자기관리리츠의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 법인세 감면을 중심으로 = A Study on Problems and Improvement Plans of Self Managed RIETs : Focusing on Exemption of Corporate Tax

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate project financing (PF) had been rapidly grown until the middle of 2000 due to real estate boom. After that, development REITs have gained popularity as a new alternative of development finance as it reached to the limitation due to downturn of general real estate economy including shrinking of the housing industry after the global financial crisis and, as a result, crisis of the financial industry including avoidance of new PFs by financial institutions and weakening project business areas.
It is well known that efforts to improve the system have been made for activation of REITs as they become an alternative of development finance. Despite that efforts on improving the system are continuously made, the reason why the number of REITs established does not meet what is expected is mainly located on the taxation system. According to comparison of rate of return and tax burden between self managed and commissioned REITs presented by an analysis model, rate of return and tax burden between two types of REIT differ by average 3 % and 20%, according to the level of exemption or reduction of corporate tax, respectively. The differences would be bigger if tax burden accompanied by the acquisition of real estate is removed.
Self managed RIETs are more useful for promotion of development projects because they have advantages in terms of agent costs and meeting shareholders' interest, compared to commissioned REITs. However, exemption of corporate tax can not be applied to self administrated REITs due to their nature under current legislation.
First, efforts on reconstruction should be made by self managed RIETs in advance. They should have sustainable growth power by securing diversified profit structures and professionalism.
Second, Act on Real Estate Investment Trust should be reformed in the investor's point of view. Some provisions are necessary to be revised including limitation of borrowing and issuing bonds that does not consider benefits of RIET's shareholders and accumulation of owner's capital according to the mandatory dividend rate
Third, in terms of taxation system, establishment of an asset management company by self managed RIETs as a subsidiary, which is a subject of imposing tax, should be allowed in order for it to perform actual roles of a conduit. With this system, difference in contents and forms between two types of REITs will be removed.
Fourth, exemption of corporate tax should be applied for a limited time through the special tax treatment control law and permanent exemption should be considered, based on various studies including performance analyses during the exemption period
Fifth, the rate of exclusion from gross revenue should be increased in order to attract investment from institutional investors and an effective promotion plan of development project should be devised to encourage payment in kind of land owners by introducing a deferred tax system into the capital gain tax.
Although debate on exemption of self managed REITs' corporate tax has a long history, reformation of the taxation system should be positively considered with downturn of real estate industry and effective promotion of development projects. To do this, efforts of self managed REITs on reconstruction and rearrangement of relative systems should be made in advance.

국문 초록 (Abstract)

부동산 프로젝트파이낸싱(PF: Project Financing)은 부동산 경기에 힘입어 2000년 중반까지 급성장세를 지속하였다. 하지만, 글로벌금융위기 이후 주택경기의 위축 등 부동산 경기 전반에 걸친 장기침체로 금융기관의 신규 PF의 기피현상, 프로젝트 사업장의 부실화에 따른 금융권의 위기로 개발금융의 한계가 견지되면서 새로운 대안 모델로서 개발리츠가 각광을 받기 시작했다.
리츠가 개발금융의 대안으로 떠오르면서 리츠의 활성화를 위한 제도적 개선노력이 꾸준히 진행되어 온 것은 주지의 사실이다. 이러한 제도개선의 노력에도 불구하고 리츠의 설립이 예상만큼 활성화되지 못하는 이유는 무엇보다도 세제의 역할이 크다고 하겠다. 분석모델을 통한 자기관리리츠와 위탁관리리츠의 수익률과 세부담률의 비교를 보면 법인세 감면여부에 따라 수익률은 평균 3% 이상이 차이가 있고 세부담률에서도 평균 20% 이상이 차이가 난다. 부동산 취득시의 세부담을 제거한다면 그 차이는 더 벌어지게 된다.
개발사업을 진행하는데는 자기관리리츠가 훨씬 더 유용하다. 이는 대리인 비용이나 주주의 이해에 부합하는 측면에서 자기관리리츠가 위탁관리리츠에 비해 유리하기 때문이다. 하지만 현행법상 자기관리리츠의 실체성으로 인해 법인세 감면은 적용될 수가 없다. 이에 본 연구에서는 이를 개선하기 위한 방안으로 몇 가지를 제시하였다.
첫째, 자기관리리츠의 자구노력이 선행되어야 한다. 다양한 수익구조, 전문성의 확보 등을 통한 지속가능한 성장동력을 갖추어야 한다.
둘째, 부동산투자회사법을 리츠 투자자 입장에서 개선하여야 할 필요가 있다. 리츠 주주들의 이익을 고려하지 못한 차입과 사채발행의 제한 규정, 의무배당률에 따른 자기자본 축적의 곤란 등 몇몇 조항들에 대한 개선이 필요하다.
셋째, 세제측면에서 자기관리리츠가 자회사로서 과세대상 자산관리회사 설립을 허용하여 실질적인 도관체의 역할만을 수행케하는 것이다. 이를 통해 위탁관리리츠와 그 형식과 내용면에서 차이가 없도록 만드는 것이다.
넷째, 조세특례제한법을 통해 한시적인 법인세 감면을 시행하고 감면기간동안의 성과분석 등 다양한 연구활동에 근거하여 항시적 감면의 여부를 검토해야 한다.
다섯째, 기타 법인투자자의 투자유인을 위해 수입배당금의 익금불산입 비율을 상향조정하고, 토지소유자의 현물출자를 활성화시키기 위해 양도소득세 과세이연제도를 도입하여 개발사업의 효과적 수행을 도모하여야 한다.
자기관리리츠의 법인세 감면의 문제가 어제 오늘의 논쟁은 아니었으나 부동산 경기침체와 개발사업의 효과적인 수행을 위해서 세제의 개선을 전향적으로 검토해 볼 필요는 있으며 이를 위해서는 자기관리리츠의 자구노력, 관련 제도 정비가 선행되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 내용과 방법 2
• 1. 연구내용과 방법 2
• 2. 선행연구의 검토 3
• 제2장 리츠의 이론적 고찰 11
• 제1절 자기관리리츠의 이론적 고찰 11
• 1. 리츠의 개념과 주요연혁 11
• 2. 리츠의 운용구조와 유형 20
• 3. 자기관리리츠와 위탁관리리츠의 비교 26
• 제2절 외국 사례와의 비교 31
• 1. 미국 리츠 31
• 2. 일본 리츠 42
• 3. 외국 리츠와의 비교 48
• 제3장 리츠 과세이론의 비교분석 54
• 제1절 과세이론의 고찰 54
• 1. 간접투자의 개념과 법적 형태 54
• 2. 간접투자 과세이론 56
• 제2절 자기관리리츠와 위탁관리리츠의 과세이론 비교 62
• 1. 법인세 62
• 2. 이중과세조정 64
• 제3절 외국의 사례 66
• 1. 미국의 리츠 과세제도 68
• 2. 일본의 리츠 과세제도 70
• 3. 종합 및 시사점 75
• 제4장 자기관리리츠의 문제점과 개선방안 76
• 제1절 자기관리리츠의 문제점 76
• 1. 자기관리리츠의 한계 76
• 2. 제도상의 문제점 77
• 제2절 세제개선에 관한 주장의 비교 79
• 1. 법인세 감면에 관한 찬반론 79
• 2. 리츠 분석모형 85
• 제3절 세제 개선방안 92
• 1. 전제조건 92
• 2. 세제개선에 관한 제언 94
• 제5장 결론 98
• 제1절 연구결과 요약 98
• 제2절 연구의 한계성 및 향후과제 100
• 참고문헌 102
• Abstract 105