집합건물의 하자담보책임 : 집합건물법 및 공동주택관리법의 관계를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

하자란 법률 또는 당사자가 예상하는 정상적인 상태를 충족하지 못하는 흠이나 결함이 있는 경우에 쓰이는 말로 주로 쌍무계약에서 등가성을 확보하지 못하는 경우의 가치 감쇄분을 의미한다. 따라서 이러한 하자에 대한 구제책으로 우리 민법은 매매의 담보책임과 도급의 담보책임을 규정하고 있고, 그에 따라 매매의 담보책임에서는 손해배상청구권과 계약해제권을, 도급의 담보책임에서는 하자보수청구권과 손해배상청구권을 각각 규정하고 있다.
한편, 건물의 분양계약도 쌍무계약이라는 점에 있어서 교환 또는 사용가치의 등가성이 보장되어야 하며, 완성된 건물에 하자가 있을 때, 수분양자에 대한 분양자의 하자담보책임이 무엇인지 문제된다. 이를 위해서는 먼저 건물의 하자담보책임, 특히 일반 건물 중에서도 오늘날 인구밀집, 주거공간 부족 등으로 인해 하나의 건물을 구조상 여러 부분의 독립한 건물로 구분하여 사용하는 집합건물의 담보책임에 관한 민법의 특별법인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하는 분양자의 수분양자에 대한 하자담보책임에 대해 살펴보아야 한다.
집합건물의 하자담보책임을 살펴보기 앞서 먼저 집합건물의 매매는 분양계약에 의해 이루어지고 있는바, 분양계약의 법적 성질이 매매인지, 도급인지 아니면 그 밖의 비전형계약인지 살펴보아야 할 것이다. 그에 따라 매매의 담보책임을 적용하지 아니면 도급의 담보책임을 적용할지, 양자를 모두 적용할 것인지 판단할 수 있다.
집합건물의 하자담보책임에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 민법의 도급의 담보책임을 적용하도록 규정하고 있으므로, 도급의 담보책임의 요건과 내용이 집합건물에 적용되게 되며, 그 밖에 집합건물에 특수한 권리행사기간이 적용된다. 이에 따라 수분양자는 분양자에게 하자에 대해 하자보수청구, 손해배상청구가 가능하지만, 원칙적으로 계약해제권은 인정되지 않는다.
한편, 집합건물 중에도 다수의 입주자의 주거 목적으로 분양되는 공동주택에 대해서는 주택건설촉진법으로부터 시작된 주택법, 그리고 공동주택관리법에서 하자담보책임에 관한 규정을 두고 있는바, 주택법령에서 규정하고 있는 하자담보책임의 내용은 무엇이며, 그 성질은 무엇인지, 그리고 주택법령에서 규정하는 하자담보책임기간의 법적 성질은 무엇인지, 그로 인해 공동주택의 경우 어떠한 권리자가 어떠한 의무자에게 하자에 따른 책임을 물을 수 있는지 살펴보아야 할 필요가 있다.
마지막으로, 공동주택에 관하여 두 가지의 법이 동시에 하자담보책임에 대해 규율하고 있기 때문에 두 법의 해석을 둘러싸고 분분한 논의가 있어왔으며, 어느 법이 더 우선하는지 그 효력을 둘러싸고 아직도 논의가 진행되고 있다. 특히 2017년 공동주택관리법이 개정되면서 다시 한 번 양 법의 충돌과 해석이 문제되는바, 공동주택에 있어 양 법의 조화로운 해석과 바람직한 입법 방향을 모색하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 3
• 제2장 집합건물 하자의 개요 5
• 제1절 집합건물과 공동주택 5
• Ⅰ. 집합건물 5
• Ⅱ. 공동주택 5
• Ⅲ. 집합건물과 공동주택의 관계 5
• 제2절 하자의 의의와 판단 6
• Ⅰ. 하자의 의의 6
• 1. 하자의 개념 6
• 2. 주관적 의미의 하자 9
• 3. 미국의 담보책임제도 10
• (1) AIA 규정의 담보책임 10
• (2) 미국 통일상법전의 담보책임 11
• (가) 명시적 보증 11
• (나) 묵시적 보증 12
• 4. 객관적 의미의 하자 13
• 5. 채무불이행책임과의 관계 14
• Ⅱ. 하자의 판단 15
• 1. 하자 판단의 기준 15
• (1) 하자의 판정기준 15
• (2) 통상의 용도에 사용할 성상을 결여한 하자 15
• (3) 계약상 성상약정 위반으로 인한 하자 16
• 2. 하자 판단의 기준도면 17
• (1) 의의 17
• (2) 착공도면이 기준도면이라는 견해 18
• (3) 사용검사도면이 기준도면이라는 견해 18
• (4) 판례 18
• (5) 소결 20
• 3. 분양광고와 법적 책임 21
• (1) 문제점 21
• (2) 기망행위 해당 여부 22
• (3) 약관의 규제에 관한 법률 위반 여부 22
• (4) 설계변경의 허용 범위 23
• (5) 표시․광고의 공정화에 관한 법률 위반 책임 24
• Ⅳ. 하자의 증명책임 25
• 1. 증명책임의 완화 25
• 2. 재하자의 경우 증명책임 26
• 제3절 하자의 종류 28
• Ⅰ. 하자 분류 방식 28
• Ⅱ. 시공하자 29
• Ⅲ. 미시공하자 29
• Ⅳ. 변경시공하자 31
• Ⅴ. 사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자 31
• Ⅵ. 설계하자, 시공하자, 감리하자, 사용상 하자 33
• 제3장 집합건물의 하자담보책임의 법적 성격 35
• 제1절 분양계약의 법적 성질 35
• Ⅰ. 분양계약 법적 성질의 의의 35
• Ⅱ. 법적 성질에 관한 학설 35
• 1. 매매계약설 35
• 2. 도급계약설 36
• 3. 특수계약설(혼합계약설) 36
• Ⅲ. 판례 36
• Ⅳ. 검토 37
• 1. 선분양의 경우 37
• 2. 후분양의 경우 39
• 제2절 하자담보책임의 법적 근거 40
• Ⅰ. 「민법」상 하자담보책임 40
• 1. 내용 40
• 2. 법적 성질 41
• Ⅱ. 「집합건물법」상 하자담보책임 42
• 1. 내용 42
• 2. 법적 성질 44
• Ⅲ. 「주택법」상 하자담보책임 44
• 1. 내용 44
• (1) 2005. 5. 26. 개정 이전 44
• (2) 2005. 5. 26. 개정 45
• (3) 2012. 12. 18. 개정 46
• (4) 2016. 8. 12. 공동주택관리법 제정 47
• (5) 2017. 4. 18. 공동주택관리법 개정 48
• 2. 법적 성질 49
• 제3절 하자담보책임의 내용 49
• Ⅰ. 하자보수청구권 49
• Ⅱ. 계약해제권 51
• Ⅲ. 손해배상청구권 54
• 1. 하자보수에 갈음하는 경우 54
• 2. 하자보수와 함께 하는 경우 55
• 3. 하자보수가 허용되지 않는 경우 55
• 4. 하자보수청구권 행사와의 관계 55
• 5. 손해배상의 범위 56
• 제4장 집합건물법과 공동주택관리법의 관계 58
• 제1절 연혁적 고찰 58
• Ⅰ. 법령의 개정 58
• 1. 서론 58
• 2. 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 58
• (1) 배경 58
• (2) 대법원 판결 요지 59
• 3. 2005. 5. 26.의 주택법 위주의 양 법 개정 61
• 4. 헌법재판소의 위헌 결정 62
• 5. 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 63
• 6. 2012. 12. 18.의 집합건물법 위주의 양 법 개정 64
• 7. 소결 64
• Ⅱ. 법 개정에 따른 판례의 태도 65
• 1. 사용검사 전 하자 65
• 2. 사용승인 전 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 66
• 3. 주택법상의 하자담보책임기간 67
• (1) 법적 성격 67
• (2) 기산점 69
• (3) 기간 70
• 4. 계약해제권 인정 여부 71
• 5. 내력구조부 하자의 범위 72
• 6. 하자보수종료확인서의 해석 73
• Ⅲ. 공동주택관리법 제정 이후 73
• 1. 2016. 8. 12. 공동주택관리법 제정 73
• 2. 2017. 4. 18. 공동주택관리법 개정 74
• 제2절 청구주체 75
• Ⅰ. 집합건물법에 따른 청구권자 75
• 1. 구분소유자 75
• (1) 수분양자 75
• (2) 현재의 구분소유자 76
• 2. 관리단 78
• (1) 법적 성질 78
• (2) 하자보수청구권 78
• (3) 손해배상청구권 79
• Ⅱ. 주택법(공동주택관리법)에 따른 청구권자 81
• 1. 입주자 81
• 2. 입주자대표회의 81
• (1) 구성과 권한 81
• (2) 입주자대표회의의 하자보수청구 82
• (3) 입주자대표회의의 법적 성격 82
• 3. 관리주체 84
• 4. 관리단 84
• 5. 임차인 및 임차인대표회의 85
• Ⅲ. 소결 85
• 제3절 행사기간과 대상 86
• Ⅰ. 하자담보책임 기간 86
• 1. 법적 근거 87
• (1) 민법상 하자담보책임기간 87
• (2) 집합건물법상 하자담보책임기간 87
• (3) 주택법 및 공동주택관리법상 하자담보책임기간 90
• 2. 법적 성격 91
• (1) 법적 성격 91
• (2) 담보책임기간의 단축 또는 면제 91
• (3) 소멸시효와의 관계 92
• (4) 소결 94
• 3. 하자담보책임기간의 기산점 95
• (1) 구 집합건물법과 주택법의 하자담보책임기간의 기산점 95
• (2) 2013. 6. 19. 이후 기산점의 이원화 95
• Ⅱ. 하자담보책임의 대상 97
• 1. 공동주택 아닌 집합건물 97
• (1) 의의 97
• (2) 법률관계 97
• 2. 공동주택 98
• 제4절 집합건물법과 공동주택관리법의 문제점 99
• Ⅰ. 집합건물법 부칙 제3조 ‘분양된 건물’의 해석론 99
• 1. 서설 99
• 2. 학설 99
• (1) 분양계약체결시설 99
• (2) 사용검사시설 100
• (3) 입주자모집공고시설 100
• (4) 절충설 100
• 3. 검토 101
• 4. 소결 102
• Ⅱ. 공동주택관리법에 따른 손해배상청구권의 인정 102
• Ⅲ. 하자담보책임기간 104
• 1. 제척기간으로 규정한 개정 공동주택관리법 104
• 2. 하자발생기간이라는 용어의 문제점 104
• 제5장 결론 106
• 부록 110
• 참고문헌 126