주상복합건물의 가격결정요인에 관한연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the middle 1990s, residential-commercial buildings with a different residential style have gotten higher housing prices than general apartments. Therefore, they have been firmly established in high-income brackets as a new residential style.
This study thereupon aimed to find out residential-commercial building's pricing factors which are different from those of general apartments. These pricing factors consist of complex uses like residential, business and commercial facilities, the value of welfare facilities for residents and so on. In addition, the study was supposed to analyze how much these factors affect the pricing of residential-commercial buildings.
This study analyzed the primary factors affecting the formation of offer prices as of April 2007 and the special extent of the study is the whole areas of Seoul.
The independent variables were divided into five variables of structural characteristic (size (pyeong), the average number of floor, the front door structure, and the exclusive area by household), seven variables of housing complex characteristics (total number of household, the year of move-in, the number of apartment buildings, hearing fuels, heating methods, construction capability, and the distribution of size(pyeong)) and three variables of location characteristics (the time of movement, the number of convenient facilities, and the number of educational facilities). Then, the study analyzed these variables in order to analyze the price characteristics of residential-commercial buildings. Dependent variables are the sale prices and price per pyeong of residential-commercial buildings. Furthermore, linear, semi logarithm, inverse semi logarithm and double logarithm functions were used as substitute models of Hedonic price function.
In addition, the study aimed to analyze the pricing factors of residential-commercial buildings in five areas of Seoul (the northwest, the northeast, the city center, the southwest, and the southeast). First of all, according to the analysis of sale prices of residential-commercial buildings in these five areas, the northwest is the first group, the northeast, city center, and the southwest belong to the second group and the southeast is the third group. The northwest shows the lowest level of prices and the northeast, city center and southwest have similar prices at a middle level. The southeast has the highest prices showing distinction from other areas. Besides, judging from the extraordinarilyhigh average sale prices or prices per pyeong of residential-commercial buildings in the southeast, we can understand that high class residential-commercial buildings are concentrated in Seocho, Gangnam, Songpa and Gangdong-gu.
The analysis using Hedonic price function showed that sale prices rather than prices per pyeong as a dependent variable clearly explained the price characteristics of residential-commercial buildings. This means that data collected by researchers can give clearer explanation for the sale prices rather than the prices per pyeong. Moreover, according to the analysis by Hedonic price function, the model, which was analyzed by double logarithm function with sale prices as a dependent variable, gave the clearest explanation with R2 = 0.872.
Furthermore, among fifteen independent variables used in this study, the size (pyeong), the total number of household, the rate of exclusive area and the year of move-in made the most important impact on the price characteristics of residential-commercial buildings. The size (pyeong) and the rate of exclusive area correspond to the structural characteristics of residential-commercial buildings and the total number of household and the year of move-in come under the characteristics of a housing complex. Nevertheless, the variable of location characteristics was analyzed to have no special interrelationships. In other words, the residential-commercial building's own characteristics have a greater impact on its price than surrounding conditions. On the other hand, the front door structure and the exclusive area by household were revealed to be the meaningless variables for the price characteristics of residential-commercial buildings

국문 초록 (Abstract)

1990년대 중반 이후 주상복합건물은 아파트와는 다른 주거양식으로 일반아파트 보다 높은 주택가격으로 반영되어 고소득계층의 새로운 주거양식으로 정착되고 있다.
이에 본 연구는 주상복합건물만의 주거환경특성인 주거, 업무, 상업시설과 같은 복합용도와 주민들을 위한 복리시설의 가치 등 일반아파트와 다른 가격결정요인을 찾고 그 요인이 주상복합건물의 가격 형성에 어느 정도 영향을 미치는지 대해 분석하고자 하였다.
본 연구의 시간적 범위는 2007년 4월 시점의 매도호가 형성에 영향을 미치는 요인을 분석하였고, 공간적 범위는 서울시 전체를 대상으로 하였다.
본 연구에서는 주상복합건물이 가지는 가격특성을 분석하기 위해 본 연구에서는 독립변수를 구조특성변수 5개(평형, 평균층, 현관구조, 세대별 전용면적), 단지특성변수 7개(총세대수, 입주년도, 동수, 난방연료, 난방방식, 시공능력, 평형분포수), 입지특성변수 3개(이동시간, 편의시설 수, 교육시설 수)로 나눠서 분석하여 보았다. 종속변수로는 주상복합건물의 매매가격과 평당가격을 사용하였고, 헤도닉가격함수 모형의 후보로 선형함수, 준로그함수, 역준로그함수, 이중로그함수를 이용하였다.
서울시 전체를 5개 권역(서북권, 동북권, 도심권, 서남권, 동남권)으로 구분하여 주상복합의 권역별 가격결정요인을 분석하고자 하였는데, 먼저 서울시 주상복합건물의 매매가격에 대한 5개 권역별 분산분석결과를 보면, 서북권을 첫째집단, 동북권, 도심권, 서남권을 둘째집단, 동남권을 셋째집단으로 볼 수 있다. 이는 가격수준이 서북권이 가장 낮고, 동북권, 도심권, 서남권은 중간정도로 비슷하며, 동남권은 가장 높아서 다른 권역과 차별성을 둔다고 할 수 있다. 또한 평균매매가격이든 평당가격이든 동남권의 주상복합건물의 가격이 월등히 높은 것으로 보아 서초, 강남, 송파, 강동구에 고급 주상복합건물이 집적해 있는 것을 알 수 있다.
헤도닉가격함수를 이용한 분석결과에서 보면 주상복합건물의 가격특성을 알아보기 위해서 종속변수로 평당가격 보다는 매매가격을 사용했을 때 설명력이 더 높아짐을 알 수 있었다. 이는 연구자가 수집한 데이터로는 평당가격 보다는 매매가격을 설명하기에 더 긍정적이라는 의미가 된다. 그리고 헤도닉가격함수를 통하여 분석해 본 결과 종속변수를 매매가격으로 하고 이중로그함수를 통해 분석한 모형이 R²=0.872로 가장 설명력이 높은 모형으로 분석되었다.
또한 본 연구에서 사용한 15개의 독립변수 중에서 주상복합건물의 가격특성에는 평형, 총세대수, 전용률, 입주년도가 가장 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이 중 평형과 전용률은 주상복합건물의 구조특성에 해당되며, 총세대수와 입주년도는 단지특성에 해당되지만 주상복합건물의 입지특성변수는 특별한 상관성이 없는 것으로 분석되어졌다. 이는 주상복합건물의 가격에 주변 입지여건보다는 주상복합건물 자체가 갖고 있는 특성이 더 영향력이 있음을 나타낸다고 할 수 있다. 이와는 반대로 현관구조, 세대별 전용면적 등은 주상복합건물의 가격특성과 무의미한 변수로 나타났다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 및 절차 = 3
• 제2장 부동산 가격결정에 대한 이론적 검토 = 5
• 제1절 주상복합건물의 개요 = 5
• 1. 주상복합건물의 개념 = 5
• 2. 국내 주상복합건물의 성장배경 = 6
• 제2절 주택가격결정 이론 = 9
• 1. 토지가격의 결정이론 = 9
• 2. 토지가격의 형성요인 = 14
• 3. 부동산가격의 결정이론 = 18
• 제3절 선행연구 검토 = 24
• 제3장 주상복합건물 관련 법률 및 공급 현황 = 27
• 제1절 주상복합건물 관련 법률 = 27
• 제2절 주상복합건물의 공급현황 = 31
• 1. 서울시 주상복합건물 공급 현황 = 31
• 2. 주상복합건물 단지 및 건물 공급 현황 = 33
• 3. 권역별ㆍ지역별 세대수 현황 = 34
• 4. 시기별 공급현황 = 36
• 5. 평당매매가 = 39
• 제4장 주상복합건물 가격결정요인 실증분석 = 42
• 제1절 분석자료 및 분석방법 = 42
• 1. 자료 수집 방법 및 분석 대상 선정 = 42
• 2. 변수의 선정 = 43
• 3. 분석방법 = 46
• 제2절 주상복합건물의 가격결정요인 분석 = 47
• 1. 서울시 5개 권역별 주상복합건물의 현황분석 = 47
• 2. 서울시 주상복합건물의 가격특성분석 = 54
• 3. 분석 결과 = 61
• 제5장 결론 = 62
• 참고문헌 = 64