장수명 주택 시장 활성화를 위한 연구 : 장려지원 제도 개선방안을 중심으로 = A study on the revitalization of long-life housing market : focused on the improvement measures for the promotion and support system

국문 초록 (Abstract)

국가 별 주택 교체수명 통계자료에 의하면 국내 주택 수명은 평균 26.95년으로 독일(2002년 기준, 121.3년), 영국(2004년 기준, 128.04년) 등 국외 사례에 비하여 상대적으로 짧은 편으로 나타났다. 또한 통계청에 의하면 2015년 인구주택 총 조사 결과 전국의 주택 수 가운데 공동주택은 74.5%, 이 중에서도 아파트는 전체의 약 59.9%를 차지하고 있는 것으로 나타났다. 건설기술의 발전으로 인하여 건물의 물리적 수명은 충분히 확보 가능한 상황에 이르렀지만 사회적 수명에 대처하지 못하여 조기 철거될 경우 대량 폐기물 등을 발생시켜 국가적인 자원 및 에너지 낭비를 야기한다. 국외 사례 역시 주택의 빈번한 재건축보다는 유지보수 중심의 주택관리가 이루어지고 있음을 알 수 있다. 시대에 따라 거주자의 생활양식이 변화하고 1∼2인 가족의 증가 등과 같이 가족구성원이 다양화됨에 따라 주택의 사회적 수명에 대한 요구가 증대되었으며 이에 대응할 수 있는 방법 중 하나가 장수명 주택이라 할 수 있다.

이에 국토교통부에서는 2014년 12월 24일, 「장수명 주택 건설·인증 기준」을 고시하여 1,000세대 이상 규모의 공동주택을 건설할 경우 장수명 주택 인증을 의무적으로 받도록 규정하고 있다. 시행 후 현재까지 인증 취득 건수를 조사한 결과 2016년 9월 기준, 231건 모두 일반등급 취득으로 우수 및 최우수 등급 인증 실적이 전무한 것으로 나타났다. 또한 인증제도로 인하여 장수명 주택 시장의 성장과 함께 건자재 수요 상승을 기대하였으나, 실제 업계에 미치는 영향은 미미한 편에 그치고 있는 실정이다.
장수명 주택의 활성화가 어려운 이유를 알아보기 위하여 장수명 주택 시장 및 제도 현황 및 문제점을 조사한 결과, 주요원인은 초기 건설비용의 상승이며 이로 인한 건설사와 주택소비자들의 선호도 부족 때문인 것으로 나타났다. 또한 사전 설문조사 결과, 선호도를 증가시키기 위해서는 인센티브의 필요도가 가장 높은 것으로 조사되었다. 이에 본 연구의 목적은 다양한 장려지원방안을 도출하고, 항목 별 선호도를 조사 및 검증하여 장수명 주택 시장 활성화를 위한 제도 개선방안을 제안하는 것이다.
본 연구에서는 두 가지 연구방법을 사용하였다. 4장 및 5장에서는 전문가 심층면담조사를 통하여 1차로 22개 인센티브 항목별 관계법령 분석 및 인센티브 효과에 대하여 도출하였다. 6장에서는 사업자 및 주택소유자 측면에서의 필요도, 수용도, 개정 필요 우선순위, 실효성, 대상 확대 필요성 등에 대하여 건축 관련 전문가 106명을 대상으로 의견조사를 실시하였다.

연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 장수명 주택의 시장 참여 및 선호도가 저조한 원인을 알아보기 위하여 아파트 분양 시장, 제도 현황, 유사제도, 비용분석을 조사한 결과, 마케팅 전략 상 장수명 주택을 표방하고 있는 아파트의 경우 단순한 가벽 벽체의 일부 적용만으로 그치는 사례가 전부였으며, 이는 장수명 인증 등급 취득 현황과 일치하는 모습을 보였다. 또한 현행 법령 및 지자체 조례 등에서도 인증 취득을 장려하는 인센티브를 적극적으로 운영하고 있지 않았으며, 유사제도인 녹색건축인증 등과 중복되는 점, 장수명 주택 초기 공사비용이 평균적으로 24%정도 증가하는 점으로 유추하여 전반적으로 선호도가 증가하기 어려운 구조인 것으로 나타났다.
이에 2015년 및 2016년 두 차례에 걸쳐 설문조사를 사전 실시한 결과, 장수명 주택 인증제도 정착 및 활성화를 위하여 필요한 항목으로 1순위를 차지했던 항목은 두 차례 모두 분야별 인센티브 확대인 것으로 나타났다.
둘째, 사업자 관점에서의 필요도 및 수용도가 모두 높은 항목은 용적률 및 건폐율 추가 완화와 중소기업의 사업자금 지원 항목이었으며, 주택소유자 관점에서는 주택세제지원(취득세 및 등록세, 재산세, 부분임대소득세), 주택 구입자금 대출 등으로 나타났다. 전체적으로는 제시한 22개 항목 모두 필요도 및 수용도가 5점 척도를 기준으로 평균 약 3.5점(백분율 환산 시 60%) 이상인 것으로 응답되어 제시된 항목 모두 유효한 인센티브 항목인 것으로 나타났다.

셋째, 유사제도 현황을 살펴보면 녹색건축 인증의 경우 건축기준(용적률 및 높이제한) 완화를 등급별로 최대 112%까지 허용하고 있다. 선행연구를 통한 비용분석 결과, 장수명 주택의 공사비 증가율이 일반주택에 비하여 평균적으로 약 20% 정도 증가한다고 예측하였을 때, 현행 110% 완화만으로는 건설사 입장에서 사업성이 적자인 것으로 나타났다. 본 연구에서 용적률 적용별 사업성을 비교분석한 결과, 1,000세대 규모 전용면적 84㎡ 아파트 평균 분양가 1,300만원을 기준으로 용적률을 최소 120% 이상 추가 완화해 주었을 경우 사업성이 적자에서 흑자로 전환될 가능성이 있는 것으로 분석되었다. 사업자 관점의 인센티브 필요도 및 수용도 모두 용적률 및 건폐율 추가완화 항목이 1순위로 나타났으며, 건설비용 증가 대비 실효성 측면에서도 전문가들은 가장 실효성 있는 항목으로 꼽아 이와 같은 결과가 일치하였다.

넷째, 현행 용적률 및 건폐율 추가 완화에 이어 다음으로 높은 필요도 및 수용도를 보인 항목은 사업자 관점에서 중소기업 사업자금 지원 및 세제지원이었으며, 주택소유자 관점 또한 주택 세제지원 및 주택구입자금 대출 지원 항목인 것으로 응답되었다. 대기업 금융 및 세제지원에 대해서는 상대적으로 필요성이 낮은 것으로 응답되었으나, 중소기업 및 주택소유자 측면에서의 비용 지원은 중요한 것으로 나타났다. 앞서 국내·외 유사제도 조사를 통해 알 수 있듯이 친환경 혹은 장수명 인증에 따른 주택의 종류에 관계없이 수요자들이 공통적으로 원하며 가장 효과 있는 장려지원책은 주택 구매 시 직접적으로 비용을 깎아주거나 지원해주는 방안인 것으로 나타났다. 장수명 주택 인증 또한 타 인증제도와 맥락을 같이하여 세제 및 금융지원 계획을 수립해야 할 필요가 높은 것으로 검증되었다.

다섯째, 현행 장수명 인센티브인 용적률 및 건폐율 완화는 건설사에게 유리한 측면의 인센티브라고 할 수 있다. 거주자의 삶의 만족도나 중소기업과의 상생과 같은 과제가 주어짐에 따라 다양한 관점에서의 인센티브 마련이 필요한 상황이다. 본 연구에서 도출한 인센티브 중 PQ가점 부여, 지급자재 지정 면제, 중소기업 세제지원 및 사업자금 지원 등은 장수명 주택 관계자들의 시장 참여기회 자체를 확대하여 장기적 관점에서 주택시장을 활성화하는 방안이 될 것이다. 또한 광폭 발코니, 서비스 공간 제공, 복층(다락방) 층고 완화, 행위허가 기준 완화 항목은 실제 거주자를 위하여 공간 활용의 다양성을 제공하는 것으로 장수명 주택의 본질에 가장 부합하는 항목이라고 할 수 있다. 주택소유자에게 여유 있는 공간을 제공하는 것은 공간 마케팅적 측면에서 분양성을 증대시켜 사업자 및 주택소유자 모두에게 이익을 가져다 줄 수 있는 방안인 것으로 판단된다. 이외에 건축물 대장 장수명 주택 인증여부 등록 및 공동주택 세대 내 화재보험상품 지원은 주택의 잠재적 가치를 상승시켜 주택거래 시 유리하게 작용하며 나아가 홍보의 효과도 기대할 수 있다. 또한 장수명 주택 설계 시 추가 대가기준을 마련해주어 설계자들의 권리를 보호하며 적당한 대가를 지급하여 양질의 설계품질 유도 및 장수명 주택 디자인의 다양화를 기대할 수 있다.

대한민국 주택의 수명은 길어야 40년이며, 보통 입주 후 30년 이내에 재건축에 들어가는 것이 일반적인 현상으로 지속되어오고 있다. 재건축에 들어가는 사회적 갈등이나 건설 폐기에 따른 환경적 비용은 심각한 사회문제를 초래하고 있다. 이에 장수명 주택 인증제도를 활성화하기 위한 제도적 방안을 마련하여 60년 이상 지속될 수 있는 공동주택 문화를 형성해나가는 움직임이 필요하다. 이에 본 연구에서는 사업자와 주택소유자 측면에서의 다양한 인센티브 항목을 도출하였으며 이에 대한 선호도를 검증하여 보다 실효성 있는 제도적 접근을 시도하였음에 의의가 있다. 도출된 인센티브 항목은 특정 관계자나 이익집단에 한정되는 것이 아니라 건설사, 주택소유자, 중소기업, 연구기관 등의 의견을 다각도로 수용한 것이며 보다 심층적으로 고민하여 접근할 필요가 있다. 인센티브의 특성상 모든 집단의 이익을 동시에 아우르는 것은 현실적으로 어려움이 있으나, 각 인센티브의 장·단점 및 고려사항, 관련 법규 간의 관계 등의 문제는 향후 소관부처 및 유관기관과의 협의 및 연구가 지속적으로 이루어져야 할 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구 방법 4
• 1.3 연구의 내용 및 범위 6
• 1.4 용어의 정의 8
• 제2장 이론적 고찰 11
• 2.1 장수명 주택 개요 11
• 2.1.1 주택의 수명에 관한 고찰 7011
• 2.1.2 장수명 주택의 개념 16
• 2.1.3 장수명 주택 구성요소 25
• 2.1.4 장수명 주택 특성 30
• 2.1.5 장수명 주택의 사회적 역할 36
• 2.2 국내·외 장수명 주택 사례 40
• 2.3 장수명 주택 동향 43
• 2.3.1 연구동향 43
• 2.3.2 정책동향 52
• 2.3.3 시장동향 56
• 2.4 장수명 주택 인증제도의 일반사항 58
• 2.4.1 도입배경 58
• 2.4.2 인증등급 60
• 2.4.3 평가항목 61
• 2.4.4 인증절차 62
• 2.4.5 인센티브 65
• 2.5 인센티브의 일반적 사항 66
• 2.5.1 인센티브 개념 66
• 2.5.2 인센티브 지원방법에 따른 분류 67
• 2.5.3 주요법령 인센티브 68
• 제3장 장수명 주택 제도 및 현황 조사 70
• 3.1 장수명 주택 기술 적용 현황 70
• 3.1.1 아파트 분양 시장 현황 70
• 3.1.2 기존 건축자재 정보 제공 시스템 현황 80
• 3.1.3 장수명 주택 주요 부위별 성능 분류체계 조사 84
• 3.1.4 소결 86
• 3.2 장수명 주택 인증제도 운영 현황 87
• 3.2.1 장수명 주택 인증제도 취득 현황 87
• 3.2.2 지자체 조례 현황 95
• 3.2.3 국내 유사제도 인센티브 현황 94
• 3.2.4 국외 유사제도 인센티브 사례 98
• 3.3 장수명 주택 증가비용 분석 102
• 3.3.1 비용분석 개요 103
• 3.3.2 인증 등급별 비용상승 105
• 3.3.3 층별 공사비 증가비용 107
• 3.3.4 생애주기 비용 분석을 통한 경제성 비교 108
• 3.3.5 비용분석 종합 109
• 3.4 소결 111
• 제4장 인센티브 개선방향 설정 112
• 4.1 인센티브 개선 필요성 112
• 4.2 인센티브 항목 도출을 위한 방향설정 115
• 4.2.1 인센티브 항목 도출기준 115
• 4.2.2 전문가 면담조사 122
• 4.2.3 인센티브 항목 별 관계법령 검토 132
• 4.3 인센티브 항목 도출을 위한 고려사항 종합 134
• 제5장 인센티브 제도 개선방안 도출 136
• 5.1 인센티브 항목 별 개선방안 도출 개요 136
• 5.2 사업자 관점 137
• 5.2.1 아파트 평균층수 완화 137
• 5.2.2 용적률 추가 완화 139
• 5.2.3 수용 세대 수 제한 완화 141
• 5.2.4 직접구매 자재 지정 면제 142
• 5.2.5 행위허가 기준 완화 142
• 5.2.6 PQ 가점 부여 144
• 5.2.7 장수명 주택 추가 설계 대가기준 마련 146
• 5.3 주택소유자 관점 148
• 5.3.1 복층(다락방) 층고 완화 148
• 5.3.2 광폭 발코니 149
• 5.3.3 아파트 예비공용공간 추가 완화 152
• 5.3.4 공동주택 세대내 재난 보험상품 추가 지원 154
• 5.3.5 장수명 주택 인증여부 건축물 대장 등록 156
• 5.4 사업자 및 주택소유자 공통 158
• 5.4.1 세금지원 및 감면 158
• 5.4.2 금융지원 164
• 5.5 인센티브 개선방안 도출 종합 168
• 제6장 인센티브 선호도 분석 및 검증 170
• 6.1 인센티브 선호도 분석을 위한 전문가 설문조사 170
• 6.1.1 설문조사 개요 170
• 6.1.2 설문조사 방법 171
• 6.1.3 설문조사 내용의 구성 172
• 6.1.4 설문조사 결과 173
• 6.2 장수명 주택 인센티브 개선방안 별 선호도 분석 종합 202
• 제7장 결론 및 제언 204
• 참고문헌 209
• 부 록 213
• 영문초록 221

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