행복주택리츠 활성화 방안에 관한 연구 : A study on the improvement of the Haengbok Public Rental Housing Reits

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The public rental housing Reits system can be said to be a system to
suppress the huge increase in debt of public institutions caused by the
supply of public rental housing and to prevent deterioration of the financial
structure. Among public rental housing, happy housing is a house supplied
to railway sites in the downtown area, or idle land publicly or publicly
owned, in order to supply it to an area with convenient transportation and
close proximity to work and residence for college students, newlyweds, and
newcomers to society.
Public housing other than happy housing is mainly located outside the city
center, so there are few disputes with local residents in the public housing
project, and the lease period is 10 to 20 years, so there is no problem with
the profitability of the public housing project profitability. On the other hand,
the happy housing Project is located in the city center with a 30-year rental
period, and the rent level is supplied at 60 to 70% of the surrounding
market price.
Against the above background, many social conflicts occur during the
project progress due to opposition from nearby residents, and the site for
supplying happy housing in the downtown area is also at a limit, and the
happy housing project has a structure in which losses occur as the number
of supplied generations increases. The purpose of this study is to study how
to solve these problems and provide continuous happy housing. As a
research method, literature research, the Ministry of Land, Infrastructure and
Transport, Korea Land Corporation, REITs information system, and local
governments were referred to, and FGI survey was conducted on public
housing workers.
As a result of the study, active communication with residents and holding
public hearings are needed as a solution to the conflict between residents
who supply happy housing. It is also a good idea to supply convenience
facilities for residents near the happy housing. As a way to improve
profitability for supply,
The first is the realization of the setting of repair and maintenance cost
rates and residual value. Since Happy Housing REITs is a business entity
that is financially separate from the project operator, it is reasonable to set
the repair and maintenance cost rate standards autonomously within the
scope of securing the minimum business feasibility of REITs. In the case of
Happy Housing REITs, the logic conflicts with the existing accounting
standard (residual value “0”) as the residual value of the building is assumed
to be 30% of the market price after the end of the mandatory rental period.
Looking at the appraisal methods and examples of building residual value
evaluation, unlike the logic that buildings are usually depreciated after a
certain period of time, eventually the value of the building is destroyed and
only the value of the land remains, the residual value of the building is 0.
However, since the market value is generated in proportion to the value of
the land, it can be seen that the residual value of the building after the end
of a certain period exists in a significant part.
The second is the improvement of business feasibility. It is believed that
the Happy Housing project can continue to develop into a sustainable
project only when losses incurred in the process of project promotion must
be at least compensated. Happiness Housing is a structure that covers 30% of
the project cost, 40% of the fund, 20% of the tenants, and 10% of its own
funds, and provides financial and fund support, but its business feasibility is
low as rental conditions are supplied at 60-80% of the market price.
Although the profit structure of Happy Housing REITs is relatively weak, the
internal rate of return of the Housing and Urban Fund investing in Happy
Housing REITs is calculated to be 3% to 4% in consideration of distribution
according to the investment ratio when certain profits exceed. This calculation
method is inconsistent with equity as there is no significant difference
between the high-profit 10-year public rental housing and private rental
housing.
In addition, there is a problem in the fairness of applying the fund interest
rate in relation to the improvement of business feasibility. The Korea Land
and Housing Corporation, the main project operator of the happy housing
project, applies an interest rate of 2.7%, and in the case of local governments,
the interest rate is reduced to 1% to induce participation. The Happy
Housing project is an important project implemented by the government for
the housing welfare of the vulnerable class, and the interest rate on the fund
should be applied to the Korea Land and Housing Corporation at an interest
rate of 1%.
The third is a method of shortening the rental period or converting to a
permanent rental. Happy Housing operates for 30 years and then liquidates
the sale after pre-investment. Compared to public rental housing for 10 years,
the profitability is low, and it is difficult to attract private finance due to
long-term investment. So shortening the mandatory rental period should be
considered. After renting for 30 years, the happy housing is sold and the
land sale proceeds as LH, and the proceeds from the sale of the building are
liquidated by the Housing and Urban Fund and the repayment of private
loans. Considering that the durability of the building is strong due to the
development of the happy Housing, it is necessary to keep the residence
period of the residents of happy Housing as it is, and not sell the happy
housing until the end of business.
The demand for happy housing is expected to continue to rise due to the
increase in single-person households and changes in the demographic
structure.
The fourth is a plan to utilize old public buildings in downtown areas.
Happy housing should be supplied not outside the downtown area, but in
the downtown area, where it is convenient to work or residence. Also, due
to the decrease in the fertility rate, national and public elementary schools,
middle schools, and universities will be closed due to consolidation, etc.
These public buildings should be actively utilized for the supply of happy
housing.
Lastly, active participation of local governments and increase in state
subsidies. The financial burden is first raised due to local governments being
passive in the supply of public rental housing, and in the case of happy
housing and National Rental Housing, which account for a large proportion
of the supply of public rental housing that are recently supplied (based on
project approval), the project operator bears the financial burden. The
proportion is set at 10%, and if the local government takes the lead, it is
enough to raise the funds at the level of 10% of the total project cost,
excluding finances, funds, and the burdens of residents.
If the central and local governments cooperate to promote the supply of
happy housing, the project process will be smooth. The heads of each local
governments tend to agree with the opinions of accepting the opposing
opinions of local residents on the happy housing project, conscious of the
election. It is hoped that the analysis data of this study will be of some help
to policies for revitalizing the supply of happy housing.

국문 초록 (Abstract)

공공임대주택 리츠 제도는 공공임대주택 공급으로 발생한 공공기관의 막대한 부채증가 억제와 재무구조 악화를 방지하기 위한 제도라고 할 수 있다. 공공임대주택 중에서도 행복주택이란 대학생, 신혼부부, 사회초년생을 위하여 직장과 주거가 근접하고 교통이 편리한 지역에 공급하기 위하여 도심지의 철도부지, 국·공유 유휴부지에 공급되는 주택이다.
행복주택 외 공공주택은 주로 도심지 외곽에 위치하여 공공주택 사업 진행에 인근지역 주민들과 분쟁은 거의 발생하지 않으며 임대 후 분양도 가능하며 임대 기간도 10년~20년으로 공공주택 사업 수익성에는 문제가 없어 민간자본 및 리츠를 이용한 투자자 유치도 잘 되고 있다고 볼 수 있다. 반면 행복주택 사업은 입지적 조건이 도심지에 위치하고 임대 기간이 30년이며 임대료 수준은 주변 시세의 60~70% 수준으로 공급되고 있다.
위와 같은 배경으로 행복주택 사업 시 인근 주민들의 반대로 사업 진행에 많은 사회적 갈등이 발생하고 있으며 도심지에 행복주택을 공급할 부지도 한계점에 있으며 행복주택 사업은 공급 세대가 증가할수록 손실이 발생하는 구조이다. 이와 같은 문제를 해결하고 지속적인 행복주택을 공급하기 위해서 어떠한 방안이 있는지를 연구해 보고자 한다. 연구 방법으로는 문헌 연구, 국토교통부, 한국토지공사, 리츠 정보시스템, 지방자치단체의 사례를 참고하고 또한 공공주택 업무 종사자를 상대로 FGI조사를 하였다.
연구 결과 행복주택 공급 지역주민들의 갈등 해결방안으로는 주민들과의 적극적인 소통과 공청회 개최가 필요하며 행복주택 인근에 주민편의시설을 공급하는 것도 좋은 방안이며 지방자치단체의 적극적 지원과 참여가 필요하며 지속적인 공급을 위한 수익성 개선방안으로는
첫째, 수선유지비 요율 및 잔존가치 설정 현실화이다. 행복주택 리츠는 한국토지주택공사와 재무적으로 분리되어 시행하는 사업으로 수선 유지비용 요율은 리츠의 최저 사업성 범위에서 자체적으로 결정하는 것이 타당하며 행복주택 리츠에 적용하는 수선유지비 요율의 상향 조정은 불가피할 것으로 판단된다. 행복주택 리츠는 30년 임대 기간 만료 후 건물의 잔존가치를 시세 대비 30%로 평가함에 따라 종전에 평가한 회계처리 기준평가 (남아 있는 가치 "0")과의 논리가 상충하고 있다.
건축물의 잔존가치에 대한 감정평가 방법에는 보통 일정 기간 경과 후 건축물의 가치평가는 없어지고 대지의 가치만 잔존 한다는 논리와 달리 건축물의 사용가치는 전부 없어지는 것이 아니고 대지의 가치에 비례하여 그 시장가치가 발생하기 때문에 일정 기간 경과 후에도 건축물의 이용 가치는 상당 부분 존재함을 알 수 있다.
둘째, 사업성 개선이다. 행복주택 운영 과정에서 발생하는 손실금액은 최소한 보전되어야 행복주택 사업을 계속하여 할 수 있다. 행복주택 재원은 재정 30%, 주택도시기금 40%, 입주자 부담 20%, 자체 자금 10%를 부담하는 구조이며 재정과 주택 도시기금을 지원하고 있으나 임대료 수준이 주변 시세의 60~80% 정도로 공급함으로 수익성이 낮은 편이다. 행복주택 리츠의 수익구조가 상대적으로 취약한 구조임에도 주택도시기금의 출자 내부수익률은 일정한 수익을 초과 달성을 경우 출자 비율에 따라 3%~4% 수준으로 산정하고 있다. 이러한 방식은 수익성이 높은 10년 공공임대 주택 및 민간임대주택과 같거나 많은 차이가 없어 형평성에 문제점이 있다.
또한 사업성 개선과 관련하여 기금이율 적용 형평성에도 문제가 있는데 행복 주택 공급자인 한국토지주택공사에는 2.7% 금리를 적용하고 지방자치단체의 경우 적극적 참여를 위하여 1%의 금리로 적용하고 있다. 행복주택 사업은 정부가 주거 취약계층의 주거복지를 위하여 시행하는 중요한 사업으로 1%의 이자율로 한국토지주택공사에 기금이율을 적용하여야 한다.
셋째, 임대 기간 단축 또는 영구 임대 전환방식이다. 행복주택은 임대 기간이 30년으로 선 투자 후 매각 청산하는 방식으로 10년 임대 공공임대 주택과 비교하여 수익성이 낮으며 장기투자로 인하여 민간재원 유치가 어려운 실정인바 의무 임대기간의 단축도 고려할 점이며, 30년 임대 후 행복주택을 매각하여 토지 매각대금은 LH로 건물 매각대금은 주택도시기금과 민간융자금 상환으로 청산을 하는 구조이나 행복주택 매각 시 또 다른 부지에 행복주택을 공급해야 하는 바 건축기술의 발달로 건물의 내구성이 견고한 점을 감안하면 행복주택 입주자의 거주기간은 현행대로 하면서 행복주택을 매각하지 않고 사업성이 종료될 시점까지 지속할 필요가 있다. 행복주택 수요는 1인 가구 증가와 인구구조 변화로 지속적으로 수요가 있을 것으로 보아야 한다.
넷째, 도심지 노후 공공건물 활용화 방안이다. 행복주택은 도심지 외곽이 아닌 직장이나 주거지와 근접이 편리한 도심지에 공급해야 하는바 최근 행정동 통합으로 인한 폐쇄된 동사무소가 많이 발생하고 있으며 공간협소 및 노후화로 인하여 구청,보건소, 소방서, 등 공공건물이 이전하는 경우, 또한 출산율 감소로 인하여 국·공립 초등학교, 중학교, 대학교, 등 이 향후 통폐합 등으로 폐교가 발생할 것이며 초등학교, 중학교의 위치는 도심지에 위치하여 행복주택 용지로서 매우 적합하다고 보아야 한다. 이러한 공공건물을 행복주택 공급에 적극 활용 하여야 한다.
다섯째, 지방자치단체의 적극적 참여 및 국고보조금 증대이다. 지방자치단체가 공공임대주택의 공급에 소극적인 원인으로 먼저 재정적 부담이 제기되고 최근 공급(사업승인기준)되고 있는 공공임대주택 공급 중 많은 비중을 차지하는 행복주택과 국민임대주택의 경우 사업시행자가 재원 부담 비중이 10%로 정해져 있으며 지방자치단체가 주도적으로 공급하면 재정과 기금, 입주자의 부담을 제외하면 전체 사업비의 10% 수준으로 자금을 조달하면 되는 것이다.
행복주택 공급을 중앙정부와 지방정부가 협력하여 추진할 경우 사업 진행 과정이 원활해진다. 각 지방자치단체장은 선거를 의식하여 지역주민의 행복주택 사업에 반대의견을 수용하는 의견에 동조하는 경향이 있으며 이러한 문제는 행복주택 공급 진행에 문제가 발생하는바 지방자치단체의 적극적 참여가 필요하다. 본 연구의 분석 자료가 행복주택 공급 활성화를 위한 정책에 조금이나마 도움이 되었으면 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 공공임대 주택과 리츠에 대한 이론적 고찰 6
• 제1절 공공임대 주택의 개념과 종류 6
• 1. 공공임대 주택의 개념 6
• 2. 공공임대 주택의 종류 7
• 제2절 행복주택 9
• 1. 행복주택의 개념 및 사업개요 9
• 2. 행복주택 공급현황 및 계획 14
• 3. 행복주택 입주기준과 특징 18
• 4. 행복주택의 유형 20
• 제3절 리츠의 개념 및 사업구조 21
• 1. 리츠의 개념 21
• 2. 리츠의 사업구조 25
• 제4절 선행연구 28
• 1. 행복주택에 관한 28
• 2. 공공임대주택에 관한 28
• 3. 행복주택 리츠에 관한 29
• 4. 선행연구와 차별성 30
• 제3장 행복주택 리츠 사업구조와 운용현황 32
• 제1절 행복주택 리츠 도입 배경과 사업구조 32
• 1. 행복주택 리츠 도입 배경 32
• 2. 행복주택 리츠 사업구조 34
• 제2절 행복주택 리츠 운용현황 36
• 1. 행복주택 리츠 현황 36
• 2. 행복주택 리츠 건설재원 특징 38
• 3. 행복주택 리츠의 사업성 분석기준 39
• 4. 공공임대주택 리츠의 사례 42
• 제4장 행복주택 리츠의 주요 쟁점 및 FGI 분석 44
• 제1절 행복주택 리츠의 주요 쟁점 44
• 1. 도심지 철도부지 이용의 문제 44
• 2. 행복주택에 대한 주민 반대 44
• 3. 장기 임대 지속성을 위한 수익성 문제 46
• 4. 정부 재정지원 이원화 문제 및 수선 유지비율 기준의 적합성 46
• 5. 임대주택 잔존가치 산정기준 48
• 6. 리츠의 사업성 49
• 제2절 표적 집단 면접법(FGI)에 의한 분석 50
• 1. FGI 조사개요 50
• 2. FGI 조사내용 50
• 3. FGI 분석결과 51
• 제3절 행복주택 리츠 활성화 방안 54
• 1. 수선유지비 요율 및 잔존가치 설정 현실화 54
• 2. 사업성과 대국민 공감대 제고 55
• 3. 임대 기간 단축 또는 영구 임대 전환 58
• 4. 도심지 노후 공공건물 활용화 방안 58
• 5. 지방자치단체의 적극적 참여 및 국고보조금 증대 59
• 제5장 결론 63
• 제1절 요약 및 시사점 63
• 제2절 향후 과제 66
• 참고문헌 67
• 부록〔FGI〕설문지 70
• Abstract 72