산업용 부동산의 가격 결정요인에 관한 연구 : 부산지역 개별입지 공장을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

제조업은 우리나라의 경제활동에서 중추적 임무를 수행하고 있고 제조 활동이 이루어지고 있는 장(場)이 산업용 부동산이다. 즉 산업용 부동산은 기업 생산활동의 기본을 형성하고 있으며 국가와 지역의 경제를 이끌어가는 중요한 역할을 하고 있다. 그런데도 사회적 관심의 부족, 자료수집의 어려움, 객관적인 데이터 구축의 미비 등의 이유로 산업용 부동산이 주거용 부동산이나 상업용 부동산과 비교하면 학문적 연구의 관심을 상대적으로 적게 받는 것이 현실이다.
「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」등 관련 법률에 의해 공장을 설립 할 경우 그 입지 형태에 따라 계획입지의 공장설립과 개별입지에서의 공장설립으로 구분되는데, 대부분 영세기업‧소기업 및 중소기업의 입지 형태는 개별입지 형태를 띠고 있다. 이와 같은 개별입지에서의 공장설립은 계획입지에서의 공장설립보다 보다 저렴한 비용으로 용지를 제공할 수 있고 개별기업의 다양한 수요를 반영할 수 있으며, 개별기업의 요구에 맞는 적기‧적소에 공장을 확보할 수 있는 장점이 있음에도 불구하고 후자와 비교하면 학문적 연구가 미흡한 실정이다.
본 연구는 영세기업‧소기업 및 중소기업들의 가장 많은 입지형태이지만 계획입지 산업용 부동산보다 학문적 연구가 더 미진한 실정인 개별입지 산업용 부동산에 대해 학문적 관심을 집중하였다. 특히 개별입지 산업용 부동산의 매매가격에 영향을 미치는 주요 특성요인들이 무엇인가를 분석하고 그 영향력의 크기를 분석해 보고자 하였다.
본 연구를 위하여 부산광역시 강서구, 사상구에 위치한 개별입지 산업용 부동산중 산업입지정보시스템(https://www.industryland.or.kr)에 등록된 소기업 산업용 부동산 중 실제 매매가 일어나 거래가격을 확인할 수 있었던 강서구 106개, 사상구 160개 등 총 266개의 매매사례를 가지고 구별로 연구 분석 후 구를 통합하여 연구 분석하였다. 매매가격 형성요인으로 토지특성, 건물특성, 입지특성, 거시환경특성으로 설정하였고 헤도닉 가격 모형을 활용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 강서구, 사상구를 분리하여 구별 특성요인을 분석하였고 마지막으로 구의 구분 없이 통합하여 특성요인을 분석하였다.
분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 강서구의 경우 토지특성요인에서 토지면적은 넓을수록 가격이 하락하였으며 접면도로폭은 넓을수록 가격이 상승하였다. 건물특성요인에서 건물의 연면적, 사무실 연면적은 넓을수록, 주 건물 높이가 높을수록 가격이 상승하였다. 입지특성요인에서는 지하철역과의 거리가 멀어질수록 가격이 하락하였으며 거시환경에서 GRDP가 높을수록 가격은 상승하였다.
사상구의 경우 토지특성요인에서 토지면적은 넓을수록 가격이 하락하였으며 접면도로폭은 넓을수록 가격이 상승하였다. 건물특성요인에서는 주 건물 높이가 높을수록 가격은 상승하였고 경과 연수가 오래될수록 가격은 하락하였다. 입지특성은 모두 유의하지 않았으며 거시환경특성에서 금리가 높을수록 가격이 하락하였다.
강서구와 사상구를 통합하여 분석한 결과를 살펴보면 토지특성요인에서 토지면적은 넓을수록 가격이 하락하였고 접면도로폭은 넓을수록 가격은 상승하였다. 건물특성요인에서 건물의 연면적, 사무실 연면적이 넓을수록, 주 건물 높이가 높을수록 가격은 상승하였다. 사무실 구조에서 철근콘크리트 구조는 경과 연수가 오래된 공장의 구조로 가격이 하락하였다. 입지특성에서는 지하철역 거리가 멀어질수록 가격은 하락하였다. 거시환특성요인에서는 금리가 높을수록 가격은 하락하였고 GRDP가 높을수록 가격은 상승하였다.
토지면적, 접면도로폭, 주 건물 높이의 세 변수는 강서구, 사상구, 통합데이터에 공통으로 유의하게 나타났으며, 건물연면적, 사무실연면적, 지하철역거리, GRDP는 강서구와 통합데이터에 공통으로 유의하게 나타났다. 금리는 사상구와 통합데이터에 공통으로 유의하게 나타났으며 경과 연수는 사상구에서만 유의하게 나타났다.
본 연구는 그동안 많이 논의되지 않았고 실증연구가 미진했던 개별입지 산업용 부동산의 매매가격 결정 요인에 대하여 분석을 진행하였다는 점에서 의의가 있다. 분석가격을 공시지가나 감정평가액 등이 아닌 실거래 가격을 토대로 실증분석을 하였다는 점에서 좀 더 신뢰성 있는 분석 결과를 제공할 수 있을 것으로 판단된다. 그리고 실수요를 목적으로 하는 영세기업‧소기업 및 중소기업들의 의사결정을 위한 부동산 가격산정에 시사점을 제공할 수 있을 것으로 기대한다. 그러나 다음과 같은 한계도 존재한다. 데이터수집의 어려움, 시간적인 제약 등으로 인하여 부산광역시 전체를 대상으로 하지 못하고 강서구, 사상구에 있는 소기업에 한정하였다는 점과 산업용 부동산의 가격을 설명하는 보다 다양한 요인을 고려하지 못하였다는 한계가 있다.
본 연구를 산업용 부동산의 가격 결정요인 관련 기초연구로 삼아 향후 활발한 논의가 전개되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 4
• 제 2 장 산업용 부동산에 관한 선행연구 검토 5
• 제 1 절 해외 연구 5
• 제 2 절 국내 연구 8
• 제 3 장 산업용 부동산 관련 제도 및 대상 지역 현황 11
• 제 1 절 산업용 부동산의 특성 및 공장입지별 유형 11
• 1. 산업용 부동산의 정의 11
• 2. 산업용 부동산의 특성 12
• 3. 산업용 부동산의 공장입지별 유형 15
• 제 2 절 관련 제도 17
• 1. 개별입지공장 관련 제도 현황 17
• 2. 개별입지공장 설립 절차 21
• 제 3 절 대상 지역의 산업용 부동산 현황 24
• 1. 부산지역 입지유형별 공장 현황 24
• 2. 연구대상 지역의 산업용 부동산 현황 34
• 제 4 장 대상 지역 산업용 부동산 가격형성요인 분석 39
• 제 1 절 산업용 부동산의 가격형성요인과 가격추정방법 39
• 1. 산업용 부동산의 가격형성요인 39
• 2. 산업용 부동산의 가격추정방법 48
• 제 2 절 변수의 선정과 자료 분석방법 56
• 1. 연구모형 56
• 2. 변수의 선정 58
• 3. 자료수집 66
• 4. 분석방법 69
• 제 3 절 강서구 및 사상구 산업용 부동산 가격형성요인 분석 71
• 1. 강서구 71
• 2. 사상구 77
• 제 4 절 통합데이터 가격형성요인 분석 83
• 1. 통합데이터 기초통계분석 83
• 2. 가격형성요인 분석 84
• 제 5 장 결 론 89
• 참고 문헌 91
• Abstract 95

참고문헌 (Reference)

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