금융기관의 대체투자 중 부동산 Equity 투자 결정요인 분석 : 금융기관에 따른 의사 결정 차이점을 중심으로 = Analysis on Determinants of Real Estate Equity Investment among Alternative Investments in Financial Institutions

국문 초록 (Abstract)

2008년 금융 위기 이후 지속적으로 하락하던 금리가 최근 한국은행 기준금리 0.5%까지 하락하며 초저금리 시대에 접어들었다. 이처럼 전통투자 자산인 채권과 주식으로는 수익성을 기대하기 어려운 상황에서 금융기관 투자가들은 투자 수익성 약화에 대응하기 위해 대체투자 자산에 관심을 기울이고 있다. 그 중에서도 부동산 투자는 꾸준히 기관 투자가들의 포트폴리오에 필수적 요소로 자리 잡고 있는데, 부동산 투자는 위치와 수급 여건 등에 따라 높은 수익률을 보장받을 수 있으면서도 금융시장 흐름의 영향을 상대적으로 적게 받기 때문이다. 특히 경기 악화에 따른 운용수익율 하락으로 대체투자 확대를 적극 확대하고 있는 금융기관들은 수익성 높은 부동산 Equity 투자에 집중하고 있다.
그러나 이처럼 금융기관의 부동산 Equity 투자 수요가 증대되고 있음에도 불구하고 구체적으로 어떤 투자영향요인에 의해 의사결정을 내리게 되는지에 대해 명확한 투자기준이 확립된 것이 없으며, 국내 부동산 투자의사결정요인의 경우 구체적으로 Equity 투자의사결정요인에 관한 연구나 금융기관 투자가에 집중한 연구는 많지 않다.
본 연구의 목적은 부동산 Equity 투자 시장에서 금융기관 투자가의 투자만족도와 재투자의사에 미치는 투자영향요인을 실증 분석하여 규명하며, 구체적으로 금융기관의 유형에 따라 고려하는 투자영향요인에는 어떠한 차이가 존재하는지 분석하는 것이다.
본 연구는 먼저 선행연구를 검토하여 부동산 Equity 투자 영향요인을 도출하였으며, 금융기관 투자가를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 또한 투자자 특성은 기술통계 분석을 이용하였으며, 설문 변수의 타당성을 검증하기 위해 요인분석을 실시하였다. 이를 바탕으로 회귀분석을 진행하여 가설을 검정하였고, 추가적으로 기술통계분석을 이용하여 금융기관 유형에 따라 투자영향요인의 중요도 차이를 분석하였다.
연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 금융기관 투자가에 대하여 투자영향요인과 투자만족도에 관하여 가설 검정한 결과, 입지특성과 수익성, 안정성이 채택되었으며, 투자만족도에 가장 많은 영향을 미치는 요인은 입지특성이었다. 금융기관 투자가에 대하여 투자영향요인과 재투자의사에 대하여 가설검정 한 결과 수익성과 안정성은 재투자의사와 정(+)의 영향관계가 나타나 채택되었다.
둘째, 금융기관 유형에 따른 투자영향요인의 중요도 차이를 분석한 결과, 은행 투자가는 투자영향요인 중 안정성을, 캐피탈 투자가는 적시성을 가장 중요하게 여기는 것으로 나타났다. 보험사 투자가는 수익성을 가장 중요하게 생각하는 것으로 나타났다.
종합하면 부동산 Equity 투자에 참여하는 금융기관 투자가는 투자영향요인과 투자만족도, 재투자의사 사이 유사한 관계를 보이고 있으며, 금융기관 유형에 따라 중요하게 고려하는 투자영향요인 역시 차이가 존재함을 실증적으로 분석하였다.
이와 같은 연구 결과는 금융기관 투자 시장에서 금융기관 투자가들은 부동산 Equity 투자에 있어서 수익성과 안정성, 입지특성을 바탕으로 의사결정을 내리지만 구체적으로 금융기관의 유형에 따라 더 선호하는 특성에는 차이가 존재하므로 각 금융기관의 투자 성향 차이를 고려하여야 한다는 것을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Interest rates, which have continued to fall since the 2008 financial crisis, have recently fallen to 0.5% of the Bank of Korea's benchmark interest rate, entering an ultra-low interest rate era. Investors in financial institutions are paying attention to alternative investment assets to cope with the weakening profitability of their investments, as it is difficult to expect profitability from bonds and stocks, which are traditional investment assets. Among them, real estate investment has steadily become an essential factor in institutional investors' portfolios, as real estate investments can be guaranteed high returns depending on location and supply and demand conditions, but are relatively less affected by financial market trends. In particular, financial institutions, which are actively expanding alternative investments due to falling operating returns due to the worsening economy, are focusing on profitable real estate equity investments.
However, despite the growing demand for real estate Equity investment by financial institutions, there are few specific investment criteria for which investment impact factors are determined, in the case of domestic real estate investment decision-makers, few have focused on investment.
The objective of this study is to empirically analyze and identify the investment impact factors on the investment satisfaction and willingness of financial institutions in the real estate equity investment market, and to specifically analyze the differences in the types of investment impact factors.
This study first examined the preceding research to derive the influences of real estate equity investment, and conducted a survey on investors from financial institutions. In addition, investor characteristics used descriptive statistical analysis, and factor analysis was conducted to verify the validity of the survey variables. Based on this, a regression analysis was conducted to test the hypothesis, and additionally a descriptive statistical analysis was used to analyze differences in the importance of investment impact factors depending on the type of financial institution.
The results of the study are summarized as follows.
First, as a result of hypothesis tests on investment impact factors and investment satisfaction for investors in financial institutions, location characteristics, profitability, and stability were adopted, and location characteristics were the factors that affected investment satisfaction the most. A hypothesis test of investment impact factors and willingness to reinvest in financial institutions showed that profitability and stability had a positive impact on the willingness to reinvest.
Second, after analyzing the difference in importance of investment impact factors according to the type of financial institution, bank investors value stability and capital investors value timeliness the most among the investment impact factors. Investor in insurance companies put the most importance on profitability.
Overall, investors in financial institutions participating in real estate equity investments demonstrate similar relationships between investment impact factors, investment satisfaction, and reinvestment intentions, and empirically analyzed that there are also differences in investment impact factors.
These findings suggest that in financial institutional investment markets, financial institutional investors make decisions based on profitability, stability and location characteristics, but consider differences in investment propensity for financial institutions.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제 2 장 이론적 배경과 선행연구 고찰 7
• 제 1 절 대체투자의 이론적 고찰 7
• 1. 개념 및 특징 7
• 2. 국내 금융기관 대체투자 현황 12
• 3. 국내 대체투자의 시사점 17
• 제 2 절 부동산 Equity 투자 17
• 1. 개념 및 특징 17
• 2. Equity 투자의 이론적 접근 22
• 제 3 절 국내 부동산 Equity 투자 25
• 1. 기본 구조 25
• 2. 주요 리스크 28
• 3. 부동산 투자 의사결정 30
• 제 4 절 부동산 Equity 투자 의사결정요인 선행연구 32
• 제 3 장 연구문제 및 가설 37
• 제 1 절 연구문제 37
• 제 2 절 연구가설 39
• 제 3 절 조사방법과 분석방법 40
• 1. 설문지의 구성 40
• 2. 조사방법과 자료수집 41
• 3. 분석방법 42
• 제 4 장 실증분석 43
• 제 1 절 기초통계 및 상관분석 43
• 1. 표본의 일반적 특성 43
• 2. 교차 분석 45
• 3. 측정 변수의 기술 통계 49
• 4. 변수의 타당성 검토 53
• 제 2 절 다중회귀분석 55
• 1. 투자영향요인과 투자만족도 55
• 2. 투자영향요인과 재투자 의사 56
• 제 3 절 가설 검증 및 해석 57
• 제 4 절 금융기관 유형에 따른 차이 분석 59
• 제 5 장 결 론 61
• 제 1 절 연구결과 요약 및 시사점 61
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구방향 62
• 참고문헌 64
• 부 록 68
• Abstract 76