민간주도형 도시재생수법으로서 입체도시계획제도 개선방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Global urban development paradigm in the 21st century is changing from 'Urban Renewal' to ‘Urban Regeneration’, and government organizations in South Korea also participate in this trend and lead related businesses. However, since recent public initiative urban regeneration businesses had some troubles in financing and resident's participation, South Korea's urban experts have begun to introduce 'private initiative urban regeneration' which is led by private companies and guarantees publicness and sustainability either.
This research mainly deals with 'Multi-dimensional urban planning', one of the private initiative urban regeneration methods, which enables integrated land-use through designating diverse land-use plan on the specific site. Institutionally, private initiative multi-dimensional urban planning means 'Constructing non-urban planning facility(private sector owned) additionally on the urban planning facility(public sector owned) and its site', and some countries like the United States and Japan already launched private initiative urban regeneration businesses through establishing an institutional framework. Through analyzing these two countries, this research could find out three institutional visions for the private initiative multi-dimensional urban planning system: flexible land-use system, definitely partitioned superficies, and activated business practice.
The typological characteristics of the current multi-dimensional planning system in South Korea can be classified into two categories depending on the subject of practical use: public sector's use(Compound decision, multi-dimensional planning decision) and private sector's use(Spatial development permission). The latter one can be reclassified into a 'Partial land purchase' and 'Land lease', according to the land acquisition method. Even though those two sectors have their legal basis for multi-dimensional planning, private sector's practical uses are much rarer than public sector's. In this regard, this paper points out that institutional framework associated with private sector's use should be ameliorated, and analyzes multi-dimensional planning's legal frameworks through three aspects and their analysis items elicited from aforementioned foreign countries.
After analyzing current multi-dimensional planning system in South Korea, this research could figure out improvement strategies for the multi-dimensional planning system as the private initiative urban regeneration method and suggest five urban policy proposals.
Firstly, the range of using permission for occupation needs to be extended. 'Land lease' method has more specific criteria and standard for implementation than 'Partial land purchase' method, and it has been applied to most of the relative cases. However, its narrow range of use functions as an institutional obstacle. To activate private sector's use, its object facilities, and spatial application types should be supplemented.
Secondly, a legal system which enables private sector's acquisition of urban planning sites should be improved. Under the current law, provisions which refer estimated costs and ways to set up partitioned superficies when private businesses want to acquire public land do not exist. Consequently, to implement private sector's multi-dimensional planning businesses, the government should establish relative criteria or guideline on the legal system.
Thirdly, additional provisions which applied to the multi-dimensional planning system should be established or revised in the「National Land Planning and Utilization Act」 and the 「Building Act」. Existing Acts do not reflect the three-dimensional spatial use concept, the goal of the multi-dimensional planning system, so the building-to-land ratio, the floor-area ratio, the building uses standard, and the structure design reference should be complemented to activate private sector's use.
Fourthly, the government should establish design guideline or provide architectural incentive. It is crucial to provide means to promote and encourage the private sector's practical use of multi-dimensional planning system, as well as legal improvement. To do so, the government should provide design guideline or architectural incentive through the district units plan or special action plan.
Fifthly, through affiliating with 「Special Act for Activating and Supporting Urban Regeneration」, multi-dimensional urban planning system should establish its identity as an urban regeneration method. If the private initiative multi-dimensional planning system needs to be performed as an urban regeneration, not urban renewal, it would be linked to 「Special Act for Activating and Supporting Urban Regeneration」 to clarify its goal, and ease the regulation which inhibits private sector's urban regeneration businesses.
To vitalize multi-dimensional planning system as the private initiative urban regeneration method in South Korea, professional legal research which can suggest detailed amendment should be implemented, as well as aforementioned policy proposals. In addition to that, empirical studies which examine problems of future practical businesses which will be conducted by the private sector should be performed.

국문 초록 (Abstract)

21세기 도시개발 패러다임은 기존의 ‘도시재개발’ 방식의 한계를 극복할 수 있는 ‘도시재생’ 방식으로 변화하기 시작하였고, 한국에서도 공공성에 초점을 맞추어 정부나 지자체 등의 공공부문이 관련 사업들을 선도해왔다. 하지만 최근 들어 공공주도의 도시재생사업들이 재원마련이나 주민참여 등에서 다양한 문제점을 보이자, 근본적인 해결책 제시를 위해 민간기업을 필두로 공공성과 지속성 등을 갖춘 도시재생사업을 시행해 나가는 방식인‘민간주도형 도시재생’의 도입이 필요하게 되었다.
본 연구는 이러한 민간주도형 도시재생수법들 가운데서도 도시 공간 내 특정 부지의 상하부 공간에 다른 용도를 지정하여 토지이용의 고도화를 도모할 수 있는 방법인 ‘입체도시계획’에 초점을 맞추어 연구를 진행하였다. 특히 민간주도형 입체도시계획은 제도적으로 ‘도시계획시설부지(공공소유)에 비도시계획시설(민간소유)을 복합화 하는 방안’을 의미하며, 이미 미국과 일본 등에서는 제도적 기반 마련과 관련 제도를 적용한 사업 실행을 통해 도시재생을 실현해 나가고 있었다. 이들 국가의 관련 제도와 적용 사례들을 분석함으로서 추후 민간주도형 입체도시계획제도를 활용하는데 필요한 미래상을 도출할 수 있었으며, 이는 크게 토지이용의 유연화, 토지권원의 명확화, 그리고 사업실행의 활성화라는 3가지 방안이 마련되어야 함을 시사하고 있었다.
현행 한국 입체도시계획 관련제도는 그 사용주체에 따라 크게 공공부문이 활용할 수 있는 제도(중복결정, 입체적 결정)와 민간부문이 활용할 수 있는 제도(공간적 범위결정)가 있으며, 민간부문이 활용할 수 있는 제도는 다시 토지취득 방식에 따라 구분지상권 설정을 통한 ‘부분적 토지매입방식’과 개별 시설법상 점용허가를 통한 ‘토지임대방식’으로 나누어진다. 이러한 법제도 틀 안에서 입체도시계획은 공공부문과 민간부문 모두 활용할 수 있는 기본적인 근거는 갖추고 있었으나, 실제 활용사례를 살펴본 결과 민간부문의 활용은 거의 이루어지지 않고 있었다. 이러한 점에서 착안하여 민간부문의 활용과 관련된 제도의 개선이 필요하다는 점을 발견하였으며, 앞서 선진 사례들을 토대로 도출한 3가지 측면과 각 측면별 분석항목들을 토대로 현행 입체도시계획 관련 법제도의 실태를 분석하였다.
현행 입체도시계획 관련 법제도들의 실태를 분석한 결과, 분석항목별 추후 민간주도형 도시재생수법으로서 한국 입체도시계획제도의 개선방안을 도출할 수 있었고, 이를 종합하면 다음과 같은 5가지 정책 방향을 제언할 수 있다.
첫째, 점용허가제도의 활용범위를 확대할 수 있는 제도 개선이 필요하다. ‘토지임대방식’인 점용허가제도는 운용에 따른 기준이나 방식 등이 '부분적 토지매입방식‘에 비해 비교적 구체적으로 마련되어 있는 상황이며, 관련 사례들도 이를 통해 운용되고 있는 상황이다. 하지만 그 활용범위가 좁아 제도가 적용되는 대상 시설이나 공간적 활용유형 등이 추가 보완된다면 관련 제도의 원활한 활용이 기대된다.
둘째, 민간부문의 도시계획시설부지 취득과 관련된 법제도의 재정비가 필요하다. 현행법 상 민간사업자가 공공이 활용 중인 용지를 취득할 수 있는 금액이나 지상권 설정 방안과 관련된 법제도는 아직 전무한 상황이다. 따라서 추후 관련 사업 실행을 위해서는 법제도상 관련 기준을 신설·개정하거나 공공차원의 가이드라인을 수립하여 이를 제시할 필요가 있다.
셋째, 국토계획법 및 건축법 상 입체적 건축물 조성에 관련된 법조항의 신설 및 개정이 필요하다. 기존의 국토계획법과 건축법은 입체도시계획이 지향하는 3차원적 공간 활용의 개념을 반영하고 있지 못하며, 추후 이를 위해서는 건폐율, 용적률, 건축물 용도 및 구조 기준 등에 관한 사항들을 보완해야할 필요가 있다.
넷째, 공공차원의 활용유형 가이드라인 수립이나 사업유도방안 마련 등이 필요하다. 민간부문이 입체도시계획제도를 활용하기 위해서는 법적 개정과 더불어 이를 홍보하고 활용할 수 있는 방안을 유도하는 것 또한 중요하다. 이를 위해서는 지구단위계획이나 별도의 실행계획 상 활용지침이나 인센티브 등의 사업유도방안을 제시할 필요가 있다.
다섯째, 도시재생특별법과의 연계를 통해 도시재생수법으로서의 정체성 확보가 필요하다. 민간주도형 입체도시계획이 기존의 도시재개발 방식으로서가 아닌 도시재생수법으로서의 역할을 수행하기 위해서는 도시재생법과의 연계를 통해 활용 취지를 명확히 하고, 관련법이 제한하고 있는 민간부문 참여 여건을 조성하는 것이 필요하다.
민간주도형 도시재생수법으로서 입체도시계획제도가 한국에서 원활히 활용되기 위해서는 전술한 정책 제언들을 수용한 법제도적 개선방안과 더불어 전문적인 법학 차원에서의 법 개정안이 제시될 필요가 있다. 또한 이러한 법제도 개선을 통해 실제 사업이 진행됨에 따라 발생하는 실증적인 분석 연구 등도 추후 보완되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 내용 및 방법 2
• 1.2.1 연구의 내용 2
• 1.2.2 연구의 방법 및 구성 3
• 1.3 선행연구 고찰 6
• 1.3.1 입체도시계획 관련 선행연구의 흐름 6
• 1.3.2 입체도시계획제도 개선방안 관련 연구 10
• 1.3.3 선행연구와의 차별성 12
• 제2장 이론적 고찰 13
• 2.1 민간주도형 도시재생의 개념 및 도입 필요성 13
• 2.2 민간주도형 입체도시계획에 대한 개념 정립 16
• 2.2.1 민간주도형 입체도시계획의 정의 16
• 2.2.2 민간주도형 입체도시계획의 기대효과 18
• 2.3 민간주도형 입체도시계획제도 선진 사례 고찰 21
• 2.3.1 민간주도형 입체도시계획의 선진 사례 21
• 2.3.2 일본의 민간주도형 입체도시계획제도 22
• 2.3.3 미국의 민간주도형 입체도시계획제도 34
• 2.4 소결 : 민간주도형 입체도시계획제도의 특징 및 시사점 41
• 제3장 한국 입체도시계획제도의 동향과 과제 43
• 3.1 한국 입체도시계획제도 개관 43
• 3.1.1 한국 입체도시계획제도의 개요 및 변천과정 43
• 3.1.2 한국 입체도시계획 관련 법제도 현황 57
• 3.2 한국 입체도시계획 관련 사례 및 특징 59
• 3.2.1 도로 및 하천 입체복합화 사례 59
• 3.2.2 철도시설 및 여객터미널 입체복합화 사례 63
• 3.2.3 도시공원 및 기타 도시계획시설 입체복합화 사례 67
• 3.2.4 한국 입체도시계획 관련 사례의 현황 및 특징 69
• 3.3 소결 : 한국 민간주도형 입체도시계획제도 개선의 필요성 70
• 제4장 한국 민간주도형 입체도시계획 관련 법제도 분석 72
• 4.1 분석의 개요 72
• 4.1.1 분석의 대상 72
• 4.1.2 분석의 틀 설정 73
• 4.2 한국 민간주도형 입체도시계획 관련 법제도 실태 분석 76
• 4.2.1 토지이용 유연화 측면 76
• 4.2.2 토지권원 명확화 측면 97
• 4.2.3 사업실행 활성화 측면 109
• 4.3 소결: 한국 민간주도형 입체도시계획제도의 실태분석 종합 119
• 제5장 결론 123
• 5.1 연구의 결과 및 정책 제언 123
• 5.2 추후 연구과제 130
• 참고문헌 131
• 국문초록 136
• ABSTRACT 139