부동산투기 범죄에 대한 형사법적 대처방안

국문 초록 (Abstract)

헌법은 “국민의 재산권은 보장된다”고 말하지만 “재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다”고도 규정한다. 부동산은 재산의 일종이고 모든 사람이 생존을 위한 공통의 기반이자 가장 기초적인 자원이다. 이러한 부동산은 다른 재화와는 달리 자원이 한정되어 있고 고정성·개별성·상호의존성·고가성·비탄력성 등의 특성을 가지고 있다. 이러한 특성을 이용하여 투기의 도구로 사용한다면 사회에 큰 혼란을 야기 시키게 된다. 부동산투기는 부동산의 가격을 상승시키고 부동산 가격의 상승은 또한 높은 생산비로 연결되어 산업의 경쟁력을 저하시킬 뿐 아니라, 지역간 심한 불균형을 초래하게 되고, 부동산 소유 편중으로 인한 소득의 불평등 문제와 불로소득으로 인한 근로의욕 감소시키게 된다.
정부는 이러한 부동산투기를 막기 위하여 형사특별법을 제정하고 새로운 정책을 실시하였으나 부동산투기는 근절되지 않고, 주기적으로 부동산투기 열풍이 일 때마다 많은 부동산투기 범죄가 우후죽순처럼 발생하여 그로 인한 수많은 범죄자와 피해자가 발생하였다.
이에 따라 검찰과 경찰, 등 수사기관에서는 부동산투기와 관련하여 형법과 형사특별법을 위반한 부동산투기자들을 적발하여 처벌하여 왔으나 아직까지 근절이 되지 않고 있다.
부동산 범죄에 관한 연구는 국내에서는 현재까지 일부 자료에 불과하지만 계속해서 관련 논문이 발표되고 있고, 일본, 대만 등지에서 자료들이 다수 발견되고 있어 학문의 한 영역으로 발전해 가고 있는 추세이다. 특히 우리나라에서는 부동산투기 열풍이 주기적, 지속적으로 발생하고 이와 관련한 범죄들이 아주 많이 발생하고 있으므로 부동산범죄에 대하여 많은 연구가 필요하다.
본 연구는 검찰공무원으로 임용되어 형사부, 특수부, 수사과 등 인지수사부서에서 여러 가지 행태의 부동산투기 범죄를 수사한 경험을 토대로 부동산투기 범죄를 고찰하면서 부동산 범죄의 의의와 특성, 부동산투기 범죄의 개념 및 특성, 부동산투기 범죄의 원인과 영향을 조명한 후, 부동산투기 범죄를 처벌하는 형사특별법의 현황을 살펴보고 2000년부터 2006년까지 검찰청·경찰청 등 수사기관에서 실제 단속하여 적발한 우수 수사사례를 유형별로 분류하고 문제점을 도출한 후 부동산투기 범죄를 대처할 방안을 모색하는 방법으로 연구하였다
이를 위해 부동산과 관련된 이론, 각종 제도, 내용 등에 관해서는 국내 전문서적, 각종 연구보고서, 정부 관계기관 등의 문헌을 이용하고, 부동산과 관련된 통계, 부동산 범죄와 관련된 통계 등은 건설교통부 등 정부 관계기관의 통계자료, 언론 및 기관의 보도자료 등을 수집하고 분석하는 문헌조사 방법을 이용하였다. 부동산투기 범죄에 관해서는 전국 검찰청·경찰청에서의 수사사례, 국세청의 세무조사 사례, 관련 통계, 관련된 대법원의 판례 등의 자료를 활용하여 분석하는 방법을 취하였다.
위와 같은 연구방법을 토대로 얻은 종합적인 결과로 법적 문제, 처벌형량 문제, 부동산업 종사자 문제, 제도적 문제, 부동산투기 자금의 문제 등을 발견하고 이에 대처하는 형사법적 방안을 제시하였다.
부동산투기 문제는 위와 같은 형사법적 대처방안도 중요하지만 어느 한 기관의 노력과 어떤 법·제도·정책만으로 해결될 수는 없는 것이다. 그것도 궁극적으로 금리정책 등 각종 경제정책과 부동산에 대한 국민의식 구조의 변화, 합리적인 법, 제도, 사회구조 개선, 정부·지방자치단체의 협력 등 다양한 부분이 상호 조화를 이루면서 장기간에 서로 노력할 때 해결될 수 있을 것이다.
본 연구의 결과가 부동산투기 범죄를 근절하는데 조금이나마 도움이 되기를 바라며 앞으로 더욱 더 많은 연구논의가 이어지기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The constitution reads, "The rights to property of all people is guaranteed", but "The exercise thereof must show sufficient consideration of public welfare." Real estate constitutes a type of property as well as the common foundation and the most basic resource for people's livelihood. Unlike other forms of property, real estate is limited in its resources and carries with it such qualities as immovability, distinctiveness, reciprocal reliability, high price, and non-flexibility. If these features are used as instruments of real estate speculation, great confusion will adversely affect a given society. Real estate speculation gives rise to an increase in the price of real estate, and an increase in real estate price is inextricably linked to high manufacturing cost. This in turn results in the loss of competitive edge for industries. What is more, disparity among regions can transpire and motivation in the workforce would be weakened due to inequality in earnings and unearned income caused by disproportionate possession of real estate.
To prevent this sort of real estate speculation, the government has enacted a special criminal ordinance and implemented a new policy. However, real estate speculation remained a problem, and whenever a speculation heat wave hits in cycles, one finds many who are adversely affected by crimes linked with real estate speculation which sprout in an intensified manner.
In this vein, the prosecutors' office and other investigating organizations exposed and punished those engaged in real estate speculation in violation of criminal law and special criminal ordinance, as these relate to real estate speculation. However, they have to all intents and purposes not been successful.
The research on real estate related crimes conducted domestically has only been piecemeal, but one finds a steady flow of new studies on the issue. One also discovers much relevant data in Japan and Taiwan, and as such, the current trend is that this area of study is gradually occupying an important field in the academia. Especially, the heat wave of real estate speculation hits our country in cycles as well as continuously and the attendant crimes are also not insubstantial in number. As such, more research is needed in this area.
Based on the experience gained as a government official of the prosecutors' office and working in such cognitive investigation departments as criminal, special, and investigation, the author of this study looks at real estate related crimes. After throwing light on the significance and characteristics ofreal estate offense, the concept and characteristics of real estate speculation crime, and its cause and impact, this study will explore the circumstances surrounding the special crime ordinance. Also, having categorized according to types the superior case studies of supervision and exposure found in the Supreme Prosecutors' Office and National Police Agency and drawn out problematic areas, the study conducted its inquiry based on the method of seeking out an appropriate response to real estate speculation crime.
For this purpose, the study utilizes specialist books published in the country, various research reports, and works of relevant government organizations to understand the theory, various systems, and the subject matter related to real estate. Moreover, this study used the bibliographic survey method of collecting and analyzing the statistical data and the reported data of the media and organizations to understand the statistics related to real estate and the figures related to real estate crimes. In terms of real estate speculation crimes, the study adopted the method of analysis that utilizes data derived from the countrywide investigative case studies of the Supreme Prosecutors' Office, the tax investigative case studies of the National Tax Service, related figures, and relevant precedents of the Supreme Court.
The comprehensive results garnered from building on the research methods delineated above, the present study has discovered legal problems, issues related to the nature of punishment, problems faced by people in the real estate industry, structural issues, and problems associated with real estate speculation funds and proposed a response plan based on criminal law approach.
In terms of the problems surrounding real estate speculation, a response plan based on a criminal law approach is important but it should also be noted that the solution cannot be found by the efforts of just one organization or law/system/policy. Instead, to achieve a feasible solution, there must transpire reciprocal synchronization among a wide range of sectors including economic policy such as financial policy, transformation in the structures of people's attitude toward real estate, rational law, system, improvement in social structures, and cooperation between the central government and self-regulating local organizations, and these must make consistent and long term efforts.
I hope that the results of the present study will contribute what it can toward the eradication of real estate speculation crimes and look forward to seeing more studies and discussions on the issue.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 3
• 제2장 부동산투기 범죄에 대한 이론적 고찰 = 4
• 제1절 부동산 범죄의 의의와 특성 = 4
• 1. 부동산 범죄의 의의 = 4
• 2. 부동산 범죄의 특성 = 4
• 제2절 부동산투기 범죄의 개념 및 특성 = 5
• 1. 부동산투기 범죄의 개념 = 5
• (1) 투기와 투자의 구분 = 5
• (2) 부동산투기 범죄의 개념 정의 = 8
• 2. 부동산투기 범죄의 특성 = 12
• (1) 범죄주체의 다양화와 대량성 = 12
• (2) 범죄에 대한 죄의식 결여 = 15
• (3) 경기의 흐름과 밀접하게 관련 = 15
• 제3절 부동산투기 범죄의 원인 및 영향 = 16
• 1. 부동산투기 범죄의 원인 = 16
• (1) 부동산에 대한 국민의식 문제 = 16
• (2) 주택공급의 부족 = 17
• (3) 무분별한 개발과 개발계획 정보 유출 = 19
• (4) 대토 수요의 증가 = 21
• (5) 저금리와 풍부한 단기부동자금 = 23
• (6) 주택담보대출 증가 = 24
• (7) 일관성 없는 부동산투기 규제 정책 = 29
• 2. 부동산 투기범죄의 영향 = 29
• (1) 국민경제에 미치는 영향 = 29
• (2) 토지이용에 미치는 영향 = 30
• (3) 국민의식에 미치는 영향 = 30
• 제3장 부동사투기 범죄의 실태 = 32
• 제1절 서설 = 32
• 제2절 부동산 투기범죄 관련 주요 특별법 현황 = 32
• 제3절 부동산투기 범죄의 유형과 수사 사례 = 35
• 1. 부동산등기 관련 법규를 위반하는 행위 = 35
• (1) 미등기 전매 = 35
• (2) 명의신탁 = 37
• 2. 부동산 매입.분양을 위한 불법 행위 = 40
• (1) 토지거래허가구역에서 위장증여 = 40
• (2) 위장 전입 = 42
• 3. 불법 형질.용도 변경 및 건축 행위 = 43
• (1) 불법 형질⋅용도 변경 = 43
• (2) 개발제한구역에서의 건축 = 44
• 4. 부동산업 종사자들의 불법 행위 = 45
• (1) 부동산투기 조장 = 45
• (2) 이동식중개업자 = 48
• (3) 기획부동산업체 = 49
• 5. 기타 불법 행위 = 57
• (1) 인터넷 이용 시세 조작 = 57
• (2) 공무원의 투기조장 행위 = 58
• (3) 조세회피⋅탈세와 관련한 행위 = 58
• (4) 농지취득자격증 불법 발급 행위 = 61
• 제4장 부동산투기 범죄의 문제점과 대처방안 = 63
• 제1절 법적 문제점과 대처방안 = 63
• 1. 「부동산등기특별조치법」= 63
• 2. ｢공무원범죄에 관한 몰수특례법｣ = 63
• 3. ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ = 64
• 제2절 처벌 형량 문제와 대처방안 = 66
• 제3절 부동산업 종사자의 문제점과 대처방안 = 67
• 1. 기획부동산업자 = 67
• 2. 이동식중개업자 = 68
• 제4절 제도적 문제점과 대처방안 = 68
• 1. 토지분할의 감독 = 68
• 2. 농지취득 자격의 엄격한 심사 = 71
• 3.부동산투기 단속 상설 전담기구 설치 = 72
• 제5절 부동산투기 자금의 문제점과 대처방안 = 72
• 제5장 결론 = 74
• 참고문헌 = 77
• Abstrat = 79