정비사업전문관리업 기술인력의 교육체계 구축에 관한 연구 = A Study on the Education System for Technical Personnel in Management Business Specialized in Improvement Projects

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 정비사업전문관리업 기술인력의 직무 특성과 교육 수요를 분석하여 직 무기반 교육체계를 제시하는 것을 목적으로 한다. 최근 도시 및 주거환경정비사업은 사업 규모의 확대와 이해관계의 복잡성 증가로 인해 전문관리 인력의 역할과 중요 성이 지속적으로 증가하고 있다. 특히 2028년 1월 1일부터 시행 예정인 「정비사업 전문관리업 기술인력의 경력·실적 및 교육 이수 기준（국토교통부 고시 제2025-218 호）」에 따라 기본교육과 보수교육 체계로 운영될 예정이며, 실무 중심의 체계적인 교육과정 마련이 요구된다. 이에 본 연구는 정비사업전문관리업 기술인력의 직무수 행 특성과 교육 요구를 실증적으로 분석하여 교육체계 설계 방향을 제시하고자 하 였다. 연구 수행을 위하여 정비사업 조합, 정비사업전문관리업체, 시공사 및 관련 기관 종사자를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 총 235부를 배포하여 218부를 회수하였 으며, 이 중 유효 설문지 206부를 최종 분석에 활용하였다. 설문 문항은 일반현황, 직무수행실태, 직무 수행 난이도, 교육 경험 및 인식, 교육 수요, 교육참여의향, 직무 중요도 등으로 구성하였다. 자료 분석은 IBM SPSS Statistics 32.0 프로그램을 활용하 여 빈도분석, 기초통계분석, 교차분석, 신뢰도 분석, 요인분석, 상관분석 및 다중회귀 분석을 실시하였다. 분석 결과 직무수행실태에서는 총회·대의원회·이사회 운영 및 의사결정 지원 업무, 조합원 관리 및 민원 대응 업무, 관련 법령 검토 및 행정절차 업무의 수행 빈도가 높 게 나타났다. 반면 관리처분계획 수립 업무와 분쟁 및 소송 대응 업무는 상대적으로 수행 빈도가 낮게 나타났다. 직무 수행 난이도는 이해관계자 간 조정 및 협의, 조합 원 관리 및 민원 대응, 사업비 관리 및 재무·회계 업무에서 높게 인식되었다. 세부 교육 필요도 분석 결과 사업 단계별 실무교육, 사업비 관리 및 자금운용 교 육, 관련 법령 및 행정절차 교육, 분쟁 및 소송 대응 교육에 대한 수요가 높은 것으 로 나타났다. 직무 중요도 분석에서는 관리처분계획 수립 업무와 관련 법령 검토 및 행정절차 업무가 가장 중요한 직무로 인식되었다. 또한 교육필요성과 교육참여의향 은 직무 중요도와 세부 교육 필요도에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 사업 리스크 및 일정관리, 분쟁 대응, 사업비 관리 등 핵심 직무 영역의 교육 수요 가 높은 것으로 확인되었다. 연구 결과를 종합하면 정비사업전문관리업 기술인력 교육체계는 직무 기반·실무 중 심·수준별·혼합형 교육체계로 구축될 필요가 있는 것으로 나타났다. 특히 사업 단계 별 실무교육을 중심으로 관리처분계획 수립, 사업비 관리, 관련 법령 및 행정절차, 민 원 및 분쟁 대응, 사업 리스크 관리 등을 핵심 교육과정으로 구성할 필요가 있으며, 초급·중급·고급 단계별 교육체계를 마련할 필요가 있는 것으로 나타났다. 또한 온라 인과 오프라인을 병행하는 혼합형 교육방식을 도입함으로써 교육 접근성과 현장 활 용성을 동시에 확보하는 것이 바람직한 것으로 분석되었다. 본 연구는 정비사업전문관리업 기술인력의 직무 특성과 교육 수요를 실증적으로 분석하고, 이를 기반으로 직무기반 교육체계 구축 방안을 제시하였다는 점에서 의의 를 가진다. 특히 향후 시행될 정비사업전문관리업 기술인력 교육제도의 운영 방향과 교육과정 개발을 위한 기초자료를 제공하였으며, 정비사업전문관리업 기술인력의 전 문성 향상과 정비사업의 투명성 및 안정성 제고에 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 주제어 : 정비사업, 전문관리업, 기술인력, 직무분석, 교육체계

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to propose a job-based education system by analyzing the job characteristics and educational needs of technical personnel in urban redevelopment management companies. As urban redevelopment and housing improvement projects have become larger in scale and more complex due to diverse stakeholder interests, the role and importance of professional management personnel have continuously increased. In particular, the Standards for Career Experience, Performance, and Completion of Education for Technical Personnel in Urban Redevelopment Management Companies （Ministry of Land, Infrastructure and Transport Notification No. 2025-218）, scheduled to take effect on January 1, 2028, introduces both basic and continuing education programs, highlighting the need for a systematic, practice-oriented educational curriculum. Accordingly, this study empirically analyzed job performance characteristics and educational needs of technical personnel and proposed directions for designing a job-based education system.
A questionnaire survey was conducted among employees of redevelopment associations, redevelopment management companies, construction firms, and related organizations. Of the 235 questionnaires distributed, 218 were returned, and 206 valid responses were used for the final analysis. The questionnaire consisted of items covering respondents' general characteristics, job performance status, job difficulty, educational experience and awareness, educational needs, willingness to participate in education, and job importance. Data were analyzed using IBM SPSS Statistics 32.0 through frequency analysis, descriptive statistics, cross-tabulation analysis, reliability analysis, factor analysis, correlation analysis, and multiple regression analysis.
The results showed that the most frequently performed tasks were supporting the operation and decision-making processes of general meetings, delegates' meetings, and board meetings; managing association members and handling civil complaints; and reviewing relevant laws and administrative procedures. In contrast, tasks related to the preparation of management disposition plans and dispute or litigation management were performed less frequently. Respondents perceived stakeholder coordination and consultation, member management and complaint handling, and project cost management and financial accounting as the most difficult job areas.
The analysis of educational needs indicated particularly high demand for practical education by project phase, project cost and financial management, relevant laws and administrative procedures, and dispute and litigation management. Regarding job importance, the preparation of management disposition plans and the review of relevant laws and administrative procedures were recognized as the most important job functions. In addition, educational needs and willingness to participate in education were found to have significant effects on perceived job importance and specific educational needs. High demand was identified for training in key competency areas, including project risk and schedule management, dispute resolution, and project cost management.
Overall, the findings suggest that the education system for technical personnel in urban redevelopment management companies should be established as a job-based, practice-oriented, competency-level, and blended learning system. In particular, the curriculum should focus on practical education according to each project stage, emphasizing the preparation of management disposition plans, project cost management, relevant laws and administrative procedures, complaint and dispute management, and project risk management. Furthermore, a competency-based education system should be developed by differentiating programs into beginner, intermediate, and advanced levels. A blended learning approach combining online and offline instruction is also recommended to enhance both educational accessibility and practical applicability.
This study is significant in that it empirically analyzed the job characteristics and educational needs of technical personnel in urban redevelopment management companies and proposed a job-based education system accordingly. The findings provide fundamental data for developing educational curricula and establishing operational directions for the forthcoming education system. Ultimately, the proposed framework is expected to contribute to enhancing the professional competence of technical personnel as well as improving the transparency, efficiency, and stability of urban redevelopment projects.

Keywords : Urban Redevelopment Project; Urban Redevelopment Management Company; Technical Personnel; Job Analysis; Job-based Education System

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론1
• 제1절 연구의 배경 및 목적1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 정비사업 및 전문관리업 제도에 관한 이론적 고찰7
• 제1절 정비사업의 개념 및 구조 7
• 1. 도시 및 주거환경정비사업 개념 및 목적7
• 2. 정비사업 유형 및 추진 절차 8
• 3. 정비사업 이해관계자 역할12
• 제2절 정비사업전문관리업 제도의 구조와 기능 15
• 1. 정비사업전문관리업 제도 15
• 2. 기술인력 법적 지위 및 역할17
• 제3절 정비사업전문관리업 등록 현황19
• 1. 전국 등록 현황19
• 2. 부산광역시 등록 현황 21
• 제3장 정비사업전문관리업 기술인력 및 타 전문자격 교육제도 23
• 제1절 정비사업전문관리업 기술인력 교육제도 도입 배경23
• 1. 교육제도 도입 배경 23
• 2. 정비사업전문관리업 기술인력 교육의 근거 마련24
• 제2절 타 전문자격 교육제도 운영 현황 25
• 1. 감정평가사 25
• 2. 공인중개사 27
• 3. 손해사정사 30
• 4. 타 전문자격 교육제도 운영 비교 33
• 제3절 선행연구 고찰35
• 1. 정비사업 및 전문관리업 관련 연구 36
• 2. 타 전문자격 교육제도 관련 연구 38
• 3. 직무기반 관련 연구 40
• 4. 선행연구와의 차별성42
• 제4장 정비사업전문관리업 기술인력 교육제도의 실증분석 44
• 제1절 자료수집 및 연구설계 44
• 1. 자료수집 44
• 2. 연구모형 및 분석방법 45
• 3. 변수의 정의 및 측정도구 48
• 4. 표본의 특성51
• 제2절 측정 도구의 신뢰성 및 타당성 검증53
• 1. 빈도분석 53
• 2. 기초통계분석 60
• 3. 교차분석 61
• 제3절 측정도구의 신뢰성 및 타당성 검증 68
• 1. 신뢰도 분석68
• 2. 요인분석 76
• 3. 상관분석 79
• 제4절 다중회귀분석 84
• 1. 분석모형 84
• 2. 다중회귀분석 88
• 3. 다중회귀분석 결과 98
• 제5절 분석결과 및 교육체계 설계 방안107
• 1. 분석결과 요약 및 시사점107
• 2. 교육체계 설계 방안109
• 제5장 결론118
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 118
• 1. 연구의 요약 118
• 2. 시사점 120
• 제2절 향후 연구과제 121
• 참 고 문 헌 124
• 부록 128
• Abstract 137