토지비축제도에 관한 국제비교 연구 : 일본, 스웨덴, 프랑스와 비교를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

토지가격의 앙등은 공공시설 건설비를 증가시키고, 기업의 고정비용 상승으로 이어져 기업의 생상성과 투자활성화의 제약요인으로 작용하였다. 또한 토지의 소유가 일부 계층에 편중된 상태에서 지가상승은 토지소유 계층의 자본소득 증가를 가져와 부의 불균형을 심화시켰다.
과거에는 이러한 토지문제를 해결하기 위해 정부가 토지이용이나 거래 규제 또는 토지관련 세제정책과 같은 간접적인 정책 수단만을 활용하였다. 그러나 정부는 2009년 2월 법률을 제정하여 공익사업에 필요한 토지를 사전에 매입하여 관리하다 사업시행자에게 공급할 수 있고, 토지의 수급조절 기능을 수행하여 토지가격의 안정에 이바지 할 수 있는 토지은행 제도를 도입하였다.
본 연구에서는 새로 도입된 우리나라 토지은행 제도와 이러한 제도를 일찍이 시행한 경험이 있는 일본, 스웨덴, 프랑스의 비교 연구하여 우리나라 토지비축제도의 특징과 내용을 규명해 보고 앞으로 이 제도가 지속적으로 발전하기 위해 필요한 개선․보완할 사항이 무엇인지 살펴보았다.
본 논문은 6장으로 구성하였다. 제1장에서는 연구의 배경, 목적, 연구방법과 범위를 밝혔으며, 토지비축에 관한 선행연구를 간단히 정리해 보았다. 제2장에서는 토지비축에 관한 이론적인 검토로서 토지가 가지고 있는 다른 재화와 다른 특성 및 토지를 보는 서로 다른 인식의 내용과 그로인한 공공의 토지시장에서의 역할에 대한 접근 방법의 차이 그리고 토지비축의 개념과 비축 수단 등을 정리하였다. 제3장에서는 우리나라 토지비축제도의 내용과 정책적 의미를 규명해 보고 제4장에서는 일찍이 토지비축제도를 도입하여 시행한 경험이 있는 일본, 스웨덴, 프랑스의 토지비축제도의 발전과정과 운영경험 등을 살펴봄으로써 우리 제도의 발전을 위한 시사점을 찾아보았다. 제5장에서는 앞의 연구결과를 바탕으로 우리나라 토지비축제도가 발전해 나가기 위해 제도나 운용 면에서 개선․보완해 나가야 할 사항을 제시하였다. 제6장에서는 결론으로서 연구결과를 정리하고 본 연구의 한계 및 앞으로 진행되어야 할 연구분야를 제시해 보았다.
본 논문에서 제시하고 있는 우리나라 토지비축 제도의 개선․보완사항은 크게 세분야로 다음과 같다.
첫째, 제도 운영의 근간이 되는 재원의 확보 방안으로서 토지은행 적립금 확보, 토지비축기금의 도입, 일반․특별회계와 연계강화, 연기금 등의 활용 및 토지청약저축제도 도입, 비축 토지 공급의 명확한 기준 마련, 지방자치 단체의 참여 등이다.
둘째, 토지취득 수단의 강화 방안으로서 현행 토지선매협의제도의 토지선매제도로의 전환, 협의 취득의 원활화 방안, 매수청구 토지의 매입기준 마련, 계획관리와 개발이익 환수제 연계 등이다.
셋째, 효율적인 관리 운영 체계의 확립을 위해서는 한국토지주택공사 회계와 토지은행 회계를 명확히 구분하는 원가관리 시스템의 확립, 토지비축 관리비 최소화를 위한 비축 토지의 효율적인 관리 시스템, 토지공급 방식에 대한 명확한 기준 설정, 토지수급 조사의 방법 등 조사체계의 정립, 수급조절용 토지의 단계적 취득, 토지임대부 제도의 정비 검토 등이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The increasing of land price caused the high construction cost of public facilities, and brought the company’s fixed cost swelling, acting as the constraints on the company’s productivity and active investment. Also, the rising of land price brought forth the capital income increased for the land possessing class to deepen the imbalance of wealth.
In the past, the government made use of only indirect land-policy tools such as land use and trade regulations or land related taxes to solve such land issues. However, the Korean government institutionalized land banking system by enacting the law in February, 2009. The Land Bank acquires previously the land necessary for the public constructions in order to supply it for public constructors afterwards, and performs the land supply-demand control directly to stabilize the land price when land market is unstable.
In this research, I compared the land banking system of Korea with that of Japan, Sweden and France those have experienced such system already. I made a close inquiry into the characteristics and contents of Korean Land Banking System, and observed what should be improved and complemented to make this system develop continuously and achieve its objectives.
This thesis is constituted by 6 chapters. In the chapter 1, I showed the background, objective, method and field of this study, and trends of previous studies related to land banking.
In the chapter 2, as a theoretical review of land banking, I studied the characteristics of land - differences between land and other goods - and four different opinions about land and public role in land market, and the concept of land banking and land acquisition methods for land banking.
In the chapter 3, I made a close inquiry into the contents of Korean Land Banking System and its meaning as one of land policy tools.
In the chapter 4, I searched the critical points for the improvement of Korean Land Banking System by observing the progress and management experiences of land banking in Japan, Sweden and France.
In the chapter 5, I suggested several points to improve Korean Land Banking System based on the previous research. The points that I suggested to complement the Korean Land Banking System in this thesis can be categorized in three fields as following.
First one is to procure the resources of money to acquire land for carrying out its role as a Land Bank.
Second one is to strengthen the public land acquisition means, such as the conversion of actual land pre-emptive consultation system to land pre-emptive right system.
Third one is to establish the efficient management-operation system and keep the Land Bank Account self-contained and separate it completely from that of Korea Land and Housing Corporation.
In the chapter 6, I arranged the research results as conclusion, presenting the limits of this study and research fields to be advanced later.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 선행연구 검토 4
• 제2장 토지비축에 관한 이론적 고찰 6
• 제1절 토지의 특성과 공공개입 6
• 1. 용도의 다양성 6
• 2. 공급의 비탄력성 7
• 3. 영속성 8
• 4. 공공성 9
• 5. 이질성 및 비이동성 9
• 제2절 토지에 대한 인식 10
• 1. 시장주의 토지관 10
• 2. 계획주의 토지관 11
• 3. 조지스트 토지관 12
• 4. 마르크스주의 토지관 14
• 5. 토지인식에 대한 소결 15
• 제3절 토지정책과 토지비축 17
• 1. 과거 토지정책의 흐름 17
• 2. 토지정책에 대한 평가 19
• 3. 토지정책 수단으로서의 토지비축 20
• 제4절 토지비축의 개념 및 필요성 22
• 1. 토지비축의 개념 22
• 2. 토지비축의 유형 23
• 3. 토지비축의 필요성 24
• 제5절 토지비축 수단 33
• 1. 토지선매제도 34
• 2. 토지선행취득제도 37
• 3. 토지수용 37
• 4. 토지 공영개발 40
• 제3장 한국의 토지비축제도 42
• 제1절 도입배경 42
• 제2절 토지비축 주체 및 대상 48
• 1. 토지비축 주체 48
• 2. 비축대상 토지 49
• 3. 토지은행의 주요사업 53
• 제3절 토지비축계획의 수립 54
• 1. 토지수급조사 54
• 2. 종합계획 및 시행계획 56
• 제4절 토지비축 수단 및 재원 60
• 1. 공공개발용 토지의 취득 61
• 2. 수급조절용 토지 등의 취득 65
• 3. 선매협의제도 66
• 4. 토지비축 재원 68
• 제5절 비축토지의 관리 및 공급 70
• 1. 비축토지의 관리 70
• 2. 비축토지의 공급 71
• 3. 전매 등의 제한 73
• 제4장 외국의 토지비축제도 75
• 제1절 일본 75
• 1. 도입배경 75
• 2. 정책 및 입법 76
• 3. 운영 및 비축기구 77
• 4. 비축수단 79
• 5. 재원조달 83
• 6. 운영성과 84
• 제2절 스웨덴 89
• 1. 도입배경 89
• 2. 정책 및 입법 90
• 3. 운영 및 비축기구 95
• 4. 비축수단 98
• 5. 재원조달 99
• 6. 운영성과 100
• 제3절 프랑스 102
• 1. 도입배경 102
• 2. 정책 및 입법 103
• 3. 운영 및 비축기구 108
• 4. 비축수단 112
• 5. 재원조달 116
• 6. 운영성과 117
• 제4절 외국 제도와의 비교 및 우리제도의 문제점 118
• 1. 도입배경 119
• 2. 정책 및 입법 120
• 3. 운영 및 비축기구 121
• 4. 토지취득수단 122
• 5. 재원조달 및 회수 123
• 제5장 보완 및 개선 사항 126
• 제1절 안정적인 재원 확보 126
• 1. 토지은행적립금 확보 126
• 2. 토지비축기금 도입 127
• 3. 일반․특별회계와 연계 강화 128
• 4. 연기금 등의 활용 129
• 5. 토지청약저축제도 도입 129
• 6. 비축토지 공급기준 마련 130
• 7. 지방자치단체의 참여 131
• 제2절 토지취득 수단의 강화 131
• 1. 토지선매제도의 강화 131
• 2. 협의 취득의 원활화 133
• 3. 매수청구 토지의 매입 기준 마련 134
• 4. 계획관리와 개발이익환수제 연계 135
• 제3절 효율적인 관리․운영 체계의 확립 136
• 1. 구분회계에 의한 원가관리 시스템 확립 136
• 2. 비축 토지의 효율적 관리 138
• 3. 토지공급 방식 정립 139
• 4. 토지수급조사체계 정립 139
• 5. 수급조절용 토지의 단계적 취득 140
• 6. 토지임대부 제도의 정비 141
• 제6장 결 론 143
• 참고문헌 146
• Abstract 152