가로주택정비사업의 사업성에 관한 연구 : 시뮬레이션을 통한 실증분석 중심으로 = A Study in Profitability Analysis of the Street Housing-Led Housing Renewal

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study focuses on Viability Analysis through Simulation based on the Profitability Analysis with the Street Housing-Led Housing Renewal. For new urban Housing Redevelopment Project from large scale to small scale, Korean Government announced a new regulation of 'Street Housing-Led Housing Renewal' on August 2nd in 2012.
This regulation contributes to the spread and establishment of the business through the analysis and also provides the basic data about the feasibility.
The spatial range of this study is limited in the Myeonmok-dong Housing Redevelopment Area which area is less than 10,000㎡. The content range is Profitability Analysis of the Street Housing-Led Housing Renewal focused on Viability Analysis based on Simulation.
First, we analyzed the data through Profitability and Proportion Ratio using Base Case(Typical Type).
Second, the impact of Sensitivity Analysis based on the main factors of Floor Area Ratio, Housing Price and Construction Costs were set up for Worst Case and Best Case Scenario. By setting Scenario proceeds analysis by a Profitability and Proportion Ratio was subjected to Sensitivity Analysis.
Sensitivity Analysis results are as follows.
The factor that most influence on the Sensitivity Analysis due to the Proportional Rate is Housing Price. That is the next factor that affects Construction Costs and Floor Area Ratio.
In reality, however, upward and downward adjustment of Housing Price and Construction Costs should be calculated in a fair cannot be arbitrarily adjusted according to the real estate market.
Realistically than the ways to utilize the Floor Area Ratio factor for the development of the Street Housing-Led Housing Renewal may affect the Feasibility improved.
Through this study is presented and the results of main factors that will supply the new homes in the metropolitan area led by discussing alternatives. This can be a solution to the housing shortage and the lease of a house on a deposit basis of the metropolitan area.

key words : Street Housing-Led Housing Renewal, Small Scale Redevelopment

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구의 고찰 7
• 1. 가로주택정비사업에 관한 선행연구 7
• 2. 분석 방법에 관한 선행연구 12
• 3. 선행연구와의 차별성 14
• 제 2 장 정비사업의 이론적 배경 15
• 제1절 주거지 정비사업의 개관 15
• 1. 주거지 정비사업의 역사 15
• 2. 도시 및 주거환경정비법의 도입 배경 및 추진 절차 18
• 3. 도시정비사업의 구분 19
• 4. 서울시 정비사업 추진현황 및 정비사업의 문제점 24
• 제2절 소규모 재개발의 이론적 고찰 28
• 1. 소규모 재개발 방식의 도입 배경 28
• 2. 소규모 재개발 방식의 적용가능한 제도 29
• 3. 외국사례 고찰 34
• 제3절 가로주택정비사업 관련법규 고찰 49
• 1. 도시 및 주거환경정비법 개정 49
• 2. 가로주택정비사업의 도입 배경과 이론적 고찰 52
• 3. 가로주택정비사업의 제도적 완화 조치 61
• 제4절 사업성 분석방법에 관한 고찰 63
• 1. 사업성 분석 63
• 2. 비례율에 의한 권리 분석 64
• 3. 민감도 분석 66
• 제 3 장 분석 대상 사업지 현황 및 연구모형 68
• 제1절 분석 대상 사업지 현황 68
• 1. 대상지 선정 및 위치현황 68
• 2. 분석 대상 사업지 추진현황 70
• 제2절 연구모형의 개요 71
• 1. 연구모형의 구성 71
• 2. 연구모형의 분석 방법 78
• 3. 분석 시나리오 설정 78
• 제 4 장 실증 분석 결과 82
• 제1절 분석 대상 사업지 기초분석 82
• 제2절 사업성 분석 85
• 제3절 권리 분석 91
• 1. 대상지의 종전 자산에 대한 평가 91
• 2. 대상지의 종후 자산 산출 93
• 3. 대상지의 비례율에 의한 사업성 평가 96
• 제4절 대상지 민감도 분석 97
• 1. 용적률에 의한 민감도 분석 97
• 2. 분양가에 의한 민감도 분석 100
• 3. 공사비에 의한 민감도 분석 102
• 제5절 분석결과 및 시사점 104
• 1. 분석결과 104
• 2. 시사점 108
• 제 5 장 결 론 112
• 제1절 연구의 요약 112
• 제2절 연구의 한계 및 향후연구 과제 114
• 참 고 문 헌 116
• ABSTRACT 124

참고문헌 (Reference)

1. , 최황수, 고재풍, 노후주거지 재생사업의 절차 및 실무, , 2014

2. , 서울시, 실태조사 감정평가(종전자산가치 추정) 등에 관한 기준, , 2013

3. 주택정책실, 서울시, 가로주택정비사업 길라잡이, , 2014

4. 도시재생본부, 서울시, 가로주택정비사업, , 2015

5. 「도시재개발」, 유정인, 고시계사, 경영문화원, , 1990

6. 『부동산학원론』, 이창석, 형설, 건국대학교출판사, , 2002

7. 『현대부동산학』, 안정근, 法武社, 법문사, , 2004

8. 「부동산의 이해」, 유선종, 민규식, 부연사, 부연사, , 2005

9. 「가로주택정비사업」, 서용식, 수목문화컨텐츠, , 2015

10. 「정비사업과 사업성 분석」, 장석봉, 대일감정원, , 2012

11. 「개발과 투자 부동산 바로알기」, 노회식, 동학사, 나남출판사, , 2003

12. 고밀아파트 재건축비용 조성방안, 정의철, 서울지정 개발연구원, , 1999

13. 「도시재생을 위한 가로주택정비사업」, 서용식, 수목건축, , 2015

14. 국가 공공건축 지원센터 구축 및 운영방안, 조시은, 서수정, 김영현, auribrief 제58권, 건축도시공간연구소, , 2012

15. 부동산투자활동 의식구조에 관한 연구, 김용범, 서강대학교 경영대학원 석사학위논문, , 2000

16. 재건축과 리모델링의 사업성 비교분석, 임승호, 연세대학교 공학대학원 석사학위논문, , 2006

17. 재개발지역 개인투자자의 투자결정에 관한 연구, 배경란, 성균관대 행정대학원 부동산행정학 석사학위논문, , 2007

18. 재개발 지역에서의 부동산 투자에 관한연구, 정대택, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2012

19. 주택재개발사업의 제도적 개선방안에 관한 연구, 홍성철, 동의대학교대학원 석사학위논문, , 2012

20. 지구단위계획에서의 맞벽건축 적용에 관한 연구, 김준우, 윤중경, 추계학술발표대회 논문집, 한국도시설계학회, , 2008

21. 부동산 거래단계별 리스크요인 분석에 관한 연구, 윤현종, 전주대학교대학원 박사학위논문, , 2010

22. 「서울시 주택재개발사업의 개발이익 영향요인 분석」, 한창섭, 단국대학교 대학원, 단국대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

23. 서울시 주택재개발사업의 조합원 기대이익에 관한 연구, 김성희, 서수정, 부동산학보 제50집, 한국부동산학회, , 2012

24. 공동주택 재건축의 개발기준 개선방안에 관한 연구, 백안길, 서울대학교대학원 박사학위논문, , 1995

25. 도시 및 주거환경정비법상 재건축사업에 관한 연구, 황태윤, 한국외국어대학교 대학원 박사학위논문, , 2014

26. 지역특성을 살린 소규모 도심 밀집시가지 정비방안, 민현식, 서울연구원, , 2010

27. 아파트 단지특성이 아파트 가격에 미치는 영향 분석, 이번송, 정의철, 김용현, 한국국제경제학회, , 2001

28. 용적률 규제강화가 재건축 사업에 미치는 영향 연구, 이상경, 서울시정개발연구원, , 2001

29. 필지단위 주택정비 활성화 방안 연구, auribrief 제57권, 성은영, 건축도시공간연구소, , 2011

30. 도시 주거환경이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구, 고원용, 연세대학교 건축공학과 박사학위논문, , 2000

31. 글로벌 금융위기를 전후한 부동산PF 연체율의 영향요인, 이갑섭, 전주대학교 대학원 박사학위논문, , 2015

32. 오피스텔개발사업 의사결정요인의 중요도에 관한 연구, 조용철, 전주대학교대학원 박사학위논문, , 2015

33. 가로주택정비사업 적용을 위한 제도방안, auri-기본-2012-1, 서수정, 임강륜, 건축도시공간연구소, , 2012

34. 주택재개발사업 조합원들의 전매결정 요인에 관한 연구, 이용철, 서울시립대학교 대학원 석사학위논문, , 2002

35. 도시개발사업의 수익성 분석 연구, 국토계획 제40권제7호, 서민석, 정대석, 대한국토도시계획학회, , 2001

36. 재건축 가능성에 따른 공동주택의 가격변화에 관한 연구, 최열, 공윤경, 대한건축학회 논문집, 제19권 제8호, 대한건축학회, , 2004

37. 재건축의 경제적 요인과 정책개선 방안, 국토연구 제21권, 최현숙, 국토연구원, , 2002

38. 소규모 주거지 정비 가로주택정비사업으로, auribrief제65권, 서수정, 임강륜, 건축도시공간연구소, , 2013

39. 뉴타운ㆍ재개발 정비사업 대안모델개발 및 시범사업 계획, 이창현, 장남종, 이성창, 김기호, 서울연구원, , 2013

40. 공동주택의 녹색건축인증 인센티브에 따른 사업타당성 분석, 신성준, 동아대학교 대학원 석사학위논문, , 2014

41. 공동주택의 녹색건축인증 인센티브에 따른 사업타당성 분석, 정지현, 이학기, 신성준, 대한건축학회 논문집, 제9권 제1호, 대한건축학회, , 2013

42. 소규모 수익형 부동산 개발 사례의 사업 타당성에 관한 연구, 신보연, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, , 2013

43. 정책네트워크 관점에서 본 도시재개발사업의 갈등구조 연구, 여관현, 서울시립대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

44. 가로주택정비사업 대상지 선정을 위한 서울시 공간구조 분석, 강준모, 박현신, 유승환, 임재성, 추계학술발표대회 논문집, 한국도시설계학회, , 2012

45. 단독주택지 정비방식의 사업성 비교 연구, 부동산학보 제44집, 장재일, 한국부동산학회, , 2011

46. 주택재개발사업의 비례율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구, 조민중, 서울시립대학교 대학원 석사학위논문, , 2009

47. 건축법에 의한 특별건축구역의 효율적 운영방안,auribrief 제48권, 서수정, 김철영, 건축도시공간연구소, , 2011

48. 재개발ㆍ재건축사업 관리처분의 비례율 개선방안에 관한 연구, 강현귀, 서울벤처대학원대학교 부동산학과 석사학위논문, , 2013

49. 재건축 특성과 공동주택 가격과의 관계, 국토계획 제38권 제5호, 공윤경, 최열, 대한국토도시계획학회, , 2001

50. 공동주택의 계획특성이 사업타당성에 미치는 영향에 관한 연구, 김광호, 연세대학교 대학원 박사학위논문, , 2005

51. 도시공간조직에 대응하는 주거지 정비방안 연구, auribrief 제52권, 김은희, 오주형, 서수정, 건축도시공간연구소, , 2012

52. 정비사업 개발이익 적정배분을 위한 감정평가방법에 관한 연구, 김윤식, 한성대학교 대학원 박사학위논문, , 2009

53. 집합주택단지 생활가로 조성 사례의 활용 분석과 계획방향 제안, 김진성, 중앙대학교 대학원 석사학위논문, , 2006

54. 비례율 방식에 의한 도시재생사업 개발손익 배분의 적정성 평가 연구, 강세광, 한국지역개발학회, 인하대학원 대학교 석사학위논문, , 2012

55. 주택재개발사업의 조합원 기대이익에 관한 연구, 부동산학보 제50집, 김성희, 서울시, 한국부동산학회,

56. 도시 및 주거환경정비법 개정에 따른 가로주택정비사업 적용방안, 이정헌, 한승욱, 부산발전연구원, , 2012

57. 도심재개발사업이 상가임차인 재정착 영향요인 분석에 관한 연구, 임영인, 한양대학교 도시대학원 박사학위논문, , 2012

58. 공동주택 수직증축 리모델링과 재건축의 사업성 비교에 관한 연구, 이근광, 서경대학교 대학원 석사학위논문, , 2014

59. 재개발지역 부동산 투자 기피요인에 관한 연구, 부동산학보 제59집, 정대택, 민규식, 한국부동산학회, , 2014

60. 주택재개발 사업의 수익성 결정요인 및 예측, 국토계획제45권 제5호, 최열, 장원호, 대한국토도시계획학회, , 2010

61. 단독주택지 재생을 위한 주택 관리 및 정비 지원방안, auribrief 제43권, 서수정, 임강륜, 건축도시공간연구소, , 2011

62. 도시 및 주거환경정비사업을 위한 공공관리자 제도시행의 발전방향, 박천규, 한밭대학교 석사학위논문, , 2011

63. 도쿄, 오사카의 지역특성을 살린 소규모 도심 밀집시가지 정비사례 , 민현식, 서울연구원, , 2010

64. 재건축 가능성이 아파트 가격에 미치는 영향, 국토계획 제36권 제5호, 신우진, 이상경, 대한국토도시계획학회, , 2001

65. 주택재개발사업 초기단계에서 비례율 적용에 의한 수익석 예측모델, 안경환, 단국대학교 대학원 박사학위논문, , 2012

66. 개발이익 산정에 기초한 주택재개발사업의 용적률 추정에 관한 연구, 이인재, 서울대학교대학원 박사학위논문, , 1998

67. 서울시 주택재개발사업에서 기부채납 방식에 의한 인센티브의 적정성 평가, 남진, 서울시립대학교 대학원 석사학위논문, , 2013

68. 재개발입주권(딱지) 가격형성 요인에 관한 연구, 국토계획 제42권 제2호, 정창무, 대한국토도시계획학회, , 2007

69. 주택재개발사업에서의 주체별 개발이익의 추정, 국토계획 제46권 제3호, 김금현, 이승주, 대한국토도시계획학회, , 2011

70. 주택재개발지역 내 부동산 투자에 관한 연구 - 마포구 사례를 중심으로, 박순애, 건대부동산대학원 석사학위논문, , 2004

71. 노후저층주거지를 대상으로 하는 가로주택정비사업 지정기준개선 연구, 류주형, 가천대학교 산업환경대학원 석사학위논문, , 2013

72. 재건축가능성이 아파트 가격형성에 미치는 영향, 국토계획 제39권 제1호, 이창무, 대한국토도시계획학회, , 2004

73. 주택재개발사업의 조합원 분양가 결정요인 분석, 국토계획 제45권 제1호, 김성희, 안건혁, 대한국토도시계획학회, , 2010

74. 부동산 개발사업 유형별 이익률 영향요인 분석 및 리스크 관리방안 연구, 이택수, 한양대학교 도시대학원 박사학위논문, , 2013

75. 재개발 재건축사업의 경제논리와 물리적 개발밀도, 국토계획제32권 제2호, 최막중, 대한국토도시계획학회, , 1997

76. 주택재개발사업과 주택재건축사업의 물리적 특성과 사업구분에 관한 연구, 권순형, 한성대학교 대학원 박사학위논문, , 2013

77. 민영주택사업과 정비사업간 지구단위계획 비교분석, 국토계획 제45권 제2호, 최열, 장원호, 대한국토도시계획학회, , 2001

78. 기성주거지 공간관리수요변화에 대응하는 정비방식 다양화 방안, auri-기본-2009-7, 서수정, 임유경, 건축도시공간연구소, , 2009

79. 아파트 재건축 사업의 수익성 예측모델 구축에 관한연구, 국토계획 제21권 제5호, 우광민, 김준형, 대한국토도시계획학회, , 2001

80. 주민의견조사를 통한 가로주택정바사업 활성화 방안 연구, LHI Journal 제4권 제3호, 조재성, 권혁삼, 박근석, 주관수, LH토지주택연구원, , 2013

81. 전국 도시재정비사업 추진실태 분석을 통한 개선방안 고찰, LHI Journal 제4권 제4호, 이영환, 김재승, 김성연, 임정민, LH토지주택연구원, , 2013

82. 재건축정비구역의 실태조사에 있어서 실태조사 추산액과 감정평가액의 차이 분석, 손종욱, 서울시립대학교 대학원 석사학위논문, , 2014

83. 주택재개발조합의 특성에 따른 조합의 수익과 조합원의 자산가치변화에 관한 연구, 성상준, 건국대학교 대학원 박사학위논문, , 2008

84. 부동산 개발사업에 지분투자 형태의 재무적투자자 유인을 위한 실물옵션 적용 연구, 권태인, 김재준, 이상효, 대한건축학회 논문집, 제27권 제1호, 대한건축학회, , 2011

85. 건축개발사업의 사업타당성 분석 적용실태 문석 및 대안연구 , 국토계획 제22권 제5호, 강경인, 이성수, 대한국토도시계획학회, , 2006

86. 주택재건축사업의 진행단계별 가격상승규모 추정에 관한 실증연구, 국토계획 제39권 제6호, 이민석, 오동훈, 대한국토도시계획학회, , 2004

87. 소규모 근린재생을 위한 가로주택정비사업 주거모델 개발, 한국도시계획학회지 제14권 제6호, 권혁삼, 이영환, 박준영, 김성훈, 한국도시계획학회, , 2013

88. 개발밀도가 아파트가격에 미치는 효과 분석- 주거환경효과와 자본이득효과, 국토계획 제39권 제2호, 정의철, 대한국토도시계획학회, , 2009

89. 주택재개발사업의 재정착율과 비례율에 영향을 미치는 요인 -서울시 성동구, 성북구, 중구를 중심으로, 서원희, 홍익대학교 대학원 석사학위논문, , 2010

90. 아파트 용적률이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구-주택재개발아파트를 중심으로, 국토계획 제37권 제4호, 김주영, 김창석, 대한국토도시계획학회, , 2011

91. 아파트 용적률이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구- 주택재개발아파트를 중심으로, 국토계획 제37권 제4호, 신창석, 김주영, 대한국토도시계획학회, , 2002

92. 용적률 및 개발용도규제의 변화가 주택가격과 지가에 미치는 영향에 관한 이론적 분석, 국토계획 제36권 제3호, 최막중, 대한국토도시계획학회, , 2001

93. 재건축사업 개발규제 완화가 사업성에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 단독주택 재건축사업구역을 대상으로, 신동관, 한양대학교 대학원 석사학위논문, , 2009

94. 주택재개발사업의 개발이익에 영향을 미치는 계획요소의 분석 : 서울특별시를 중심으로, 한국도시행정학회지, 제24집 제3호, 김호철, 한창섭, 한국도시행정학회, , 2011

95. 정비사업 시 조합원 재산권 전매 특성 연구 :구역 내 거주조합원과 구역 외 부재조합원 간의 비교를 중심으로,국토계획 제46권 제1호, 김창석, 강명구, 양성돈, 대한국토도시계획학회, , 2011