일본 도시 재생 사업의 PF 자금조달 방식 연구 = A study on the PF financing method in the Urban Regeneration of Japan

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

We have supported our lifes with making an aggregate called city to form a variety of infrastructure.
The most powerful motivation on which these metropolis can be is the activity to restore and renew them on the downgrade.
On the entrance of modern age, as the circular term of the ups and downs on city is getting shorter, UR as a way needs to be fulfilled to overcome it.
Among several factors needed on UR, development-central business is the one focusing its purpose on a multiple development of a plot of land. it needs to be reviewed on the side of finance such as funding and projecting.
Especially, the funding through PF has growed steadily from the early in 1990, when it is introduced, after 2000 year, and have been formed in PF of korean type. It caused problem such as the increase in distressed-debt in
bank range and the insolvence of constructor .
This study investigates into funding formed through PF in UR, formation, participants and distribution of risk by the case of Japan that has searched for various funding in the project of developing real estate like UR
Through it, afterwards this will look into several funding among UR in korea and will solve the structural problem of existing PF
Also, this leads to renew existing funding and, through lasting changes and aims to utilize this one as fundamental research on making safe funding
This goes on like the below along with these aims.
Chapter 1, regulates purposes, backgrounds, methods and ranges of this to decide the direction of this, and reviews the terms of both this and existing studies.
Chapter 2, as the theoretical consideration of UR, analyzes effects and necessity of it. this examines what there are as funding ways for the efficient progress of these business by setting a politic course on UR in Japan.
Chapter 3, analyzes the characteristic of funding type on PF among Funding ways reviewed in Chapter 2, and various results led from it, and looks into the the problems that PF gets.

국문 초록 (Abstract)

시대를 거듭하고 인간 문명이 발달할수록 우리는 도시라는 집합체를 만들어 다양한 인프라들을 구성하며 삶을 영위해 왔다. 이러한 도시들이 오랜 기간동안 존재 할 수 있었던 가장 큰 원동력에는 도시를 새롭게 꾸미고 쇠퇴되어진 기능을 다시금 회복시키는 활동을 통해서 유지 되어 왔다.
현대에 들어서면서 도시들의 부흥과 쇠락의 사이클이 짧아지고 이를 극복하기 위한 방법의 일환으로 도시 재생을 실시 하게 되었다.
도시 재생 사업을 하는데 있어 필요한 여러 가지 요건 중에서 개발위주의 사업은 상대적으로 대규모의 필지에 대한 복합 개발 위주의 사업으로 사업 방식 및 자금 조달 등의 제정적인 차원의 검토가 필요하다.
특히, 프로젝트 파이넨싱을 통한 자금 조달은 1990년대 초반 우리나라에 도입된 이후 2000년대 까지 이후 꾸준히 증가 하여 왔으며, '한국형 PF'로 정의되는 형태로 변형되어 왔다. ‘한국형 PF'는 시공사의 부실과 은행권에 부실채권 증가 등 문제를 유발하였다.
본 연구는 ‘도시 재생’등 부동산 개발 사업에서 다양한 자금 조달 방식을 모색해온 선진국 일본의 사례를 통해 도시 재생 사업에서 PF를 통한 자금 구성 및 투자 형태, 사업 참여자, 리스크의 분산 등을 연구하는데 있다. 이를 통해 향후 우리나라 도시 재생 사업간에 다양한 자금 조달 방식을 검토하고 기존의
PF 방식의 구조적인 문제점을 해결하는데 있다. 또한 기존의 자금 조달 방식의 개선을 유도하며 지속적이며 항적인 변화를 통해서 안정적인 자금 조달 구조로 이끄는데 기초적인 연구로써 활용하는데 그 목적이 있다.
이러한 목적에 따라 아래와 같이 연구를 진행 하였다.
제 1장에서는 연구의 배경과 목적, 연구의 방법과 범위를 규정하여 연구의 방향을 정리 하고 기존연구와 연구에 사용 되는 용어를 검토하였다.
제 2장은 도시 재생의 이론적 고찰 부분으로 도시 재생의 필요성과 효과를 분석하고 일본 도시 재생 정책 방향의 정리를 통해서 사업방식과 이러한 사업방식을 효과적으로 진행하기 위한 자금 조달 방식은 어떠한 것들이 있는지 조사하였다.
제 3장에서는 2장에서 검토한 자금 조달 방식 중 PF 방식의 자금 조달 유형의 특징과 이에 따른 다양한 효과를 분석하고 이러한 PF가지고 있는 문제점에는 어떠한 것들이 있는지 연구하였다.
제 4장은 이러한 PF 사업 방식의 사례를 구체적인 범위를 동경도로 설정하고 사업내에서 어떠한 형태로 자금을 조달하며, 주체별로 자금 조달에 미치는 영향 분석한다. 이러한 사업이 효과적으로 진행되어지는데 동경도를 비롯한 관련 공공단체 및 기관의 역할을 종합적으로 분석한다.
사업을 이루는 요소간에 발생하는 리스크요인의 관리가 어떻게 리스트를 통해서 분석한다.
제 5장은 결론으로 앞에서 분석한 연구 결과를 요약하고, 향후 우리 나라 도시 재생 사업에 적용 가능한 방향 및 시사점과 한계를 도출하고, 이후 진행될 연구를 도출한다.
이와 같은 연구 과정을 통해서 도출한 결과는 아래와 같다.
일본의 경우 우리나라보다 먼저 부동산 버블과 자산 가치의 폭락을 경험함으로써 불황의 시기에 자산의 운용과 자금의 조달 등에 대한 다양한 연구가 진행되어 왔으며, 특히 해당 사업의 리스크관리 면에서 우리나라보다 전문적인 면이 있으며, 사업성 검토 분야에서 또한 신중하다고 할 수 있다.
특히 일본과 유사한 형태의 부동산 경기를 체감하는 우리나라로써 이러한 자금 조달 방식의 연구를 통해 좀 더 효과적인 PF방식의 해결책을 찾을 수 있다고 볼 수 있다.
기존의 선행연구에서 보여지는 프로젝트 파이낸싱의 활용 방안과 문제점의 해결 방안 등과 더불어서 해외의 선진 사례에서 보여지는 특징들과 결합하여 보다 향상되어진 해결책이 제시되어 질 것이다.
본 연구에서 나타나는 일본의 PF사업의 사례를 정리하면 크게 5가지로 요약할 수 있겠다.
-. 지분 투자 방식의 자금 조달을 통해서 사업주의 안정적인 사업초기 자금을 도모하고, 이를 통해서 투자자에 대한 사업성을 높이는 효과를 기대 할 수 있다.
-. 지분 투자와 더불어 직접 방식과 간접 방식을 통해서 유동성 경직의 위험을 회피 할 수 있으며, 부의 래버리지 효과를 누릴 수 있다.
-. 해당 사업이 도심의 활성화에 미치는 영향을 고려하여 정부의 적절한 개입이 필요 할 뿐 아니라 민간을 이용한 국가 사업을 통해 재정의 확보에 좀더 유연하게 대처 할 수 있다.
-. 우리나라의 PF사업의 종료에서처럼 분양을 통한 부동자산의 매각이 아닌 임대 수익을 통한 지속적인 이익의 창출 모델의 활성화를 통해 시장이 좀더 건전한 방향으로 나아 갈 수 있으며, 시장의 급격한 변화를 조절 할 수 있는 여건을 갖추었다.
-. 대형 시행사를 통한 사업의 안정적인 진행과 사업성을 높이는 효과를 기대 할 수 있다.
우리나라 PF사업에서의 활용성을 위해서는 살펴본 위 사례에서 자금 유동화 방식이라든지, 각종 펀드를 이용한 금융투자 상품의 시장 개발과 조건은 이미 갖추어 졌을 뿐 아니라 건축이 아닌 다른 분야에서 충분히 논의 되었다고 판단한다.
문제는 이러한

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• [국문요지]
• [목차]
• [표/그림목차]
• 제 1 장. 서론 1
• 1.1. 연구 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구 범위 및 방법 3
• 1.3. 연구의 구성 5
• 1.4. 선행 연구 및 용어 정의 7
• 1.4.1. 가. 선행 연구 검토 및 시사점 7
• 1.4.2. 나. 용어 정의 8
• 제 2 장. 이론적 고찰 14
• 2.1. 도시 재생의 필요성과 효과 14
• 2.1.1. 도시 재생의 필요성 14
• 2.1.2. 도시 재생의 효과 15
• 2.2. 일본 도시 재생 정책 16
• 2.2.1. 일본 도시 재생 정책의 개념 및 추진 배경 16
• 2.2.2. 도시 재생 정책 17
• 2.3. 일본 도시 재생 사업 방식 18
• 2.3.1. 토지 구획 정리 사업 18
• 2.3.2. 시가지 재개발 사업 21
• 1) 제1종 시가지 재개발 사업 22
• 2) 제2종 시가지 재개발 사업 24
• 2.3.3. 총합 설계 25
• 2.3.4. 주택 시가지 정비 총합 지원 사업 25
• 2.3.5. 특정 가구 및 특례 용적 적용구역제도 27
• 2.3.6. 도시재생 긴급 정비 지역 28
• 2.3.7. PFI 30
• 2.4. 도시 재생 관련 자금 조달 방식 32
• 2.4.1. 가. 국가에 의한 자금 지원 및 조달 32
• 2.4.2. 나. 공공단체에 의한 자금 지원 및 조달 33
• 2.4.3. 다. 민간에 의한 자금 지원 및 조달 36
• 제 3 장. PF 자금 조달 유형과 특징 38
• 3.1. PF를 통한 자금 조달 유형 38
• 3.1.1. 지분출자에 의한 자금 조달 39
• 3.1.2. 간접금융 40
• 3.1.3. 직접금융 42
• 3.2. PF자금 조달의 유형별 특징과 문제점 45
• 제 4 장. 동경도 도시재생 사례를 통한 PF 사업 방식의 분석 48
• 4.1. 사례지역 선정 근거 및 분석틀 48
• 4.1.1. 사례지역 선정근거 48
• 4.1.2. 분석의 방법 51
• 4.2. 록본기 힐즈 52
• 4.2.1. 대상지 개요 및 현황 52
• 4.2.2. 자금조달 방식 54
• 4.2.3. 리스크 관리 57
• 4.3. 동경 미드타운 59
• 4.3.1. 대상지 개요 및 현황 59
• 4.3.2. 자금조달 방식 61
• 4.3.3. 리스크 관리 62
• 4.4. 아키하바라 UDX 65
• 4.4.1. 대상지 개요 및 현황 65
• 4.4.2. 자금조달 방식 66
• 4.4.3. 리스크 관리 68
• 4.5. 가스미가세키 R7 프로젝트 70
• 4.5.1. 대상지 개요 및 현황 70
• 4.5.2. 자금조달 방식 72
• 4.5.3. 리스크 관리 75
• 4.6. 소결 77
• 제 5 장. 결론 81
• 5.1. 결론 81
• 5.2. 문제점및 향후 연구 84
• [표목차]
• 1장
• <표 1-1> 연구의 흐름 6
• 2장
• <표 2-1> 시가지 재개발 사업의 주체 21
• 4장
• <표 4-1> 대상지현황 52
• <표 4-2> 사례의 리스크요인과 관리 58
• <표 4-3> 대상지현황
• <표 4-4> 사례의 리스크요인과 관리
• <표 4-5> 대상지현황
• <표 4-6> 사례의 리스크요인과 관리
• <표 4-7> 대상지현황
• <표 4-8> 가스미가세키 R7프로젝트 참여기업 73
• <표 4-9> 사례의 리스크요인과 관리
• <표 4-10> 대지현황 종합 78
• <표 4-11> 사례별 자금 조달 구조 79
• [그림목차]
• 1장
• <그림 1-1> 부동산 관련 SPC의 분류 9
• 2장
• <그림 2-1> 제1종시가지 재개발 사업의 흐름 23
• <그림 2-2> 제2종시가지 재개발 사업의 흐름 24
• <그림 2-3> 민간도시개발기구의 자금 조달 방식과 지원방식 35
• <그림 2-4> J-REITs의 운용현황 37
• 3장
• <그림 3-1> 일반적인 PF 자금 형태 38
• <그림 3-2> 지분출자에 의한 자금 조달의 구조 39
• <그림 3-3> 간접금융방식에 의한 자금 조달의 구조 41
• <그림 3-4> 직접금융방식에 의한 자금 조달의 구조(회사채, 주식) 43
• <그림 3-5> 직접금융방식에 의한 자금조달의 기본구조(유동화) 44
• <그림 3-6> 상법상 자산 유동화 업무의 구조도, 노성호(2010) 44
• 4장
• <그림 4-1> 록본기 힐즈의 자금 구조 55
• <그림 4-2> 동경 미드타운의 자금 구조 62
• <그림 4-3> 아키하바라 UDX프로젝트의 자금 구조 67
• <그림 4-4> 가스미가세키 R7 프로젝트의 자금 구조 74