국유지 민간참여개발 활성화를 위한 개선방안에 관한 연구 = A Study on Improvement Measures for Promoting Private Participation in State-Owned Land Development

국문 초록 (Abstract)

우리나라 국유지는 전체 토지의 약 25%에 달하며, 국가경제 자원의 상당 부분을 차지하는 공공자산이다. 그러나 이 중 상당수가 활용되지 못한 유휴 국유지로 남아 있어 자산 효율성이 낮고, 지역경제 활성화나 도시공간 재편 등 공공적 가치 창출에 충분히 기여하지 못하고 있다.
이에 본 연구는 국유지 민간참여개발의 비활성화 원인을 체계적으로 규명하고, 제도적 개선을 통해 민간의 창의성과 자본을 효과적으로 유입시킬 수 있는 중요요인 도출을 목적으로 한다. 특히 국유지 민간개발을 둘러싼 제도는 이미 존재하지만, 실질적 활성화가 이루어지지 못한 이유를 규명하기 위해 제도 설계와 운영 간의 괴리를 중심으로 분석을 진행하였다.
연구는 사례분석–FGI–AHP로 이어지는 연구모형을 설정하였다. 먼저 국내 대표적인 민간참여개발 사례를 중심으로, 개발주체 및 사업구조, 대부료 및 대부기간, 민간사업자의 리스크 헷지, 전담관리기관 및 사업절차의 측면에서 비교·분석하였다. 이를 통해 민간참여개발의 성패를 결정짓는 제도적 쟁점을 도출하였다. 이후 포커스그룹인터뷰(FGI)를 통해 전문가들의 의견을 수렴하였다. 마지막으로 계층분석적 의사결정방법(AHP)을 활용하여 각 중요요인의 상대적 중요도를 정량적으로 평가함으로써, 국유지 민간개발 활성화에 미치는 핵심 요인을 실증적으로 도출하였다.
분석 결과, 민간참여 확대를 위해 가장 중요한 요인은 ‘대부조건의 유연화’로 나타났으며, 그 다음으로 ‘실질적 공공성 확보’와 ‘절차의 간소화’가 높은 중요도를 보였다. 특히 ‘대부료 및 대부기간의 합리적 조정’은 민간사업자의 참여 의사결정에 직접적인 영향을 미치는 요소로, 현행 국유재산법의 경직성이 민간 참여를 제약하는 주요 요인으로 분석되었다. 또한 중앙정부 중심의 획일적 사업 추진 구조가 민간의 전문성과 기획 능력을 충분히 반영하지 못한다는 한계도 확인되었다.
본 연구의 학문적 의의는 제도적 기반은 마련되어 있음에도 활성화되지 못한 국유지 민간참여개발 분야에 대하여, 사례분석–FGI–AHP를 연계한 체계적 연구모형을 구성했다는 점에 있다. 기존 연구가 제도 개선 방향을 제안하거나 일부 사례를 개별적으로 검토하는 데 그쳤다면, 본 연구는 제도와 실제 운영 간의 간극을 실증적으로 확인하고, 전문가 의견을 구조화하여 상대적 중요도를 제시함으로써 방법론적 보완 가능성을 모색하였다. 또한 국유지 활용을 행정적 관리의 범주에 국한하지 않고, 공공성과 수익성의 균형이라는 관점에서 해석하려는 시도를 하였다는 점에서도 일정한 의의를 찾을 수 있다.
정책적 측면에서는 본 연구 결과가 국유재산 관리·개발 정책의 구체화 과정에서 참고자료로 활용될 수 있다는 점을 들 수 있다. 특히 대부조건의 유연화, 사업구조 선택권의 확대, 절차의 합리화 등은 민간 참여를 촉진하기 위한 주요 요인으로 확인되었으며, 이러한 요소를 제도적으로 보완할 경우 국유지 개발의 실효성과 지속 가능성을 높이는 데 도움이 될 수 있다. 아울러 공공과 민간이 각각의 역할을 분담하는 협력적 구조가 마련된다면, 국유지 개발이 국가 자산의 보다 효율적인 활용을 위한 하나의 대안으로 발전할 가능성도 기대해 볼 수 있다.



주제어: 국유지 개발, 민간참여, 제도 개선, AHP, 공공자산 활용

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 ⅳ
• 그림 목차 ⅵ
• 논문 개요 ⅶ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 3. 연구의 구성 7
• Ⅱ. 이론적 고찰 9
• 1. 국유지 및 국유지개발 제도 고찰 9
• 가. 국유지의 특성과 현황 9
• 나. 개발가능 국유지 현황 13
• 다. 국유지개발의 도입배경 16
• 2. 국유지개발의 유형과 민간참여개발 도입배경 20
• 가. 국유지 개발방식 및 추진현황 20
• 나. 민간참여개발 도입배경 32
• 3. 현행 민간참여개발제도의 구조적 한계와 필요성 36
• 4. 선행연구 고찰 및 연구의 차별성 47
• 가. 선행연구 고찰 47
• 나. 연구의 차별성 53
• Ⅲ. 연구설계 55
• 1. 연구모형 설정 55
• 가. 공공부문 유사사례를 통한 시사점 도출 55
• 나. 제도 고찰을 통한 쟁점 도출 80
• 다. 연구모형 설정 91
• 2. FGI를 통한 변수 도출 및 정제 93
• 가. 조사대상 및 기간 93
• 나. 설계 및 절차 94
• 다. 인터뷰 주요 내용 96
• 라. 중요요인 도출 및 조작적 정의 102
• 3. AHP 분석 설계 106
• 가. AHP의 개요 106
• 나. 의사결정과정 106
• 다. 변수의 정의 110
• 라. 조사설계 116
• Ⅳ. 실증 분석 117
• 1. 표본의 인구 통계적 특성 117
• 2. 인식도 조사 결과 분석 119
• 가. 조사 개요 119
• 나. 직업유형별 인식도 비교 122
• 다. 경력기간별 인식도 비교 124
• 3. AHP 분석 결과 127
• 가. 종합분석 결과 127
• 나. 직업유형별 결과 132
• 다. 경력기간별 결과 135
• 라. 직업유형 및 경력기간 교차분석 결과 138
• 4. AHP 연구 결과의 종합 및 시사점 146
• 가. 종합분석 결과 요약과 시사점 146
• 나. 직업과 경력에 따른 분석결과 요약과 시사점 148
• Ⅴ. 결론 153
• 1. 연구의 요약 및 주요 결과 153
• 2. 연구의 학문적 및 정책적 함의 154
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구 과제 156
• 참고문헌 158
• ABSTRACT 162
• 부록 및 기타 165