용도지역 상향(up-zoning)이 용적률과 그 변화에 미치는 영향에 관한 연구: 서울시 내 1997년에 형성된 역세권의 20년간의 변화를 중심으로 = A Study on the Effects of Up-zoning on the Floor Area Ratio and its Variation: Focused on the change of the station’s sphere of influence in Seoul for 20 Years Since 1997

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Rosario plan(Transit-Oriented Development, TOD) in Seoul was proposed in the 1980s before the concept of TOD was implemented in the United States and Japan and was intended to solve complex urban problems through upzoning. Upzoning in the station’s sphere of influence has existed since the mid-1990s, yet upzoning has been contested in that critics claim it somewhat hindered new development.
In Seoul, upzoning has been considered as the act of changing land into a commercial or semi-residential zone according to the urban master plan, while its purpose is to create a highly dense station’s sphere of influence by allowing a drastic FAR(Floor Area Ratio) change than in other areas. By performing a one-way ANOVA and regression analysis on the FAR and its rate of change, this paper concludes that the upzoned areas had a higher FAR and a higher rate of change than areas that have not been upzoned. This study empirically proved the effects of all of upzoning cases on the FAR in Seoul for the first time and confirmed the long-term effects of urban planning. It is expected that future studies can further advance the analysis of the real impacts on the “high-density complex in the station’s sphere of influence” - the purpose of the Rosario plan by performing an additional analysis including the “use” of buildings.

국문 초록 (Abstract)

1980년대 제시된 ‘서울시 역세권 중심 공간구조 이론(로자리오, TOM)’은 외국의 TOD보다 앞서 급속한 도시화와 복잡한 도시문제에 대응하기 위해 제시되었는데, 이를 실행하는 수단은 대부분 ‘업조닝’이었다. 역세권 업조닝은 1990년대 중반이후 약 20여년 간 시행되어왔으나 업조닝 평가에 대한 연구는 많지 않고, 일부 연구에서는 업조닝이 오히려 신축을 방해하는 결과를 초래하였다고 주장하고 있다.
서울에서 역세권 업조닝은 도시기본계획에 따라 상업지역과 준주거지역으로의 변경으로 나타났고, 그 목적은 업조닝을 통해 다른 지역보다 더 큰 용적률 변화를 일으켜 역세권 지역을 고밀로 형성하고자 하는데 있다. 이에 밀도를 나타내는 대표적 지표인 ‘용적률’과 ‘그 변화’에 대하여 평균비교와, 그 외 영향을 줄 수 있는 요인을 제어하여 회귀분석을 실시한 결과, 업조닝 지역이 업조닝 되지 않고 남아있는 지역보다 용적률은 더 높고, 용적률 변화도 더 큰 것을 확인할 수 있었다.
이 연구는 서울시 역세권 업조닝의 전수 효과를 최초로 확인했다는 점과, 도시계획의 장기적 효과를 확인하는데 의의가 있다. 향후 지역별 특성을 반영한 정밀한 분석과, ‘용도’ 측면에서의 업조닝의 효과분석이 후속적으로 이루어짐으로써 로자리오 계획에 의한 업조닝 정책의 ‘역세권 고밀복합’에 대한 영향 분석이 완성될 수 있을 것으로 기대한다.

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