자율주택정비사업 개선방안 연구 = A study on the improvement measures for autonomous housing renewal projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the implementation of the Special Act on Vacant and Small House Maintenance (hereinafter referred to as the Small House Maintenance Act) in February 2018, the autonomous housing renewal projects has been implemented to resolve issues such as the existence of neglected old and defective housings, the decreasing self-residence rate of former habitants, and the lacking supply of rental housings in urban areas, and to maintain local community. Compared to complex, long-term, large-scale redevelopment and reconstruction maintenance projects, the autonomous housing renewal projects doesn’t require processes such as basic maintenance planning, getting approvals of union establishment, and of management and disposal plan. Once the project implementation plan is approved, new housing can be built, allowing project results to be achieved in a short period of time with an average project period of 1 to 2 years. However, since its initial implementation the number of completed projects nationwide is mere 66 (as of the third quarter of the year 2022), due to reasons such as the lack of understanding and promotion of projects, the challenges of reaching agreement among residents, the problems in operating the integratesupport system as the collaboration model among public organizations, and delays in the project period, signifying that more vitalization of the project is needed. Therefore, in the time of aging housing as an emerging social problem, this study aims to analyze the cause of sluggish state in revitalization of the autonomous housing renewal projects, and to present improvement measures for the project. In order to analyze the importance of problems and derive improvement measures, case analysis was made on completing, propelling, and stopping of projects in Seoul, Busan, Daejeon, Gyeonggi-do area. Also, the in-depth interviews were made with 26 experts from 10 different fields: representatives of residents’ association, public officials, employees in the public sector, architects, construction company executives, the executives in the management companies specializing on maintenance business, appraisers, real estate agents, university professors, research directors. To the derived improvement measures, Analytic Hierarchic Process (AHP) and Fuzzy Confidence Index using Fuzzy-AHP targeting 56 experts were applied in weight analysis to decide the importance ranking of each improvement measure. And the improvement measures can be suggested as follows in the order of importance: The number one priority is the need for the advancement of integrated support for residents’ associations. The collaboration model was established among public organizations but its help cannot go beyond consultation, business analysis to provide actual help to customers solving problems such as financing business costs, purchasing rental housings. On top of those, it takes rather long to finance the business cost while the process and requirements can be demanding. And with the abolition of the pre-purchase system, the risk of unsold units increased. In addition, in local governments, the project period is delayed due to differences in interpretation of laws related to project implementation plan approval and unfamiliarity with the work.Therefore, through the amendment of relevant laws and transfer and integration of work and functions the establishment of a dedicated agency or an inter-organizational task-force team that actually provides integrated support for the projects covering from consultation, business analysis, project implementation plan approvals, to fund financing, Purchase agreement and clearing. The dedicated agency or task force team needs to provide integrated involvement in the entire project, one organization should be able to handle multiple tasks in one stop at a same location, providing more detailed support for each task. The second priority is the expansion of business incentives. As an exceptional allowance, the floor area ratios were allowed to increase additionally and the rights to use parking lots were secured to give incentives to projects, however it didn’t prove to be efficient enough because of the different application of laws among communities, and the operation of the architectural committee and the local city planning committee was another hinderance to the incentives. In order to revitalize business, it is necessary to expand incentives by expanding discretion when applying local ordinances and active deliberation by the committee. One-person business operation should be permitted in areas with high concentrations of old and defective housings. A discount and reduction policy should be applied when real estate acquisition and registration taxes and capital gain taxes are payed. It’s also necessary to expand the range of increase in upgrading the types or the floor area ratios of the residential area. In addition, in cases where the floor area ratio incentive benefit cannot be received due to reasons such as restrictions on sunlight access, relaxation of bare land requirements also needs to be reviewed. Third, the pre-purchase commitment system needs to be reimplemented and the purchase amount should be realized. With the abolition of the pre-purchase commitment system, it is required to apply for purchasing a house according to the new housing purchase commitment system. However, the application is possible only when the number of households in the area is over a certainamount and the number differs from region to region. (In case of Gyeonggi-do area, it’s regulated to be over 20 households.) Mostly, two people comprise a residents’ association and the associations with less than 20 households are not eligible to apply for purchasing and it’s obvious that complaints are increasing. Therefore, it’s necessary to reimplement the abolished pre-purchase commitment system, to expand the scope of rental housing purchase agency to each local government. When a dedicated agency is established, pre-purchase commitment system must be operated actively along with local public corporations under the nationwide housing supply and demand plan. In addition, when applying the standard amount for business feasibility analysis, project cost financing, rental housing purchase, etc. as the appraisal amount, there are often cases where the business feasibility is hindered because of the gap from the market price. Therefore, the actual transaction price, listing price, and jeon-se (a lump-sum housing lease) conversion of a case and from the surrounding area, and the actual construction cost should be compared and reflected in the price realization. Fourth, ensuring the stability of project cost support is needed. The continuity in securing a budget for stable initial and main project costs is necessary. It is necessary to implement a preservation system for additional cost increases such as construction costs after project cost financing. In addition, the stability of projects should be secured by expanding the spectrum of financing institutions, not limiting to the current HUG (Korea Housing and Urban Guarantee Corporation), but including various institutions such as Finance Corporation, and Guarantee Insurance. In addition, it is necessary to adequate and realize the loan semi-amount by reflecting the construction cost such as the actual transaction price, nearby prices, surrounding prices, sales prices, and soaring atoms and labor costs. In addition, it is necessary to implement the conservation system for additional construction costs.Fifth, to activate business agencies and to strengthen the business promotion is necessary. It is necessary to operate a system that designates work agencies, focusing on local small-scale construction companies and specialized management companies for maintenance projects, enters into an agreement with a general (dedicated) organization, and provides performance compensation based on project completion or resident satisfaction. Project consultants are appointed by the general organization from architects, appraisers, real estate agents, and real estate majors (Ph.D. level). After providing professional training, it is necessary to introduce a method of providing a certain salary, rewarding performance, and holding people accountable if something goes wrong. Business promotion should be promoted targeting business-capable areas using business agencies and business consultants. and successful cases of projects should be broadcast and published for the public. and it is necessary to promote complex revitalization of the original downtown area such as improving residential conditions, revitalizing alley commercial districts, and creating cultural streets, attracting external investors, and creating private jobs for young people. Sixth, simplification of the project system and establishment of a standard manual is needed. Considering the small scale of the project, it seems necessary to set a certain standard in project size and, conforming to the building permission, to simplify the process by omitting certain procedures such as public inspection for project implementation approval, and prior notice after completion. It is necessary to shorten the project period and seek to discover and improve systems that can be omitted through active administration, such as improving the processing period when changing the design and reviewing duplicates by department when reviewing drawings. In addition, standard manuals and casebooks should be published and shared to ensure consistent application of the laws across institutions, to prevent project delays due to unexpected procedural demands, and to ensure stable and prompt work performance even in the case of person in charge being changed.The autonomous housing renewal projects requires active implementation of improvement plans within a consistent framework to expand the people's housing welfare, despite changes in government policies. To this end, the autonomous housing renewal projects must continue as a successful projects accompanied by the firm will of dedicated organizations, integrated support system-related organizations, and projects participants and faithful public service.

국문 초록 (Abstract)

자율주택정비사업은 2018년 2월 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법) 시행 이후 소외된 노후 불량주택 존재, 원주민의 자가정착률 감소, 도심지 임대주택 공급 부족 등을 해소하고 지역공동체를 유지하고자 시행되어왔다. 자율주택정비사업은 복잡하고 오랜 기간 소요되는 재개발 ‧재건축 정비사업 대비 정비 구역 지정 ‧ 조합설립 등의 절차가 없고, 사업시행계획 인가를 받게 되면 주택 신축이 가능하여 평균 1~2년의 사업 기간으로 단기에 사업 성과를 거둘 수 있다. 그러나 시행 이후 현재까지 사업이해도 및 홍보 부족, 주민합의의 어려움, 공공기관 협업모델인 통합지원제도의 운용상 문제점, 사업 기간 지연 등 사유로 준공 건수는 전국적으로 66건(’22년 3분기 기준)으로 활성화가 필요한 상황이다. 따라서, 본 연구에서는 주택 노후화가 사회적인 문제로 대두하고 있는 현실속에서 도시재생 뉴딜사업의 핵심사업 중 하나인 자율주택정비사업이 정부의 정책 방향과 달리 활성화가 부진한 원인을 분석하고 개선방안을 제시하였다. 서울·부산·대전·경기 등 지역을 대상으로 완공·추진·중단 사례의 분석과 주민합의체 대표, 공무원, 공공기관 직원, 건축사, 건설회사 임원, 정비사업 전문관리업체 임원, 감정평가사, 공인중개사, 교수, 연구원장 등 10개 분야에서 총 25명을 대상으로 전문가 심층 면접을 진행하여 문제점과 개선방안을 도출하였다. 도출된 개선방안에 대해 전문가 56명을 대상으로 계층분석적 의사결정방법(AHP)과 퍼지계층분석법(Fuzzy-AHP)을 이용해 중요도에 따른 개선방안 순위를 도출하였다첫째, 전담기관 신설 및 통합지원 고도화다. 공공기관 협업모델로 통합지원제도를 구축하였지만, 총괄기관은 사업비 융자, 임대주택 매입까지 지원이 어렵고, 사업비 융자 관련 절차와 요건이 까다로운 편이며, 임대주택 매입관련 사전매입 확약제도가 폐지되어 미분양 리스크 및 사업 불확실성이 증가하고 있다. 또한, 지자체에서는 사업 시행계획 인가 관련 법 해석 이견 및 업무의 생소함 등으로 사업 기간이 지연되고 있다. 따라서 관련 법의 개정과 업무 및 기능의 이관․통합을 통한 전담기관 신설 또는 공공기관 간 T/F를 구성하여 상담·사업성 분석·사업시행계획 인가·기금 융자· 매입약정 및 청산까지 통합서비스를 해야 한다. 전담기관 또는 연합 T/F에서 사업 전반에 관한 총괄 또는 여러 업무에 대하여 동일 장소에서의 원스톱 처리 등 업무 별로 세밀하게 사업시행자를 지원하고 서비스하는 통합지원 고도화가 필요하다. 둘째, 인센티브 제도의 확대이다. 사업 특례로 용적률 상향, 주차장 사용권 등 인센 티브 제도를 만들었으나, 지자체의 조례 적용 상이, 건축위원회·지방도시계획위원회 운영 등 사유로 주민 체감 실효성은 높지 않은 편이다. 사업 활성화를 위하여 지역 조례 적용시 재량권의 확대, 위원회의 적극적인 심의 등으로 인센티브 확대가 필요하다. 노후주택 밀집지역 내 저소득층과 주거 취약계층에 대해서는 1인 사업을 허용하고, 취·등록세 및 양도세 부과 시 할인감면 제도가 도입되어야 하며, 용도지역의 종 상향 또는 용적률 상향 범위를 확대해야 한다. 또한, 일조권 제한 등 사유로 용적률 인센티브 혜택을 못받는 경우에는 나대지 요건의 완화도 함께 검토가 필요하다. 셋째, 사전매입 확약제도 재시행 및 매입금액 현실화다. 사업매입 확약제도가 폐지 되면서 신축주택 매입약정제도에 따라 매입신청을 해야 하나, 지역에 따라 일정 세대 이상인 경우만 매입 대상(경기도는 20세대 이상)으로 되어 있다. 소수의 주민이 주민 합의체를 구성하여 20세대 미만으로 신축하는 경우에는 매입대상에 해당하지 않을 수 있어 사업에 대한 불만요인으로 작용할 수 있다. 폐지된 사전매입 확약제도의 재시행이 필요하며, 임대주택 매입기관의 범위를 지방 공사 등 여러 기관으로 확대하고 전국적인 주택수급계획 내에서 사전매입 확약제도를 활발히 운용하여야 할 것이다. 또한, 사업성 분석·사업비 융자·임대주택 매입 시 기준금액을 감정평가 금액으로 적용하는데 시가 수준과의 괴리로 사업성이 저해되는 사례가 나타나고 있는바, 본건과 주변의 실거래가, 매물가격, 전세환산가격 및 실제 건축비 수준을 비교·반영할 수 있는 가격 현실화가 필요하다. 넷째, 사업비 지원의 안정성 확보다. 초기 사업비 및 본 사업비의 안정적 기금 융자를 위한 예산 확보의 연속성이 필요하다. 사업비 융자 후 공사비 등 추가비용 증가분에 대한 보전제도의 시행이 필요하다. 또한, 사업비 융자 담당 기관을 금융·보험 관련 기관으로 확대하여 사업의 안정성을 확보해야 할 것이다. 융자 기준금액과 관련하여 실거래가, 인근 단지 가격, 주변 시세, 매물가격 및 급등 하고 있는 원자잿값·인건비 등 공사비를 반영하여 융자 기준금액의 적정화 및 현실 화가 필요하며, 추가 공사비에 관한 보전제도의 시행이 필요하다. 다섯째, 사업대행 활성화 및 홍보 강화다. 지역 단위 소규모 건설회사 · 정비사업 전문관리업체 등을 중심으로 업무대행사를 지정하고 총괄(전담)기관과 협약을 맺어 사업완성도 또는 주민만족도에 따라 성과보상을 하는 제도의 운용이 필요하다. 사업담당 컨설턴트는 총괄기관에서 건축사, 감정평가사, 공인중개사, 부동산 전공자 (박사급) 등을 대상으로 임명하고 전문가 교육을 한 후, 일정 급여를 제공하고 성과에 대해 보상하고 잘못되면 책임도 묻는 방식의 도입이 필요하다. 업무대행사 및 사업컨설턴트를 활용하여 사업 가능지역을 대상으로 사업홍보를 활성화하는 한편, 국민을 대상으로 사업에 관한 성공사례를 방송하고 기사화하여 주거 여건 향상, 골목상권 활성화, 문화의 거리 조성 등 복합적인 원도심 지역활성화, 외부 투자자의 유입, 젊은 층 등 민간 일자리 창출을 도모해야 할 것이다. 여섯째, 사업제도 간소화 및 표준매뉴얼 제정이다. 소규모 사업임을 고려하여 사업 시행계획 인가 시 공람 생략, 준공 후 이전 고시 생략 등 건축허가에 따르는 간소화가 필요하다. 설계변경 시 처리 기간, 도면 검토 시 부서별 중복검토 개선 등 적극행정을 통하여 사업기간을 단축하고 생략가능한 제도의 발굴과 개선을 도모해야 할 것이다. 또한, 표준매뉴얼과 사례집을 발간·공유하여 기관별 일치된 법 적용을 도모하고, 사업참여자의 사업이해도 증진과 예상치 못한 절차 요구에 따른 사업 지연을 예방 하고 담당자가 변경되더라도 안정적이고 신속한 업무를 수행할 수 있어야 한다. 자율주택정비사업은 정부 정책 등 변화에도 국민의 주거복지 확충을 위한 일관된 기조 속에서 꾸준하고 적극적인 실행이 필요하며, 이를 위해 전담기관, 통합지원제도 관련기관 및 사업참여자의 확고한 의지와 충실한 공공서비스가 동반되어 성공적인 사업으로 지속되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위, 방법 및 구성 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 구성 5
• 제2장 자율주택정비사업에 관한 이론적 고찰 7
• 제1절 자율주택정비사업 7
• 1. 자율주택정비사업의 개념 및 사업조건 7
• 2. 자율주택정비사업의 법적근거 8
• 제2절 자율주택정비사업 추진방식 및 절차 9
• 1. 자율주택정비사업 추진방식 9
• 2. 자율주택정비사업의 추진절차 10
• 3. 자율주택정비사업의 특례 11
• 제3절 자율주택정비사업과 유사 정비사업의 비교 14
• 1. 가로주택정비사업 14
• 2. 소규모재건축사업 15
• 3. 소규모재개발사업 16
• 4. 자율주택정비사업과의 비교 17
• 제4절 선행연구 고찰 19
• 1. 소규모주택정비사업에 관한 선행연구 19
• 2. 자율주택정비사업에 관한 선행연구 21
• 3. 선행연구와의 차별성 24
• 제3장 자율주택정비사업 추진현황 및 사례분석 26
• 제1절 자율주택정비사업 추진현황 26
• 1. 전국 26
• 2. 수도권 30
• 3. 비수도권 32
• 제2절 자율주택정비사업 사례분석 36
• 1. 완공사례 36
• 2. 추진사례 46
• 3. 중단사례 49
• 4. 시사점 51
• 제4장 자율주택정비사업 개선방안 도출을 위한 실증분석 56
• 제1절 실증분석의 개요 56
• 1. 연구 설계 56
• 2. 연구 방법 58
• 제2절 전문가 심층 면접 분석 66
• 1. 조사 개요 66
• 2. 전문가 심층 면접 67
• 3. 분석결과 요약 84
• 제3절 계층분석적 의사결정(AHP) 분석 87
• 1. 조사 개요 87
• 2. 응답자 특성 89
• 3. 계층화 91
• 4. 쌍대비교행렬 93
• 5. 일관성 검증 및 중요도 선정 96
• 6. 분석결과 요약 99
• 제4절 퍼지 계층분석법을 이용한 분석 102
• 1. 퍼지 계층분석법을 이용한 개선방안 가중치 분석 102
• 2. AHP분석과 퍼지계층분석의 순위 비교 107
• 3. 분석결과 요약 109
• 제5절 자율주택정비사업 개선방안 111
• 1. 전담기관 신설 및 통합지원 고도화 111
• 2. 인센티브 제도 확대 112
• 3. 사전매입 확약제도 재시행 및 매입금액 현실화 114
• 4. 사업비 지원의 안정성 확보 116
• 5. 사업대행 활성화 및 홍보 강화 117
• 6. 사업제도 간소화 및 표준매뉴얼 제정 119
• 제5장 결론 121
• 제1절 연구의 요약 121
• 제2절 향후 연구 방향 124
• 참고문헌 125
• 부 록 129
• Abstract 148

참고문헌 (Reference)

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33. 세종시 행정중심복합도시의 아파트 분양 결정요인에 관한 연구; Fuzzy-AHP 분석을 이용하여, 강희연, 목원대학교 박사학위논문, , 2017

34. 퍼지 실물옵션을 이용한 공공참여형 가로주택정비사업의 사업성 가치평가 :인천광 역시 도시재생뉴딜 시범사업을 중심으로, 진연화, 단국대학교 박사학위논문, , 2020

35. 도시재생사업에 적용가능한 택티컬어바니즘 기법 개발 및 적용 효과분석 – 천안 남산지구 도시재생 뉴딜사업 지역을 대상으로, 김상경, 임승현, 이경환, 년 대한 건축학회 춘계학술발표대회논문집 , 제42권 제1호, 대한건축학회, 2022, , 2022