노선상업지역에 대한 지구단위계획의 운영특성 연구 = A Study on Operating Characteristics of Street Commercial district of District Unit Plan

국문 초록 (Abstract)

상업지역은 입지형태에 의한 분류로 크게 두가지로 나눌 수 있는데 일반적으로 간선가로변에 위치하는 노선상업지역과 신도시 또는 계획도시 등에서 나타나는 블록형 상업지역이 있다.
노선상업지역의 과거 제도변화 과정을 보면 1975년～1995년도까지 하나의 필지에 2이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우 상업지역이 일부만 걸쳐있는 경우 전체 상업지역으로 적용받았던 계획기준이 1996년 법 개정으로 면적의 과반이상으로 계획기준이 개정되었다 2000년이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 서울시는 제1종지구단위계획에서 개별필지단위를 일정규모이상의 획지(단위대지,공동개발)로 지정하여 최소 필지단위 개발이나 토지분할을 제한하여 무분별한 행위허가를 제한하게 되었다.
지구단위계획구역 내에서도 구역 외와 마찬가지로 하나의 획지에 2이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우의 건축물 밀도(건폐율, 용적률)는 현행법령에서 개별필지에 적용되는 것과 동일하게 획지에서도 면적이 과반이상(대통령령으로 정하는 규모)에 해당하는 용도지역을 적용받게 되므로 토지소유자들에게는 개별필지보다 획지를 지정하였을때 재산권침해가 많이 일어나고 건축물 형태로 인한 도로경관의 부조화현상이 발생하여 이를 최소화하는 개선방안 마련이 요구되고 있다. 이에 본 연구에서는 용산 제1종지구단위계획을 중심으로 획지를 규모별, 세장비별로 나눠 현행법령 적용시, 가중평균값 적용시, 상업지역 적용시의 기준에 따라 건축물 형태 변화의 원인을 시뮬레이션을 통해 분석하고 평가하여 이에 대한 개선방안을 제시한다

첫째, 노선별 필지규모(90㎡, 150㎡, 660㎡)와 획지규모(150㎡, 330㎡, 660㎡)의 건축물 밀도를 분석해 보면 개별필지 규모가 90㎡～150㎡일때 상업지역 적용 비율이 많으며 획지의 규모가 330㎡～660㎡일때도 상업지역 적용이 많았다.

둘째 도로변 경관미는 건축물의 평균층수를 기준으로 각 건축물의 높이변화량이 20%일때 경관미가 높은 것으로 보았고 여기서는 상업가로의 특성상 연도형상가에 대한 가시성을 확보하는 경관미이므로 노선의 전체구간에 대하여 산출된 경관미값의 차지비율이 50%이상일 경우 경관미가 높고 조화로운 경관이고, 50%이하일 경우 경관미가 낮으므로 부조화 경관으로 보았으며 노선별 시뮬레이션을 통해 건축물높이 변화를 분석하여 현행법규 적용시 원효로는 부조화 경관, 백범로와 한강로는 조화로운 경관, 가중평균 적용시 원효로와 백범로(일부구간) 한강로는 조화로운 경관, 상업지역 적용시 원효로와 한강로는 조화로운 경관, 백범로는 부조화 경관을 형성하고 있음을 알수 있다

셋째, 획지규모별로 건축물 밀도를 분석해 보면 주거지역에서의 용적률은 현행법규보다 가중평균값이나 상업지역을 적용받는 경우가 유리하고, 건축물높이는 가중평균값이나 상업지역을 적용받는 경우가 훨씬 유리한 것으로 나타났다. 상업지역에서의 용적률은 현행법규보다 가중평균값 적용시 불리해지는 경우가 발생하고, 상업지역에서는 변화가 없는 것으로 나타났으며, 건축물높이는 현행법규보다 가중평균값 적용시 불리하고 상업지역은 변화가 없는것으로 나타났다.

넷째, 세장비로 건축물 밀도를 분석해 보면 세장비 1:1.5미만인경우 현행법령 적용시 상업지역의 면적비가 주거지역보다 크므로 상업지역을 적용 받게 되었으며, 세장비 1:2.0일 경우 주거지역의 면적비가 상업지역보다 크므로 주거지역을 적용받으며 세장비 1:1.5∼1:2.0일 경우 상업지역 용적률(800%)을 적용받을 수 있으나 가중평균값 적용시 건축물밀도는 법정용적률보다 낮게 적용되어 건축물높이도 낮아지게 되므로 토지소유자에게는 불리한 건축물 밀도를 적용하게 된다

다섯째, 세장비 비율별로 분석하고자 노선상업지역 지정 폭원을 10m이하, 12m이하, 18m이하로 하고 단변 10m부터 20m까지(1m씩 증가)와 세장비 1:1.1부터 1:2.0까지(0.1씩 증가)의 용도지역 변화를 시뮬레이션을 통해 살펴 본 결과 세장비 1:1.5초과시 주거지역으로 적용받는 기존 결과와는 다르게 단변길이에 따라 세장비가 변화하고 단변길이와 노선상업지역의 폭원의 비가 커지고 세장비가 작아질수록 주거지역을 적용받게 됨을 알수 있다

따라서 세장비 1:1.5이하 전체를 일괄적으로 가중평균값을 적용할 경우 상업지역을 적용받는 획지는 용적률이나 건축물높이가 낮아져 불리하게 되고, 상업지역을 적용하면 타 지역과의 형평성 문제와 도시의 과밀화로 오히려 도시관리계획 측면에서 부정적인 면이 더 많다 이에 세장비 비율과 세장비가 과대해지지 않는 범위의 면적비를 고려하여 1:1.5이하 & 면적비율 40%이상일 경우 상업지역을 적용하고, 1:1.5이하 & 면적비율 30%이상일 경우 용도지역을 가중평균으로 적용하고 그 외 사항은 현행법규를 적용하는 것으로 개선방안을 제시하고자 한다. 그 동안 토지소유자에게 불리하게 적용해 온 건축물 밀도와 도시의 과밀화, 도시관리계획의 타 지역과의 형평성 문제, 건축물형태로 인한 도로경관의 부조화현상을 최소화할 수 있는 개선방안에 대한 운영지침이 요구된다

주요어 : 용도지역, 노선상업지역, 건폐율, 용적률, 지구단위계획, 필지, 단위대지, 획지, 공동개발, 과밀화, 부조화, 세장비

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Commercial district is divided into two sectors by type of location, street commercial district located in principal road and blocking commercial district located in new town or planned city.
With respect to the institutional changes in commercial district on the street line, in case more than 2 use district lie across one lot, it was recognized as the entire commercial district by the standards for planning from 1975 till 1995, but from 1996, due to the revision of laws, the standards for planning was revised as above 50% of the area. Since 2000, according to the laws of the plan and the use of land, Seoul city designated an individual lot unit as a lot (unit site and joint development) of more than a certain dimension in the 1st class zone unit plan and limited minimum plot unit development or allotment of land to restrict careless permission.



Like outside the area within a zone unit plan sector, density (building-to-land ratio and floor area ratio) of building is located in such an area that has more than two use zonings in one lot is subject to use zoning whose area refers to more than majority (which refers to dimension defined by a Presidential decree) when it comes to a lot which is same with what is applied to an individual lot at the current legislation. Therefore, landowners have more infringement of property rights when a plot is designated rather than an individual lot and it is required to prepare correctives to minimize unbalance of street landscape due to buildings. Thus, in this study, based on Yongsan 1st class zone plan, the plot was divided by scale and slenderness ratio; and when the current legislation is applied , when additional average value is applied, and when commercial district is applied. The cause of changes in the forms of buildings was analyzed and evaluated through simulation and then correctives were suggested.

First, the density of building with the dimension of plot by each street (90㎡, 150㎡ and 660㎡) and that of lot (150㎡, 330㎡ and 660㎡) were analyzed. Application ratio of commercial district was high when the dimension of an individual lot was 90 ㎡ ～ 150 ㎡ while application ratio of commercial district was high when that of plot was 330 ㎡ ～ 660 ㎡.

Second, for wayside scenic beauty, when changes in the height of buildings was less than 20%, the scenic beauty was considered high. In here, scenic beauty should secure the visibility for the shops due on the street line, due to the characteristics of commercial street, when the portion of scenic value, calculated against total span of street line, was more than 50%, the scenic value was high and harmonized, and if it was lower than 50%, the scenic value was low and inharmonic; through the simulation by line, the change in height of the building was analyzed; when the current law is applied, Wonhyoro is inharmonic scene, Baekbumro and Hangangro are harmonic scenes; when weighted average is applied, Wonhyro, Baebumro(a portion), and Hangangro are harmonic scene; and when commercial district is applied, Wonhyoro and Hangangro are harmonic scenes, and Baekbumro is inharmonic scene.

Third, when analyzing building density by lot size, with respect to the floor area ratio, the application of weighted average or commercial district is more favorable compared to the current regulation, and with respect to the height of building, the application of weighted average or commercial district is far more favorable. With respect to the floor area in the commercial district, the application of weighted average can be more disadvantageous, compared to the application of the current regulation, and in the commercial district, there was no change.
Fourth, as a result of analyzing density of building using slenderness ratio, since the area ratio of commercial district was bigger than residential area when the current legislation was applied in case of less than 1 : 1.5, commercial district was applied. Meanwhile, in case of the slenderness ratio of 1 : 1.5 ∼ 1 : 2.0, since density of building was lower than legal floor area ratio and height of building was lower either when additional average value was applied to plot that commercial district was applied, disadvantageous density was applied to landowner.

Fifth, the width of street commercial district was divided into less than 10 m, 12 m and 18 m, and changes in use zoning of section from 10 m to 20 m (increase by 1 m) and slenderness ratio from 1: 1.1 to 1 : 2.0 (increase by 0.1) were examined through simulation. As a result, slenderness ratio was different from the result that residential area was applied when the ratio exceeded 1 : 1.5. That is, since application to commercial district increased as slenderness ratio changed while the bigger the ratio of section length and width of street commercial district was and the smaller the slenderness ratio was, residential area was applied.

Therefore, if all of less than slenderness ratio of 1 : 1.5 are applied as an additional average value, plot that commercial district is applied has low floor area ratio and low height of building disadvantageously. Application to commercial district is considered negative from the aspect of city management plan due to problems such as equity with other regions and congestion of cities. Thus, I, by considering the area ratio in the scope of not excessive slenderness ratio, want to suggest an improvement plan in which the commercial district is applied, in case of less 1 : 1.5 and area ratio above 40%,; the use district is applied as weighted average, in case of less 1 : 1.5 and area ratio above 30%,; and the current regulation is applied in other cases. Management guideline for corrective plans are required to minimize density of building, congestion of cities, equity with other regions about city management plan, and unbalance of street landscape that have ever been applied disadvantageously.

Keyword: use zoning, street commercial district, building-to-land ratio, floor area ratio, zone unit plan, lot, unit site, plot, joint development, congestion, unbalance, slenderness ratio

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• Ⅰ. 연구의 범위 2
• Ⅱ. 연구의 방법 및 과정 3
• 제2장 이론적 고찰
• Ⅰ. 선행연구의 검토 3
• Ⅱ. 선행연구의 차이 5
• Ⅲ. 연구분석의 틀 5
• 제3장 변천 및 현황
• 제1절 서울시 지구단위계획구역과 노선상업지역 지정 현천 7
• 제2절 노선상업지역에 대한 제도의 변천 8
• Ⅰ. 제도의 변화 8
• Ⅱ. 규모별 용도지역 현황 분석 12
• Ⅲ. 제도변화에 따른 건축물 신축 현황 14
• Ⅳ. 현행 제도상 건축물 밀도 현황 16
• 제4장 용산 지구단위계획의 운영 현황
• 제1절 지구단위계획 제도의 개념과 내용 19
• Ⅰ. 정의 및 성격 19
• Ⅱ. 지구단위계획의 내용 20
• Ⅲ. 지구단위계획의 용어 20
• Ⅳ. 지정목적의 유형 22
• Ⅴ. 건축물 밀도 등에 관한 사항 22
• 제2절 용산 지구단위계획의 결정 현황 27
• Ⅰ. 대상지 현황 27
• Ⅱ. 획지의 기준 28
• 제3절 용산 지구단위계획 운영실태 분석 29
• Ⅰ. 필지획지별 용도지역 적용 현황 29
• Ⅱ. 획지 운영시의 주요 사례 31
• Ⅲ. 필지 및 획지의 규모별 운영 실태 36
• 제4절 소 결 38
• 제5장 지구단위계획 운영에 대한 고찰
• 제1절 노선별 시뮬레이션 및 경관미 분석 현황 39
• Ⅰ. 시뮬레이션 분석 현황 39
• Ⅱ. 경관미 분석 현황 42
• 제2절 획지규모 및 세장비에 따른 건축물계획 비교 현황 47
• Ⅰ. 획지규모별 건축계획 비교 47
• Ⅱ. 세장비별 건축계획 비교 50
• 제3절 세장비 비율에 따른 용도지역 분석 현황 52
• Ⅰ. 노선상업지역의 폭원별 분석 52
• Ⅱ. 분석 결과 57
• 제4절 세장비 적용에 따른 건축물 형태 변화 57
• Ⅰ. 세장비 1:1.5이하 상업지역 적용시 건축물밀도 변화 분석 57
• Ⅱ. 세장비 1:1.5이하일때 건축물 밀도 증가량 분석 59
• Ⅲ. 세장비 1:1.5이하 상업지역 적용시 시뮬레이션 결과 60
• Ⅳ. 세장비 1:1.7이하 상업지역 적용시 시뮬레이션 결과 61
• Ⅴ. 종합분석 62
• 제6장 결 론 62
• 참고문헌 67
• ABSTRACT 68
• 표 차례
• [표 2-1] 지표의 세부사항 비교표 6
• [표 3-1] 지구단위계획구역내 노선상업지역 지정 노선현황 8
• [표 3-2] 2이상의 용도지역에 걸치는 경우의 관련 법령 9
• [표 3-3] 용도지역 적용 유형 13
• [표 3-4] 1975년 1996년도 법령 14
• [표 3-5] 노선별 건축물 신축 현황분석(유허가 건축물) 16
• [표 3-6] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조 및 동법시행령 제46조 16
• [표 3-7] 건폐율 17
• [표 3-8] 용적률 18
• [표 4-1] 지정의 유형 22
• [표 4-2] 용도지역별 최대개발규모 22
• [표 4-3] 도로기능별 최대개발규모 23
• [표 4-4] 용도지역별 용적률 인세티브 기준 23
• [표 4-5] 주거지역에서 허용하는 건축물용도 24
• [표 4-6] 상업지역에서 허용하는 건축물용도 25
• [표 4-7] 용도지역간 건축물 허용용도 비교표 26
• [표 4-8] 획지의 기준지침 28
• [표 4-9] 대상지내 필지의 개수 현황 37
• [표 4-10] 대상지내 필지의 규모 현황 37
• [표 4-11] 대상지내 획지의 개수 현황 38
• [표 4-12] 대상지내 획지 규모 현황 38
• [표 5-1] 원효로의 경관미값 분석 43
• [표 5-2] 원효로 획지의 건축물높이 분석 43
• [표 5-3] 백범로의 경관미 분석 44
• [표 5-4] 백범로 획지의 건축물높이 분석 45
• [표 5-5] 한강로의 경관미값 분석 46
• [표 5-6] 한강로 획지의 건축물높이 분석 46
• [표 5-7] 획지규모별 건축물 계획 48
• [표 5-8] 획지규모별 건축물계획 49
• [표 5-9] 획지규모별 건축물계획 49
• [표 5-10] 세장비별 건축물계획(현행법규) 51
• [표 5-11] 세장비별 건축물계획(가중평균) 51
• [표 5-12] 세장비별 건축물계획(상업지역) 51
• [표 5-13] 지정 폭원 10m일 때 용도지역 변화도 53
• [표 5-14] 지정 폭원 12m일 때 용도지역 변화도 54
• [표 5-15] 지정 폭원 18m일 때 용도지역 변화도 56
• [표 5-16] 주거지역을 적용받는 획지의 건축물밀도 변화 분석 58
• [표 5-17] 건축물 밀도 증가량 분석 60
• [표 5-18] 세장비 1:1.5이하일때 대상지 분석(원효로) 61
• [표 5-19] 세장비 1:1.7일때 대상지 분석(원효로) 61
• 그림 차례
• [그림 3-1] 서울시 지구단위계획구역 및 상업지역 지정 현황도 7
• [그림 4-1] 원효로 용도지역 적용 현황도 29
• [그림 4-2] 백범로 용도지역 적용 현황도 30
• [그림 4-3] 한강로 용도지역 적용 현황도 31
• [그림 4-4] 획지의 적용 사례(1) 31
• [그림 4-5] 획지의 적용 사례(2) 31
• [그림 4-6] 획지의 적용 사례(3) 32
• [그림 4-7] 획지의 적용 사례(4) 34
• [그림 4-8] 획지의 적용 사례(5) 35
• [그림 5-1] 원효로 시뮬레이션 분석도 40
• [그림 5-2] 백범로 시뮬레이션 분석도 40
• [그림 5-3] 한강로 시뮬레이션 분석도 41
• [그림 5-4] 상업지역 폭원 10m일 때 용도지역 변화도 53
• [그림 5-5] 상업지역 폭원 12m일 때 용도지역 변화도 55
• [그림 5-6] 상업지역 폭원 18m일 때 용도지역 변화도 56
• [그림 5-7] 세장비 1:1.5이하일때 시뮬레이션 현황도(원효로) 61
• [그림 5-8] 세장비 1:1.5이하일때 시뮬레이션 현황도(원효로) 62