임대주택리츠 활성화 방안에 관한 연구 = A Study on Methods to Activate on Rental Housing REITs

국문 초록 (Abstract)

외환위기 이후 부동산 침체를 극복하고, 기업/금융기관의 구조조정을 위한 부동산 유동화 필요성이 대두되었다. 2001년 부동산투자회사법이 제정되고 국내리츠는 2002년 자산 5,584억에서 2014년 12조5천억으로 규모가 증가하였다. 그러나, 미국, 일본에 비해서 규모가 영세하고, 현재 상장된 리츠는 8개 뿐이며, 자금모집도 사모방식 및 재무적 투자자 중심으로 리츠의 취지인 일반인의 소액투자로서는 제 역할을 하지 못하였다. 또한 미국, 일본에 비해 오피스 투자에 편중되어 있으며, 주택리츠는 5.7%로 낮은 구성비를 차지하고 있다. 즉, 임대주택리츠를 통한 안정적 주택 공급이 필요함을 알 수 있다.

우리나라의 주택보급률은 103.0%로 일본 115.2%, 미국 111.4%보다 낮은 편이다. 또한, 1000명당 주택수는 370호로 일본 503호, 미국 410호에 비해 상대적으로 적다. 인구는 2030년까지, 가구수는 2040년까지 증가가 예상됨을 한국감정원은 말하고 있고, 이는 주택의 완전공급 수준인 1000명당 440가구가 될 때까지 주택공급이 부족함을 알 수 있다. 그리고, 우리나라는 43%가 임대주택에 거주하고 있고, 자가점유율 60%에서 정체될 것으로 예상되고, 1~2인 가구 중심으로 가구수가 증가될 것으로 추정된다. 통계청 조사에 의하면 주택보유 의지가 낮아져 임대주택시장 수급 불일치가 발생, 네덜란드 등 서유럽 선진국에 비해 낮은 공공임대주택 비중을 감안하면, 리츠를 통한 안정적인 임대주택 공급이 필요하다.
임대주택리츠 개선 추진 시 개인투자자 및 사업자 입장에서는 투자접근성과
사업성이 중요하다. 또한, 가구원수 감소, 1~2인 가구의 증가, 미혼&저연령가구 증가 등 인구 및 가구구조의 변화가 반영되어야 한다.

즉, 획일적인 한국주택공사의 공급보다는 민간이 참여한 맞춤식 주택공급이 필요하다. 일본은 주택임대관리회사가 이런 역할을 하며, 민간임대주택의 45%를 차지하고 있다. 우리나라 역시 주택의 재고가 증가하고 정부의 리츠제도 지원 등으로 전문 주택임대업 양성이 필요하다. 정부도 2013년 하우스푸어 구제, 2014년 전월세 대책 차원에서 리츠 관련 규제를 완화하고 공공·민간제안리츠의 활성화를 위해 노력하고 있다.

이런 점들을 고려하여 리츠의 방향성에 대한 결론은 다음과 같다.
첫째, 리츠를 활성화 하면서 주거용리츠의 비중을 늘려야 하며, 인구구조 및 주거시장을 고려하여 임대주택리츠를 통한 안정적 주택공급이 필요하다.
둘째, 투자자와 사업자의 적정한 이익이 확보되는 수준에서의 임대수익 사업성 고려가 필요하며, 민간 참여를 유도하는 임대주택사업자 양성이 필요하며, 정부는 규제완화, 세제 및 금융지원을 해야 한다.
셋째, 사모유형, CR리츠 중심, 비상장 등을 극복하여 영속펀드의 개념으로 패러다임이 바뀌어야 한다.
넷째, 리츠가 국민주택기금을 사용함에 있어서 이자율, 표준임대보증금 및 표준임대료, 표준분양가에 대한 현실화가 필요하며, 자기관리리츠에 대한 법인세면제 등 세제 지원이 필요하고, 리츠 관련 전문가 육성이 필요하다.
다섯째, 임대관리회사 양성을 통해 이들의 노하우로 공실리스크를 최소화하고 민간이 제안하고 기금이 심사하는 식의 민간제안리츠활성화, 다양한 입지, 다양한 형태의 주택공급을 통해 사용자의 주거품질을 높여야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Overcome the financial crisis and the real estate downturn, real estate securitization necessity has emerged. The RIETs-scale 2002 to 2014 increased by 12.5 trillion in assets billion.
However, the RIETs is small in size compared to the US and Japan. In addition, investments are concentrated in the office than in the United States and Japan.
Accordingly, there is a need for stable housing supply through the RIETs.
The housing rental management company in Japan is the role model, accounting for 45% of private rental housing. Housing stock of KOREA is increaing.
The government are trying to mitigate the activation of the RIETs.

In view of this conclusion is that for the orientation of the RIETs follows.
First, while activating the RIETs should increase the proportion of residential REITs. Taking into account the demographic and housing market requires a stable housing through the Housing RIETs.
Second, there is a need for a rental income at a level that is feasible considering the interests of investors and ensure an appropriate carrier.
Housing providers are required to induce positive private participation.
The government must deregulation, tax and financial support.
Third, CR RIETs-oriented, overcoming the paradigm should be changed to private, including the concept of persistence funds.
Fourth, the interest rate, the standard lease rent deposit and standards, and the need for a standard sale price realized, income tax exemption for self-care REITs Tax incentives, etc. are needed.
Finally, it should be through the rental management company to minimize the vacancy positive risk to their know-how. RIETs presence through various private offering and increase quality of living through various forms of housing.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• 1. 연구의 목적
• 2. 연구의 범위
• Ⅱ. 리츠 역사 및 특성에 관한 이론적 고찰
• 1. 리츠 개요
• 가. 투자 대상 차원에서 본 투자형태
• 나. 부동산 간접투자기구의 이해
• 다. 리츠의 의미
• 라. 리츠의 경제적의미
• 마. 리츠의 장점
• 바. 리츠의 영향
• 2. 우리나라 리츠 현황
•   가. 리츠 관련 법개정 추이
• 나. 리츠의 종류
• 다. 리츠 도입 배경 및 역사
• Ⅲ. 리츠시장 현황 및 방향
• 1. 우리나라 리츠의 현황 및 문제점
• 가. 리츠 현황
• 나. 리츠의 문제점
• 2. 리츠의 활성화 방향
• 가. 주택공급 등에 재무적 투자자 유치
• 나. 부동산시장의 선진화에 기여
• 다. 투자 다양성 기여
• 라. 리츠의 시장 개선
• Ⅳ. 임대주택리츠 현황 및 제안
• 1. 주거시장 현황과 임대주택리츠 필요성
• 가. 우리나라 주택시장 현황 및 전망
• 나. 임대주택리츠의 활성화 필요성
• 2. 민간임대주택사업 현황 및 보완점
• 가. 현황
• 나. 문제점
• 다. 일본 민간임대주택사업을 통해 본 우리나라 임대주택사업의 보완점
• 3. 개인투자자, 사업자 수익성 고려한 개선 방향
• 가. 개인투자 수익성 제고
• 나. 인구구조 변화 고려한 주택 공급 설계 필요
• 4. 정부의 정책 및 규제 개선
• 가. 정부 정책 관점에서의 임대주택리츠 의의
• 나. 정부의 임대주택리츠 관련 제도 개선 경과
• 5. 최근 임대주택리츠 사례
• 가. 미분양 APT 리츠
• 나. 공공 APT 리츠
• 다. 민간-홍콩 합작 리츠(2014년)
• 라. 대기업의 임대주택리츠 참여 사례
• Ⅴ. 결 론
• 1. 리츠시장의 방향성 제안
• 2. 수익성 및 사업성 여건 지원
• 3. 전문 주택임대업 양성을 통한 리츠 활성화
• 4. 본 연구의 한계