공동주택 선분양 제도에서 분양관련 문제점에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라 공동주택의 공급 방식은 택지조성에 따른 개발 방식과 재건축 및 재개발에 따른 방식으로 대부분 선분양 제도에서 공동주택 공급이 이루어지고 있다. 공동주택의 사업 시장의 사업주체들은 개발사업 시행 시 소비자의 자본을 활용할 수 있는 선분양 제도를 이용하여 사업 초기 건설자본의 부족 문제를 해결하고 있으며, 선분양 제도는 정부나 민간 사업주체들의 사업 초기 건설 자본의 부담을 줄이는 방안으로 활용됨으로써 국내 주택의 대량공급을 가능하게 하였다. 그러나 완공되어진 건축물을 직접 눈으로 보고 구매하는 후분양 제도에 비해, 선분양 공동주택 수분양자는 분양광고나 카다로그, 모델하우스 등을 통해 구매를 결정하므로 완성된 건축물이 사전정보와 다르게 시공되거나, 사업주체의 사정에 따라 예정된 기일에 입주 지연, 품질의 하자가 발생하는 등 분양매물에 대한 불확실성이라는 위험이 존재하고 있는 실정이다.
수분양자들은 이러한 하자 및 분양관련 문제점에 대한 위험이 현실화 되었을 경우 계약 자체의 효력이나 관련법 등을 통해 보호되고, 계약과 상이한 부분에 대한 보상을 받음이 마땅하나 선분양제도 초기 수분양자들은 전문지식이나 의지의 부족으로 인해 상당부분 문제점을 감수하고 있는 실정이었다. 수분양자의 입장에서 볼 때, 이러한 하자 뿐 만 아니라 구매자의 권리로서, 분양피해에 따른 문제점을 판매자 즉 사업주체(시공사, 시행사, 보증회사 등)에게 주장함으로써 개인의 재산권을 지키고 합리적인 건축제도 문화를 조성할 수 있다. 이에 어떠한 영역에서 문제점이 발생하며, 그러한 문제를 방지하기 위한 방법에 대한 연구가 반드시 필요한 실정이다.
그에 따라, 건설 공사의 전 공정에 걸쳐 기획 및 계약·행정 부분, 설계 부분, 설계변경 부분, 시공부분, LCC(Life Cycle Cost)부분 등에서 하자 및 분양피해가 발생하는지 살펴보고, 법적 대응 절차와 그에 따른 준비 방법을 알아보고자 한다.
따라서 다음과 같은 제안을 통해 아파트를 선분양 받는 수분양자들의 피해를 감소시키고 나아가 대부분의 공동주택이 시행하고 있는 선분양 방식의 공정성과 투명성을 제고하고자 한다.
첫째, 건설사업관리 CM(Construction Management) 업무 과정에 따른 단계에서 분양관련 피해를 방지하기 위한 감정업무를 실시한다.
둘째, 선택품목(마이너스옵션)제도의 확산 및 활성화를 통해 수분양자들의 선택의 폭을 넓히고, 나아가 그에 따른 분양관련 피해의 분쟁 요소를 줄인다.
셋째, 하자심사·분쟁조정위원회의 역할을 확대하여, 하자에 국한되는 것이 아니라, 전반적인 건설과정의 분양관련 피해 사항을 심사·조정하여 분쟁을 최소화 한다.
넷째, 사업승인제도의 보완 및 후분양제 정착을 위한 사업주체에 대한 인센티브를 확대하여 제도적으로 후분양제를 유도한다.
다섯째, 분양가 자율화 및 분양가 공개 시스템 정착으로 다양한 형태의 주택공급이 이루어 질수 있도록 공급주체의 시장 참여를 적극 유도한다.
여섯째, 공동주택 분양사업의 사업주체 일원화와 공동책임제를 시행하여 분양관련 문제의 책임소재를 명확히 하고, 공사 Risk 발생을 최소화 한다.
향후, 본 연구를 바탕으로 분양관련 피해에 대한 보다 명확한 구분과 분쟁처리를 위한 체계적인 매뉴얼도입, 그에 따른 처리방안을 제도화 하여 선분양제도를 통해 거래되고 있는 공동주택의 수분양자 들의 피해를 최소화 하고, 국토해양부 등 관련기관의 종합적인 관리를 통해 소비자의 권리와 공동주택 건설사업의 사업주체간 분쟁을 줄이고 나아가 공동주택의 품질 향상을 위한 연구가 이어져야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 선행연구 고찰 = 5
• 제2장 공동주택 분양제도의 고찰 = 8
• 제1절 공동주택 분양제도의 의의 및 절차 = 8
• 1. 공동주택 분양제도의 형태별 의의 및 절차 = 8
• 2. 공동주택 분양제도의 관련법규 = 10
• 제2절 선분양 공동주택 분양사업 = 12
• 1. 공동주택 신축사업의 진행절차 = 12
• 2. 선분양 공동주택 분양사업 현황 = 16
• 3. 선분양 공동주택 분양사업 문제점 = 18
• 제3장 선분양 공동주택의 분양관련 문제점 = 23
• 제1절 공동주택 분양관련 문제점 개요 = 23
• 제2절 공종별 분양관련 문제점 유형 = 25
• 1. 기획/계약 행정 분야 = 25
• 2. 설계 분야 = 27
• 3. 설계변경 분야 = 27
• 4. 시공 분야 = 29
• 5. LCC 기법 분야 = 30
• 제4장 선분양 공동주택의 분양관련 문제점 대책 = 35
• 제1절. 분양관련 피해 소송 구조 및 단계별 업무절차 = 35
• 제2절. 분양관련 문제점 해결을 위한 방안 = 39
• 1. 건설사업관리(CM) 단계에서 분양관련 문제점 감정 = 39
• 2. 선택품목제도(마이너스 옵션제도) 확대 = 41
• 3. 분양과 건설분야의 전문가 집단에서 조정업무 실시 = 43
• 제3절. 공동주택 분양관련 제도 개선안 = 46
• 1. 대형 건설사업의 단계별 분양을 통한 점진적 후분양제도 정착 = 46
• 2. 분양가 자율화 및 분양가 공개 시스템 정착 = 47
• 3. 공동주택 분양사업의 사업주체 일원화와 공동책임제 시행 = 51
• 제5장 결론 = 55
• 참고문헌 = 57
• 국문초록 = 59