분석되었고, 재정착을 하지 않겠다는 그룹은 재정착 의사가 있는 그룹과 달리 이주비 및 이사비 한도상향, 소형주택 비율확대, 미동의 조합원의 보상가액 산정시기 개선 변수를 가장 선호하는 것으로 분석되었다.
다섯째, 정비사업 전문가를 대상으로 한 원주민 재정착률 제고방안에 관한 중요도 분석결과, 원주민주택 인센티브 확대(37.6%), 주택연금제도 활용(27.2%), 주택공급유형 다양화(11.0%), 용적률 인센티브 확대(8.1%), 주택도시기금 활용(5.2%), 사업성 검증시스템 강화(4.1%), 부지확보방법 개선(2.9%), 공공관리제도 도입(2.5%), 신탁방식 활성화(1.3%) 순으로 분석되었다.
이상의 실증분석 결과를 토대로 재개발사업 추진에 따른 원주민 재정착률 제고 방안으로 원주민의 추가분담금을 낮추는 것과 동일한 정책적 효과를 가져올 수 있는 실효성 있는 대안을 제시하였다.
첫째, 주거지원 방안은 동ㆍ호수지정 우선권 및 이주비 한도증액 제도화 등을 통한 원주민주택 인센티브 확대, 기존 주택연금에 주거권을 보장하는 주택연금제도 활용, 국민주택규모 이하 주택의 공급유형 다양화를 위한 조속한 제도화가 요구된다.
둘째, 사업지원 방안은 가칭 ‘재개발사업활성화지구’ 지정을 통한 용적률 인센티브 확대, 수용시점 조절을 통한 부지확보방법 개선, 사업성 검증시스템 강화가 요구된다.
셋째, 행정지원 방안은 주택도시기금을 활용한 경제적 취약계층에 해당하는 원주민 지원, 공공관리제도 도입을 통한 정비사업 투명성 확보, 신탁회사 지정요건 완화를 통한 신탁방식 활성화가 요구된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The redevelopment project is a project with a strong public interests, but the economically weak original inhabitants encounter the phenomenon of being pushed out of premises without enjoying the benefits of city maintenance and improving the residential environment.
In this study, an empirical analysis was conducted on the original inhabitants and the maintenance experts by establishing two models through a study on the 「Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments」 and urban maintenance. Those models are the intent to resettle and the improvement of the resettlement rate of the original inhabitants in accordance with the redevelopment project.
First, cross-analysis of inhabitants’ characteristics and resettlement status revealed that the lower the age of the inhabitants' household, the more the number of households, the higher the monthly income, the more the holding assets, the higher the rate of resettlement after the redevelopment project. It also revealed that the shorter the holding period of residential housing, the larger the size of the residential housing, the more inhabitants’ living in multi-family housing·apartment·commercial housing, the larger the area of residential housing, the higher the rate of resettlement after the redevelopment project too.
Second, the logistic regression analysis for predicting the impact of the original inhabitants’ characteristics on resettlement rates showed that among the original inhabitants’ characteristics, the impact on resettlement rates was significant in order of the land size of residential housing, the age of household owner, monthly income of household owner, and type of residential housing.
Third, the analysis of the original inhabitants’ resettlement consciousness showed that they preferred medium and large size apartments to the extent that the additional share of expenses does not exceed 200 million won.
Fourth, as a result of the cross-analysis between the variables on resettlement status and how to improve the resettlement rate for the original inhabitants, the group that intends to resettle representatively favored the additional options (such as expansion of the balcony), low-interest loans for the additional share of expenses issued from financial institutions, diversification of the size of housing for the union members, participation in maintenance projects by public, financial support for the share of the expenses for the economically vulnerable, the verification of additional shares for union members, the reduction of maintenance business period through simplified expropriation procedures, the establishment of a hub center for each local government, and the expansion of financial support through the utilizing of trust methods. Unlike the group that is willing to resettle, the group that does not want to resettle representatively preferred variables such as increasing the limit of moving expenses, expanding the ratio of small housings, and improving the timing of calculating the compensation value of union members who do not consent to resettle.
Fifth, as a result of the analysis on the importance of ways to enhance the resettlement rate of the original inhabitants for maintenance project experts, it was analyzed in the order of increasing incentives for the original inhabitants’ Housing (37.6%), utilizing the housing pension system (27.2%), diversifying the type of housing supply (11.0%), increasing the floor area ratio incentive (8.1%), utilizing the Housing and Urban Fund (5.2%), strengthening the project feasibility verification system (4.1%), improvement of the site securing method (2.9%), introducing the public management system (2.5%), and activating the trust method (1.3%).
Based on the above empirical analysis, the results proposed an effective alternatives that could have the same policy effect as lowering the additional share of expenses of the original inhabitants as measures to enhance the resettlement rate of the original inhabitants following the implementation of the redevelopment project.
First, housing support measures are required to expand incentives for the original inhabitants housing through the institutionalization of priorities for selecting the house, to utilizing the housing pension system that adds guaranteed residential rights to existing one, and the diversification of types of housing supply below the national housing scale.
Second, measures to support the project are required to expand incentives for the floor area ratio through the designation of tentatively named ‘the Redevelopment Revitalization Zone’, improve the method of securing the site by adjusting the timing of expropriation, and strengthen the feasibility verification system.
Third, administrative support measures are required to support the original inhabitants who are economically vulnerable using the Housing and Urban Fund, to secure transparency in maintenance projects through the introduction of a public management system, and to promote the trust method by easing the requirements for designation of trust companies.

국문 초록 (Abstract)

재개발사업은 공익적 성격이 강한 사업이지만, 경제적 약자에 해당하는 원주민들은 도시정비와 주거환경개선에 따른 편익을 누리지 못하고 사업부지 밖으로 밀려나는 현상을 자주 접하게 된다.
이에 본 연구에서는「도시 및 주거환경정비법」및 정비사업 관련 문헌고찰을 통해서 재개발사업 추진에 따른 원주민 재정착 의향 모형과 원주민 재정착률 제고 모형을 구축하여 원주민들과 정비사업 전문가를 대상으로 실증분석을 실시하였다.
첫째, 원주민특성과 재정착 여부에 관한 교차분석 결과, 원주민들의 가구특성인 가구주의 연령이 낮을수록, 가구구성원 수가 많을수록, 월 소득이 클수록, 보유자산이 많을수록 재개발사업 이후 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났고, 주택특성인 거주주택 보유기간이 짧을수록, 다가구ㆍ아파트ㆍ상가주택에 거주하는 원주민일수록, 거주주택 규모가 클수록, 거주주택 대지 면적이 클수록 재정착하겠다는 비율이 높게 나타났다.
둘째, 원주민특성이 재정착률에 미치는 영향력 예측을 위한 로지스틱 회귀분석 결과, 원주민특성 변수 중 거주주택 대지규모, 가구주 연령, 가구주 월 소득, 거주주택 주택유형 순으로 재정착률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다.
셋째, 원주민 재정착의식 분석결과, 추가분담금이 2억원을 초과하지 않는 범위 안에서 중대형 규모의 아파트를 선호하는 것으로 나타났다.
넷째, 원주민을 대상으로 한 재정착 여부와 재정착률 제고방안 변수 간의 교차분석 결과, 재정착하겠다는 그룹은 추가옵션(발코니 확장 등) 지원, 금융기관 추가분담금 저리융자, 조합원물량 주택규모의 다양화, 공공의 정비사업 참여, 경제적 취약계층을 위한 추가분담금 금융지원, 조합원 추가분담금 검증, 수용절차 간소화를 통한 정비사업 기간단축, 지자체별 정비사업 거점센터 설립, 신탁방식 활용을 통한 금융지원 확대를 가장 선호하는 것으로 분석되었고, 재정착을 하지 않겠다는 그룹은 재정착 의사가 있는 그룹과 달리 이주비 및 이사비 한도상향, 소형주택 비율확대, 미동의 조합원의 보상가액 산정시기 개선 변수를 가장 선호하는 것으로 분석되었다.
다섯째, 정비사업 전문가를 대상으로 한 원주민 재정착률 제고방안에 관한 중요도 분석결과, 원주민주택 인센티브 확대(37.6%), 주택연금제도 활용(27.2%), 주택공급유형 다양화(11.0%), 용적률 인센티브 확대(8.1%), 주택도시기금 활용(5.2%), 사업성 검증시스템 강화(4.1%), 부지확보방법 개선(2.9%), 공공관리제도 도입(2.5%), 신탁방식 활성화(1.3%) 순으로 분석되었다.
이상의 실증분석 결과를 토대로 재개발사업 추진에 따른 원주민 재정착률 제고 방안으로 원주민의 추가분담금을 낮추는 것과 동일한 정책적 효과를 가져올 수 있는 실효성 있는 대안을 제시하였다.
첫째, 주거지원 방안은 동ㆍ호수지정 우선권 및 이주비 한도증액 제도화 등을 통한 원주민주택 인센티브 확대, 기존 주택연금에 주거권을 보장하는 주택연금제도 활용, 국민주택규모 이하 주택의 공급유형 다양화를 위한 조속한 제도화가 요구된다.
둘째, 사업지원 방안은 가칭 ‘재개발사업활성화지구’ 지정을 통한 용적률 인센티브 확대, 수용시점 조절을 통한 부지확보방법 개선, 사업성 검증시스템 강화가 요구된다.
셋째, 행정지원 방안은 주택도시기금을 활용한 경제적 취약계층에 해당하는 원주민 지원, 공공관리제도 도입을 통한 정비사업 투명성 확보, 신탁회사 지정요건 완화를 통한 신탁방식 활성화가 요구된다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 내용과 방법 3
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰 5
• 1. 정비사업 5
• 1) 도입배경 5
• 2) 유형 6
• 3) 추진절차 11
• 2. 재개발사업 규정 개정흐름 17
• 1) 주거지원 규정 개정흐름 17
• 2) 사업지원 규정 개정흐름 18
• 3) 행정지원 규정 개정흐름 21
• 3. 선행연구고찰 27
• 1) 정비사업 갈등 해결방안 관련 선행연구 27
• 2) 원주민 재정착률 관련 선행연구 35
• 3) 본 연구의 차별성 44
• Ⅲ. 연구모형과 분석기법 46
• 1. 연구모형 46
• 1) 원주민 재정착 모형 46
• 2) 원주민 재정착률 제고 모형 48
• 2. 분석기법 50
• 1) 로지스틱 회귀분석 50
• 2) 계층분석적 의사결정 방법 51
• Ⅳ. 실증분석 53
• 1. 재개발사업 대상지 개요 53
• 1) 대구광역시 재개발사업 추진현황 53
• 2) 설문조사 대상지 54
• 2. 원주민 재정착 의향 분석 56
• 1) 기술통계 56
• 2) 재정착 여부에 대한 회귀분석 66
• 3. 원주민 재정착 의식 분석 71
• 1) 빈도분석 71
• 2) 교차분석 72
• 4. 원주민 재정착률에 대한 AHP 분석 결과 83
• 1) 전문가그룹 특성 83
• 2) 원주민 재정착률 제고방안 중요도 분석 85
• 5. 원주민 재정착률 제고방안 91
• 1) 주거지원 방안 91
• 2) 사업지원 방안 96
• 3) 행정지원 방안 99
• Ⅴ. 결론 104
• 참고 문헌 108
• Abstract 112
• 부록 : 설문지 115

참고문헌 (Reference)

1. SPSS 24 매뉴얼, 이학식, 임지훈, 서울:집현재, , 2018

2. 도시미래와 재생, 노춘희, 경기도:형설출판사, , 2017

3. 도시재생과 정비사업, 권대중, 김성숙, 서울:부연사, , 2017

4. 뉴타운사업의 단계적 시행방안 연구, 박은철, 장영희, 서울:서울시정개 발연구원, , 2008

5. 「서울시내 주거이동의 시 공간적 특성」, 김태현, 서울대학교 환경대학원 박사학위논문, , 2008

6. 공공참여형 도시정비사업의 갈등특성 연구, 김찬호, 이창수, 유원석, 대 한국토도시계획학회 국토계획 제49권 제5호, 105-121, , 2014

7. 재개발사업의 수익성 영향요인에 관한 연구, 김종숙, 건국대학교 대학원 박사학위논문, , 2017

8. 주택재개발사업 시 원주민 재정착 문제와 대안, 봉인식, 경기연구원, , 2010

9. 서울 대도시권의 주거이동 패턴과 이동가구 특성, 김상일, 양제섭, 서 울:서울시정개발연구원, , 2007

10. 주거환경개선사업의 원주민 재정착률의 제고방안, 이시경, 안경욱, 한국 자치행정학보 제29권 제2호(2015 여름), 67-88, , 2015

11. 서울시 주택재개발사업정책의 발전방안에 관한 연구, 채갑식, 서울시립 대학교 대학원 박사학위논문, , 2008

12. 공공가치의 실현을 위한 개발이익환수제도의 개선방안, 최완호, 강원대 학교 대학원 박사학위논문, , 2011

13. 조합원 재산권 전매에 영향을 미치는 요인에 관한 연구, 양성돈, 서울 시립대학교 대학원 박사학위논문, , 2010

14. “주택재개발사업 추진단계별 갈등분류와 갈등관 리.”, 김성연, 박윤재, 이영환, 주택연구 제19권 1호, 117-138, , 2011

15. 부산시 주택재개발사업 추진에 미치는 영향요인 분석 연구, 최영관, 영 산대학교 대학원 박사학위논문, , 2009

16. 재개발사업 재정착요인에 관한 연구, 한국부동산경영학 회, 이병홍, 한춘모, 부동산 경영 제21집, 203-237, , 2020

17. 주택재개발사업 특성이 재입주에 미치는 영향, 한국주 거학회, 김홍규, 고덕균, 한국주거학회논문집, 16(3), 101-107, , 2005

18. 주택재개발정비사업의 시행단계별 갈등관리 방안에 관한 연구, 김용만, 목원대학교 대학원 박사학위논문, , 2016

19. 주택재개발사업의 주민갈등 완화방안 연구, 한국지역개 발학회, 엄수원, 정도식, 한국지역개발학회지 제26권 제5호, 243-264, , 2014

20. 주택재개발사업에 따른 주민의 소유권 변동 및 거주지 이동특 성, 김세신, 서울대학교 환경대학원 박사학위논문, , 2016

21. 민간개발 노후 단독주거지 정비방식의 제도적 합리성에 관한 연 구, 장재일, 서울대학교 환경대학원 박사학위논문, , 2010

22. 주택재개발 단지특성과 관리처분 관리유형이 재입주에 미치는 영향, 고덕균, 연세대학교 대학원 박사학위논문, , 2004

23. 도시정비사업의 효율적 추진을 위한 갈등조정 방안, 한국산학기술학회, 이주형, 김형진, 김구회, 한국산학기술학회논문지 제16권 제4호, 2495- 2504, , 2015

24. 서울시 주택재개발사업의 개발이익 영향요인 분석. 단국대학교 대학원, 한창섭, 박사학위논문, , 2012

25. 정비사업지구 원주민의 재정착 의향 결정요인 분석, 한국도시행정학회, 심교언, 안건혁, 조경훈, 김성희, 김용진, 도시행정학보 제23집 제2호, 149-167, , 2010

26. 주택재개발사업의 갈등원인 및 갈등관리 방안, 대한국 토토시계획학회, 김성연, 이영환, 국토계획 제46권 제7호, 21-35, , 2011

27. 주택재개발사업의 적정비용 산출을 위한 비용항목 표준화에 관 한 연구, 홍성철, 동의대학교 대학원 박사학위논문, , 2015

28. 주거환경개선사업의 원주민 재정 착률 영향요인 분석, 한국지역개발학회, 반영운, 허준, 백종인, 우혜미, 정재호, 한국지역개발학회 하계종합학 술대회 논문집, 143-155, , 2010

29. 주택재개발사업과정의 갈등 유형과 사업지연에 미치는 영향에 관한 연구, 김혜천, 정경용, 지역개발연구 제50권 제2호(통권 제72집), 1-19, , 2018

30. 공공규제 및 인센티브정책이 주택재개발사업의 경제성에 미치는 영향분석, 김성희, 서울대학교 환경대학원 박사학위논문, , 2008

31. 주택재개발사업의 참여 주체 간 갈등 해소방안에 관한 연구, 대한건축학회, 박천보, 유정훈, 대한건축학회 추계학술발표대회 논문집 계획계 제31권 제2호(통권 제56집), 349-350, , 2011

32. 주택재개발조합원의 입주 부담금에 따른 재입주 특성분 석, 한국부동산학회, 박필, 고덕균, 부동산학보 제24권, 180-192, , 2005

33. 조합원 자산가치의 상승이 재정착에 미치는 영향에 관 한 연구, 한국주택학회, 양성돈, 강명구, 주택연구 제20권 제2호, 149-170, , 2010

34. 주택재개발지역의 원주민 조합원의 재정착률 제고에 관한 연구, 한국부동산학회, 김승욱, 남영우, 성상준, 부동산학보 제38권, 320-337, , 2009

35. 도시환경정비사업에서 토지등소유자방식의 갈등요인에 관한 연 구, 대한건축학회, 나인수, 대한건축학회 논문집 계획계 제28권 제7호(통권285 호), 243-251, , 2012

36. 도시정비사업지구의 거주자 재입주 선택 특성에 관한 연구, 한국생태환경건축학회, 이주형, 손영웅, 김승운, 한국생태환경건축학회 논문집 12(1), 11-19, , 2012

37. 재개발사업의 공급주택 다양화가 주민 재정착에 미치 는 효과 연구, 한국도시설계학회, 장재일, 오종열, 한국도시설계학회지 도시설계 제16 권 제2호, 89-103, , 2015

38. 주택재개발사업의 갈등이 사업성에 미치는 영향 예측 과 대응 전략, 한국지역개발학회, 류형석, 정순오, 한국지역개발학회지 제23권 제4호, 149-177, , 2011

39. 도시재생에 의한 주거재정착 결정요인 및 비용분석. - 주택재 개발사업 사례 중심으로 -, 임하경, 부산대학교 대학원 박사학위논문, , 2009

40. 재정비촉진사업에서 조합원의 부동산 보유기간에 따른 재정착 결정요인 분석, 한국콘텐츠학회, 윤방현, 김홍배, 한국콘텐츠학회논문지 18(3), 286-298, , 2018

41. 재건축사업의 추진 단계별 갈등해결이 사업만족도 및 사업지속의사에 미치는 영향구조 분석, 한국콘텐츠학회, 김형진, 이주형, 한국콘텐츠학 회논문지 ‘15 Vol. 15 No. 4, , 2015

42. 순서형 로짓모형을 이용한 재개발사업 이전 주택유형별 재정착 만족도에 영향을 미치는 근린요소 분석, 서울연구원, 서원석, 서울도시연구 제 14권 제1호, 39-55, , 2013

43. 서울시 주거지 재개발․재건축 사업지연에 미치는 주민역량 영 향 규명 – 추진주체 동력과 반대주민 역량을 매개변수로-, 최형선, 한양대학 교 도시대학원 박사학위논문, , 2016