주택재개발사업의 제도적 개선방안에 관한 연구 -경기지역 및 부산지역 사례를 중심으로-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택재개발사업의 의의와 필요성에 대해 알아보고, 외국의 주택재개발사업과 비교 검토한 후 경기도와 부산지역에서 실제 재개발사업을 진행하는 조합의 조합원을 대상으로 재개발사업의 제도개선이 필요한 사항에 대한 설문조사를 실시해 주택재개발사업의 문제점을 파악하고, 개선방향을 제시하였다.
본 연구결과 주택재개발사업의 제도개선 방안을 정리해 보면 다음과 같다. 현재 사업이 진행되고 있는 주택재개발조합의 조합원들이 주택재개발사업의 가장 큰 문제점으로 생각하는 부분은 신축주택으로의 입주 시 발생되는 입주부담금인 것으로 나타났다.
이를 개선하기 위해서는 첫째, 주택재개발사업의 종전자산평가시기를 시행준비단계인 정비구역지정 및 정비계획수립 시로 변경하여 사업성 검토를 통해 조합원별 개략적인 분담금내역을 제시하여야 한다. 그리고 종전자산평가에 소요되는 비용은 정비사업기금에서 우선 보조 또는 융자하고, 추후 사업이 진행되는 구역에 대해서는 비용을 환수하는 방법을 제도화해야 한다.
둘째, 주택재개발사업의 용적률 적용에 있어 주택재개발사업의 특성을 감안하여 용적률 적용 및 인센티브 부여 방안을 구체적이고 세부적으로 수립하도록 제도화해야 한다.
셋째, 조합의 투명한 운영을 위해 조합이 총회를 개최할 경우에 소재불명자를 제외한 조합원의 과반수 이상이 직접 참석하도록 하고, 서면참석 및 결의서의 제출방식을 강화하는 등 구체적인 사항을 정관에 명시하도록 해야 한다. 공공이 신뢰할 수 있는 각 업무별 외부전문가를 확보하여 정기 업무·회계감사 등 관리감독 및 통제를 강화할 수 있도록 제도화해야 한다.
넷째, 주택재개발사업과 관련된 업체를 선정할 때 일정금액 이상인 경우에는 공개경쟁입찰을 통한 방식으로 선정하는 등 조합정관에 구체적인 사항을 명시하도록 해야 한다. 업체선정 방식, 절차 및 결과에 대해 해당 관청에서 관리·감독하는 역할을 부여하는 것도 제도화해야 한다.
다섯째, 주택재개발사업에서 조합원이 부담해야 하는 비용에 대해서는 정비구역지정 및 정비계획수립 시 공공시설 추가제공 비용에 따른 용적률 인센티브를 적용하여야 한다. 또한 용적률 인센티브를 적용해도 해당 지역의 여건상 활용할 수 없는 구역에 대해서는 주택재개발구역 안에서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지 중 개인이 점유하고 있는 국·공유지를 제외한 국·공유지를 당해 사업시행자에게 무상으로 양여하도록 관련 규정을 개선해야 한다.
세입자 주거이전비 실제 지급금액을 임대주택매각금액 산정 시 대지조성비에 포함해 임대주택 매각금액에 가산하여 임대주택의 매입가격을 상향조정해야 한다. 임대사업자 또는 일반에게 일반분양하여 일정기간 일정금액으로 임대하도록 하고, 임대료 보조금을 지급해서 세입자의 초기 임대료를 크게 낮추는 방식을 제도화해야 한다.
종합적으로 주택재개발사업 시행으로 인해 현 거주민은 경제적 여건에 맞도록 주거환경이 개선될 수 있어야 하며, 정부는 새로운 정비기반시설과 임대주택을 확보해 보다 체계적인 도시 관리가 이루어질 수 있도록 제도를 개선하여야 주택재개발사업의 효율성을 높일 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 연구방법 2
• 제3절 연구의 구성 3
• 제2장 주택재개발사업의 이론적 고찰 4
• 제1절 주택재개발사업의 의의와 필요성 4
• 1. 주택재개발사업의 의의 4
• 2. 주택재개발사업의 필요성 5
• 3. 타 정비사업과의 비교 7
• 제2절 주택재개발사업의 연혁과 추진절차 10
• 1. 주택재개발사업의 연혁 10
• 2. 주택재개발사업의 추진절차 17
• 제3절 외국의 주택재개발사업 19
• 1. 영국의 주택재개발사업 19
• 2. 미국의 주택재개발사업 19
• 3. 독일의 주택재개발사업 20
• 4. 일본의 주택재개발사업 21
• 5. 외국 주택재개발사업의 시사점 21
• 제4절 선행연구 고찰 23
• 1. 선행연구 검토 23
• 2. 선행연구와의 차별성 26
• 제3장 주택재개발사업구역의 사례분석 27
• 제1절 사례구역 선정 및 현황 27
• 1. 사례구역 선정 27
• 2. 사례구역 현황 27
• 제2절 사례지역 설문조사 분석 31
• 1. 설문내용 구성 및 분석방법 31
• 2. 설문분석 32
• 3. 설문조사 소결 47
• 제4장 주택재개발사업의 문제점과 개선방안 48
• 제1절 주택재개발사업의 문제점 48
• 1. 종전자산평가 시기 48
• 2. 적용 용적률 49
• 3. 주택재개발사업조합의 운영 51
• 4. 주택재개발사업과 관련된 업체 선정 52
• 5. 주택재개발사업에서 조합원이 부담해야하는 비용 53
• 제2절 주택재개발사업의 개선방안 57
• 1. 종전자산평가 시기 57
• 2. 적용 용적률 57
• 3. 주택재개발사업조합의 운영 58
• 4. 주택재개발사업과 관련된 업체 선정 59
• 5. 주택재개발사업에서 조합원이 부담해야하는 비용 60
• 제5장 결 론 63
• 참고문헌 65
• 부 록 68
• Abstract 74