주택임대차 관련 2020년 개정법률에 대한 연구 : 계약갱신요구권, 전월세상한제, 임대차신고제를 중심으로 = A study on three amendements regulations relating to residential tenancy law

국문 초록 (Abstract)

문재인 정부는 2022년까지 장기 공적임대주택 재고율 9% 달성 및 서민이 안심하고 사는 주거환경 조성을 목표로 국정과제를 선정하고 임대차3법, 즉, 계약갱신요구권, 전월세상한제 및 임대차 신고제 도입을 추진하였으며, 2020년 제21대 임시국회 본회의에서 개정 법률안이 통과되어 시행되었다.
본 연구에서는 임대차존속 보호 및 임차인의 주거보호 관점에서 개정되어 시행 중인 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권과 전월세상한제 그리고 「부동산거래신고 등에 관한 법률」상 임대차 신고제에 대한 문제점 및 개선점에 대하여 살펴보았다. 그 내용을 요약하면 다음과 같다.
「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권의 주된 문제점은 임대인의 이익을 과도하게 침해하는 문제, 계약갱신 거절에 대한 정당한 사유의 불명확성의 문제, 계약갱신 거절에 따른 손해배상의 문제 등으로 파악되었다. 이에 대한 개선방안으로 「주택임대차보호법」 제6조 제4항을 신설하여 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보는 것으로 개정 제안, 실거주를 이유로 계약갱신 거절 한 후, i) 실제 거주하지 않고 비워두는 경우, 임대인 측에서 실거주함을 일정한 방식에 따라 증명하도록 의무를 부여하는 제도적 보완을 제안, ii) 거주하지 않고 매매한 경우는 제6조의3 제1항에 제10호 ‘임대인이 목적 주택을 매도하는 경우’를 신설 개정 제안, iii) 실제 거주의 주체가 누구인지에 대한 개선은 제6조의3제8호 “임대인과 그 배우자(임대인과 그 배우자의 직계존속·직계비속을 포함한다)가 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”로 개정 제안, iv) 종전 임대인에게 계약갱신요구권이 행사된 이후 임대인이 주택을 양도한 경우, 임차인의 주거권 강화를 위한 개정법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다고 보았다. 계약갱신 거절에 따른 손해배상의 거절사유는 제6조의3제5항에서 ‘임대인이 제1항 제7호 및 제8호의 사유로…’라고 개정 제안, 허위 갱신거절 방지를 위해 제6조의3 제5항에서 “임대인이……정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 등 실제 거주하지 않은 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”라고 개정제안, 또한 제6조의3 제5항에 ‘단, 임대인이 제1항 제10호의 사유로 갱신 거절을 하였을 경우는 제외한다.’의 단서를 두는 개정 제안을 하였다.
「주택임대차보호법」상 전월세상한제의 주된 문제점은 새로운 임대차계약에서는 적용될 수 없다는 문제, 매년 5%씩 차임상승을 요구하는 경우 발생 문제, 상한 비율에 대한 문제점, 신규 차임 및 보증금의 인상률 제한 문제로 파악되었다. 이에 대한 개선방안으로 새로운 임대차계약 시, 4년마다 한 번에 큰 폭으로 임대료가 상승을 할 수 있는 경우를 제한하기 위해 계약갱신요구권제와 전월세상한제가 병행하여 시행되어야 한다고 제안, 임대차계약 후 특별한 사정이 없는 한 최초의 2년간은 보증금 및 차임 증액뿐만 아니라 임차인의 감액청구도 할 수 없도록 제7조 제1항에 ‘단, 당사자는 임대차계약 후 특별한 사정이 없는 한 최초의 2년간 보증금 및 차임 증감을 청구 할 수 없다.’는 단서를 두는 개정 제안을 하였고, 직전 임대차관계에서의 금액, 공정임대표, 표준임대표, 소비자물가지수 등의 객관적 지표와 연동된 탄력적 인상제한률 적용을 제안하였다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」상 임대차신고제의 주된 문제점은 주택임대차 신고방법의 번거로움, 차임이나 보증금이 적은 영세한 임차인의 경우 이 제도가 적용되지 않아 보호를 받지 못하는 문제, 대통령령으로 정하는 지역에 한하여 적용하는 문제, 임대차계약 신고 편리성 및 활성화 부재 문제로 파악되었다. 이에 대한 개선방안으로 주택임대차 신고방법의 번거로움을 해소하기위해 전월세신고 기간을 30일에서 60일로 연장하여 가급적 신고의 편리성 제공, 「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 제1항을 “임대차계약당사자는…… 임대차 계약의 체결일로부터 60일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.”고 개정 제안, 모든 임대차로 확대해 영세임차인도 보호해야 한다는 취지로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항을 “임대차계약당사자는 주택에… 대하여 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.”고 개정 제안, 신고 되지 아니한 지역의 임대차 시세정보의 부재로 모든 임차인이 동 제도의 혜택을 받지 못하는 상황이 발생할 것으로 예상됨에 따라 전국의 모든 지역에 대해 신고하도록 할 필요성이 요구되어, 제6조의2 제2항을 “제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 전국의 모든 지역에 적용한다.”고 개정 제안, 임대차계약 신고 편리성 및 활성화 부재의 문제는 시행을 앞둔 이 시점에서 협력단체의 자발적 참여 외에는 신고대행에 대한 해결책이 없는 문제점 해결하기 위해 공신력 있는 기관에서 부동산거래관리시스템 기반의 시스템 연동을 적극 유도하여 공인거래정보망, 사설거래정보망, 포털 사이트를 아우르는 부동산거래 신고대행 정보망 통합 추진의 필요성을 제안하였다.
이른바 주책임대차 3법의 도입에 따른 문제점 연구의 결과로 볼 때, 임대인과 임차인 간의 권리의 형평성 개선이 재고되어야 할 것이며 임차권 보장 강화를 위하여 법적·정책적 문제점에 대한 정확한 논리와 사회적 소통을 통하여 지속적인 보완 및 개선의 노력이 있어야 할 것이라 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 주택임대차시장의 특수성과 현황 6
• 제1절 주택임대차시장의 특수성 6
• 제2절 주택임대차시장의 현황 10
• 1. 주택임대차시장의 동향 10
• 2. 임대차3법 도입에 따른 주택임대차시장 15
• 제3장 주택임대차3법의 현황 21
• 제1절 주택임대차3법의 개관 21
• 제2절 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 전월세상한제 22
• 1. 개정 전 주택임대차보호법 22
• 2. 개정 주택임대차보호법 27
• 3. 계약갱신요구권 33
• 4. 전월세상한제 49
• 제3절 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 임대차신고제 32
• 1. 법 개정 논의경과 32
• 2. 개정 내용 32
• 3. 임대차신고제 57
• 제4장 임대차3법의 도입에 따른 문제점과 개선방안 65
• 제1절 서언 65
• 제2절 계약갱신요구권의 문제점과 개선방안 66
• 1. 존속기간(제4조) 66
• 2. 계약의 갱신(제6조) 70
• 3. 계약갱신요구권(제6조의3) 72
• 제3절 전월세상한제의 문제점과 개선방안 90
• 1. 전월세상한제(제7조) 90
• 2. 차임 등의 증감청구권(제7조 제1항) 91
• 3. 차임 등의 증액청구(제7조 제2항) 92
• 4. 전월세 인상 제한률(제7조 제2항) 86
• 5. 신규차임 및 보증금의 인상률 제한(제7조 제2항) 88
• 제4절 임대차신고제의 문제점과 개선방안 90
• 1. 임대차신고제(제6조의2) 90
• 2. 임대차 신고방법의 현황 94
• 3. 주택 임대차계약 신고 현황 99
• 4. 주택 임대차계약 신고 활성화 방안 102
• 제5장 결 론 107