공동저당의 대위등기에 대한 검토 = A study on subrogated registration of joint mortgages

국문 초록 (Abstract)

공동저당의 대위등기는 부동산등기법 제80조에 규정되어 있다. 이 규정에 따르면 민법 제368조제2항에 규정에 의하여 후순위저당권자가 자신의 저당목적물이 먼저 경매되어 배당된 경우, 선위공동저당권자가 당해 목적물의 책임분담액을 넘는 채권의 만족을 얻으면 동시배당되었더라면 다른 부동산이 부담하였을 채권한도 내에서 공동저당권자를 대위하여 저당권을 실행할 수 있다. 그러나 후순위저당권자가 대위권을 행사하는 경우, 물상보증인의 대위권 또는 다른 공동저당부동산의 후순위저당권자의 대위권의 충돌시 어떻게 공동저당의 대위등기를 하는 지가 문제가 된다. 그 밖에 공동저당의 대위등기의 유추적용문제 즉, 민법 제368조의 유추적용에 의한 공동저당의 대위등기의 문제가 발생하게 된다.
첫째, 공동저당물이 모두 채무자의 소유에 속한 경우에는 당연히 부동산등기법 제80조에 의하여 공동저당물의 후순위저당권자의 대위권의 대위등기가 인정된다.
둘째, 일부의 공동저당물이 물상보증인에 속하고, 그 공동저당물이 먼저 경매된 경우, 물상보증인이 우선하여 대위권을 행사하게 된다(판례). 그러므로 물상보증인이 변제자대위권의 행사에 의하여 공동저당의 대위등기를 하게 된다.
셋째, 일부의 공동저당물이 물상보증인에 속하고, 그 공동저당물이 먼저 경매된 경우, 해당 부동산에 후순위저당권자가 존재하는 경우에는 그 후순위저당권자가 우선하여 대위권을 행사하게 된다. 그러므로 그 후순위저당권자는 공동저당의 대위등기를 할 수 있다. 그 이유는 그 후순위저당권자는 해당부동산의 물상보증인에 대하여 대위권을 행사할 수 있기 때문이다.
넷째, 공동저당물이 모두 물상보증인에게 속하는 경우, 물상보증인의 대위권이 후순위 저당권자보다 우선하되, 제482조제2항의 규정에 따라 대위순위와 비율을 정한다. 그리고 물상보증인의 공동담보물상 후순위저당권자는 해당 물상보증인의 대위권위에 대위권을 행사하면 될 것이다.
한편 공동저당 대위등기의 유추적용의 경우, 조세우선변제권, 선순위임금채권도 후순위저당권자와 같은 대위권을 행사할 수 있는가에 대하여 학설과 판례의 견해가 나뉘고 있다. 확실한 보호를 위해서는 관련규정의 신설이 필요하다.
위의 사례에서 본바와 같이 부동산등기법 제80조에 규정한 민법 제368조제2항 후단에 의한 대위등기할 수 있는 경우는 제한적일 수밖에 없다. 즉, 채무자만이 공동저당물을 제공한 때, 1개의 저당권설정 이후 그 부동산에 후순위저당권이 설정되고 추가로 저당권이 설정되어 공동저당이 된 때, 공동저당설정 당시 채무만이 공동저당물을 제공하였지만, 그 후 일부 공동저당물이 제3자에 소유가 된 때로 제한할 수밖에 없다.
종국적으로 공동저당의 대위등기에 관한 등기예규를 만들어 선의의 제3자의 불측의 손해를 방지할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The subrogated registration of joint mortgages is regulated in article 80 of Registration of Real Estate Act. According to this article, the subrogated registration base on Article 368 (2) Civil Act can be performed. But here exist in some problems on the subrogation of the mortgagee next in priority or the subrogation of a person who pledged one's property to secure another's obligation. Another exist a problem on the analogical application of Article 368 Civil Act.
1. if all of the immovable of joint mortgages have been furnished by debtor, the subrogation of the mortgagee next in priority can be exercised.
2. if the part of the immovable of joint mortgages have been furnished by debtor, the proceeds of the auction sale of part of this immovables mentioned in the preceding paragraph are to be applied, the person who has performed obligation shall be subrogated to the rights of the obligee.
3. if the part of the immovable of joint mortgages have been furnished by debtor, the proceeds of the auction sale of part of this immovables mentioned in the preceding paragraph are to be applied and the mortgagee next in priority exists, this mortgagee next in priority can be subrogated to the rights of the obligee.
4. if all immovable that is mortgaged is furnished by a third person, the subrogation of the third person take priority over the subrogation of the mortgagee next in priority. But the subrogated ranking and rate is decided by Article 482 (2) Civil Act. Of course, if the subrogation of a third and the mortgagee next in priority who directly rinks to the immovable which is provided by a third person, the subrogation of the mortgagee next in priority take priority over the subrogation of the third person.
Meanwhile, according to the analogical application of Article 368 Civil Act, cases of Supreme Court and the theories now suggest their separated opinions. So new regulated article concerning this case could be needed.
Finally, the established rule of registration on the subrogation of joint mortgages need to be made for the protection of good third person.

목차 (Table of Contents)

• [요지]
• Ⅰ. 문제제기
• Ⅱ. 공동저당의 대위등기 관련규정과 민법 제368조의 입법유래 등
• Ⅲ. 공동저당시 후순위저당권자의 대위권과 물상보증인의 대위권의 충돌
• Ⅳ. 공동저당시 후순위저당권자의 대위권 충돌
• Ⅴ. 공동저당의 대위등기의 유추적용
• Ⅵ. 공동저당의 대위등기를 할 수 있는 경우
• Ⅶ. 마치며
• [참고문헌]

참고문헌 (Reference)

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