부동산경매절차에서 허위유치권의 문제점과 개선방안 : 피담보채권과 목적물 사이의 견련성을 중심으로 = Study on False Declaration of Right of Retention in Auction Procedure

국문 초록 (Abstract)

부동산경매에 성공하기 위해서는 부동산경매물건에 복잡하게 얽혀 있는 부동산에 관한 법률적인 이론과 실무적인 내용을 파악하여야 하는데, 부동산의 실체적인 상황을 인식하고 파악할 수 있는 적절한 지식과 정보를 분석할 수 있는 능력을 갖추어야 실패하지 않는다.
부동산경매실무절차에 있어서 일반인들이 경매에 참여하기에는 아직도 많은 함정이 있어 충분한 사전조사와 경매에 관한 전문적인 지식이 없이 입찰에 참여하였다가 여러 가지 함정에 의하여 예상치 못한 피해를 보는 경우가 허다하다.
이러한 피해를 미연에 방지하기 위해서는 경매의 절차에 있어서 주의해야 할 사항 및 권리분석에 관한 전문적인 지식이 요구된다. 경매물건의 함정 중에서 특히 법정지상권, 예고등기, 유치권 등은 입찰자에게 경매물건을 매수하는데 어려움을 많이 주고 있다.
특히 부동산 경매절차에서는 유치권을 악용한 사례가 많고 유치권이 신고 된 부동산은 점유이외에는 등기부상 기재되지 아니하기 때문에 매수인이 부동산의 실질적인 권리를 취득하는 명도에서 불측의 피해를 보는 문제점이 많이 대두하고 있다. 특히 유치권의 신고가 일반화되면서 허위유치권이 남용되고 있어 경매실무절차에서 많은 문제점이 대두되고 있다.
이에 본 연구에서는 우리나라 부동산경매 실무절차에 있어서 유치권에 관한 문제점을 분석하여 그 개선방안을 제시하고 경매업무관계자나 이해관계인 등 경매를 연구하는 분들에게 도움을 주고, 유치권에 관한 문제점을 분석하여 대책을 제시함으로써 경매절차에 있어서 안정성이 확보되고 건전한 경매제도가 활성화되고, 대중화 될 수 있도록 하는 방안을 제시하고자 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In order to achieve in real estate auction, you should understand the legal theories and the practical matters on real estate intricately entangled real estate auction articles, and so, if only you can prepare a lot of appropriate knowledge and information understandable the substantive conditions of real estate, you never fail in that field.
In the practical procedure about real estate auction, most general tenderers has still many pitfalls in participating the auction, therefore it happens to experience so much unpredictable demage caused by various blind points with the result of participation in a tender without preparing sufficiently prearranged investigation and technical knowledge.
In order to prevent from these types of demage, you are necessarily required to have some watchful details in the procedure of auction and technical knowledge on the analysis of rights. Particularly surface rights, advanced registration, lien etc. among some blind points of auction articles are frequently troubled to the tenderer in taking over the auction article.
By being generalized and diversified the applications of lien, many problems on lien in the practical procedure about real estate auction become a prominent figure. Hereupon on this study, I really intend to present the improved devices by analyzing the problems in the practical procedure about real estate auction and to help some auction businessmen or such as the party interested inclusive of the concerned for studying auction.
And besides, I want to propose many problems and countermeasures on lien and that way I am willing to present the plans to be realized and popularized the stability of real estate auction procedures and the sound revitalization of auction system.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• Ⅰ. 연구의 목적 = 1
• Ⅱ. 연구의 범위와 방법 = 3
• 제2장 유치권의 의의와 법적 성질 = 5
• Ⅰ. 연혁 및 입법례 = 5
• 1. 연혁 = 5
• 2. 입법례 = 6
• 1) 프랑스 민법 = 6
• 2) 독일 민법 = 6
• 3) 스위스 민법 = 8
• 4) 일본 민법 = 8
• Ⅱ. 유치권의 법적 성질 = 9
• 1. 법정성 = 9
• 2. 물권성 = 10
• 3. 담보물권성 = 11
• 4. 담보물권의 특성의 강화 = 12
• 1) 부종성 = 12
• 2) 수반성 = 13
• Ⅲ. 유치권의 성립요건 = 15
• 1. 목적물이 ｢부동산｣이어도 등기를 요하지 않는다. = 15
• 2. 유치권은 ｢타인｣의 부동산에 성립한다. = 15
• 3. 유치권자는 타인의 부동산을 ｢점유｣하고 있어야 한다. = 17
• 4. 점유가 불법행위로 인한 취득이 아니어야 한다. = 18
• 5. 피담보채권이 변제기에 있어야 한다. = 19
• 제3장 유치권의 성립요건으로서 견련성 = 20
• I. 문제의 제기 = 20
• Ⅱ. 견련성에 관한 학설 및 판례의 검토 = 21
• 1. 견련성의 개념 = 21
• 2. 우리 민법상의 학설 검토 = 22
• 1) 일원설(협의설) = 22
• 2) 이원설(광의설) = 23
• 3) 수정설 (또는 절충설) = 24
• 4) 검 토 = 25
• 3. 판례의 태도 = 28
• Ⅲ. 견련성이 인정되는 정당한 유치권의 사례 = 29
• 1. 물건의 하자로 인한 손해배상청구권 = 29
• 2. 물건에 관한 비용상환청구권 = 29
• 1) 비용상환청구권과 관련하여 유치권이 인정되는 사례 = 31
• 2) 필요비 상환청구권과 관련하여 유치권이 인정되는 사례 = 31
• 3) 유익비 상환청구권과 관련하여 유치권이 인정되는 사례 = 32
• 3. 공사대금 채권의 경우 = 33
• 4. 채무불이행으로 인한 손해배상청구권 = 34
• 5. 수급인의 보수채권 = 35
• 6. 물건의 점유와 채권과의 견련성 = 36
• 7. 소유자가 변동된 경우 = 36
• Ⅳ. 견련성이 부정되는 허위유치권의 사례 = 37
• 1. 임차보증금 또는 권리금의 반환채권 = 37
• 2. 건물임차인이 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권을 행사한 경우 부속물매매대금채권과 건물 전체의 견련관계 = 38
• 3. 임차인의 손해배상청구권 = 40
• 4. 이중매매로 인한 손해배상청구권 = 41
• 5. 타인의 물건매매로 인한 매수인의 손해배상청구권 = 42
• 6. 매도인의 매매대금채권 = 43
• 7. 농지임대차계약에 의한 임차료 = 43
• 8. 유치권의 발생 전에 이미 충분한 담보가 제공된 경우 = 44
• 9. 원상복구의 약정, 임대인의 소유로 귀속된다는 등 특약이 있는 경우 = 44
• 10. 유치권배제의 특약이 있는 경우 = 45
• 11. 점유가 불법인 경우 = 46
• 12. 경매개시결정등기 이후에 점유한 자 = 46
• 13. 신의칙에 위반한 경우 = 46
• Ⅴ. 학설상 다툼이 있는 사례 = 47
• 1. 매매계약이 무효나 취소된 경우 = 47
• 2. 양도담보의 경우 (담보가등기에서의 청산금청구권에 기한 유치권) = 48
• 제4장 부동산경매에서의 유치권의 효력 = 49
• Ⅰ. 유치권자와 이해관계인의 관계 = 49
• 1. 이해관계인의 권리신고 = 49
• 2. 경매부동산의 매각물건명세서상에 기재 = 49
• 3. 매수인과 유치권자의 관계 = 50
• Ⅱ. 유치권과 경매절차에서의 다른 이해관계인과의 관계 = 52
• 1. 유치권자가 압류(경매개시결정) 후 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 = 52
• 1) 학설 = 53
• ① 유치권 인정설 = 54
• 가. 대항력 취득설 = 54
• 나. 제한적 대항력 취득설 = 54
• 다. 대항력 부인설 = 55
• ② 유치권 부인설 = 55
• 2) 학설의 검토 = 56
• ① 유치권 인정설 중 대항력 취득설 경우 = 56
• ② 유치권 인정설 중 제한적 대항력 취득설의 경우 = 57
• ③ 경매개시결정 기입등기 이후 유치권의 성립 자체를 부인하는 경우 = 57
• ④ 유치권 취득설 중 대항력 부인설의 경우 = 59
• 3) 판 례 = 59
• 2. 가압류 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 = 60
• 1) 가압류가 본집행으로 이전한 경우 = 61
• 2) 가압류가 본집행으로 이전하지 않은 경우 = 61
• 3. 저당권 등 담보물권설정 후 압류 이전에 유치권 성립요건을 갖춘 경우 = 62
• 1) 학설과 판례 = 62
• ① 유치권 인정설 = 62
• 가. 대항력 긍정설 = 63
• 나. 대항력 부인설 = 64
• ② 유치권 부인설 = 66
• 가. 일반적 유치권 부인설 = 66
• 나. 제한적 유치권 부인설 = 68
• 2) 검 토 = 70
• 4. 대항력 없는 유치권자의 경매절차에서의 지위 = 74
• 1) 대항력 없는 유치권자가 경매절차에서 이해관계인인가 = 75
• 2) 대항력 없는 유치권자가 배당을 받을 수 있는가 = 76
• 3) 대항력 없는 유치권자의 배당순위 = 78
• Ⅲ. 유치권자와 매각부동산과의 관계 = 80
• 1. 점유할 권리 = 80
• 2. 유치물의 사용, 처분, 보전 = 81
• 3. 유치권의 소멸 = 81
• 제5장 부동산경매실무에서 유치권의 문제점과 대책 = 83
• Ⅰ. 문제점 = 83
• 1. 매수가의 저감 현상 = 83
• 2. 명도의 지연문제 = 85
• 3. 허위유치권신고로 인한 이해관계인 및 국가적 손실 = 85
• 4. 명도소송시 재판장의 매수인에 대한 부정적 인식 = 86
• 5. 집행에 대한 이의신청에 따른 집행불능 = 87
• Ⅱ. 개선방안 = 88
• 1. 경매절차에서 유치권성립여부의 공시 = 88
• 2. 유치권에 관련된 서류를 매수참가예정자에게 공개 = 89
• 3. 일정한 기일이후의 유치권신고자는 일단 명도 할 수 있는 특례규칙이나 법률조항의 신설 = 89
• 4. 유치권신고를 할 때는 일정한 금액의 공탁 또는 보증금의 예탁 = 90
• 5. 집행법원 법관의 전문화 = 91
• 6. 일정한 기일이후의 유치권자의 집행에 관한 이의신청에 의한 집행은 매수자에게 손해배상을 청구 = 91
• 7. 유치권 권리신고 제출시의 기본 서식의 제안 = 91
• 제6장 결 론 = 96
• 참고문헌 = 99
• 국문초록 = 104
• Abstract = 105