아파트 분양권의 전매 프리미엄 형성 요인 연구 = A Study on the Influencing Factors on Resale Premium of Pre-completion Apartment Ownership

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean apartment market has adopted a pre-sales ownership system. Under the pre-sales of ownership system, developer can sell apartment ownerships when they start to construct. Because there is time difference between ownership sales and apartment completion, some people often resell their apartment ownership to third parties with premium during construction period. We call this kind of ownership transaction as Geon-mae transaction. This research analyzes resale premiums of Geon-mae transactions by using nationwide 4,734 apartment units in 192 apartment complexes supplied from 2003 to 2016. This study analyzes influences of real estate policy, real estate market, contract, location, apartment complex and unit characteristics on positive resale premium by using logistic regression.
The empirical research confirms real estate policy characteristics such as restriction on Geon-mae transaction or apartment sales price regulation, have significant effects on likelihood of positive resale premium. The empirical research confirms local real estate market characteristics such as increase rate of apartment market price index, have a significant impact on likelihood of positive resale premium. Also, this research finds the contract characteristics also have influence on likelihood of positive resale premium. This study shows the product characteristics such as location, apartment complex and unit characteristics, are important in generating positive resale premium.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 선분양형태의 아파트 분양제도로 인해 오래전부터 아파트 분양권을 거래하는 전매시장이 형성되어 왔다. 전매시장에서는 전매거래를 통해 분양권이 거래되면서 발생하는 전매프리미엄이 문제가 되는 경우가 많다. 본 연구는 전매시장의 특성에 대한 검토를 통해 아파트 분양권의 전매시장에서 핵심이 되는 전매프리미엄이 어떤 요인에 의해 형성되는가를 실증분석을 통해 살펴보았다. 종속변수는 분양권 전매거래를 통해 전매프리미엄의 발생 여부로 설정하고, 설명변수는 부동산정책특성, 부동산시장특성, 분양계약특성, 입지특성, 단지특성, 주호특성으로 구성하여 이항로짓모형으로 분석하였다. 분석에 사용된 자료는 민간건설사의 분양권 거래자료로서 2003년부터 2016년까지 전국에 공급한 192개 단지의 4,734 아파트의 전매 거래된 자료를 기초로 하였다.
분석결과, 부동산정책특성과 관련하여 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우 전매 프리미엄 형성 가능성이 낮게 나타났고, 분양가상한제가 적용되는 경우에는 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 분석되었다. 부동산시장특성과 관련해서는 KB매매가격지수상승률이 높을수록 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 나타났다. 분양계약특성으로 분양당시 중도금무이자 형태가 적용되는 경우 전매 프리미엄 형성 가능성이 높아지는 것으로 분석되었다. 한편, 아파트상품특성으로는 교육환경과 교통환경이 우수하고, 전용면적이 작고, 고층일수록 전매 프리미엄 형성 가능성이 높은 것으로 분석되었다.

참고문헌 (Reference)

1 권혁신, "주택수요정책이 신규아파트 초기분양률에 미친 효과에 관한 연구" 한국주택학회 24 (24): 47-75, 2016

2 김혜승, "주택선분양제도" 국토연구원 262 : 2003

3 전광섭, "정부의 주택가격 규제정책이 주택시장에 미치는 영향" 한국행정학회 1062-1080, 2009

4 김승탁, "이항옵션가격결정모형을 이용한 중대형 민영임대주택 분양권의 손익분석" 한국파생상품학회 16 (16): 69-86, 2008

5 홍세희, "이항 및 다항 로지스틱 회귀분석" 교육과학사 2005

6 백민석, "아파트 분양마케팅 활동과 초기계약률에 관한 연구" 한국부동산분석학회 17 (17): 25-44, 2011

7 송선주, "아파트 분양권의 전매 거래빈도에 관한 연구" 한국주거환경학회 15 (15): 95-115, 2017

8 권태연, "아파트 분양가와 입주 후 시장가격 간의 관계분석" 대한국토·도시계획학회 39 (39): 159-174, 2004

9 김현아, "아파트 분양가격의 상승 원인과 가격결정구조 분석" 한국건설산업연구원 2004

10 서진호, "신규 아파트 초기 분양률 결정요인 분석에 관한 연구 - 경남 부산지역을 중심으로 -" 한국주거환경학회 12 (12): 153-164, 2014

11 이충우, "신규 아파트 분양 가격결정요인에 관한 연구" 대한부동산학회 33 (33): 47-66, 2015

12 이용각, "신규 분양아파트와 중고아파트의 가격 차이에 관한 실증분석" 대한국토·도시계획학회 47 (47): 111-121, 2012

13 심상준, "소형공동주택 분양가격에 영향을 미치는 요인 실증연구 – 서울시 도봉구를 중심으로 -" 대한건축학회 27 (27): 43-50, 2011

14 오동훈, "서울시 동시분양아파트 청약경쟁률 결정요인에 관한 실증연구" 한국도시행정학회 15 (15): 1-20, 2002

15 최은영, "서울시 공동주택 분양프리미엄 결정요인에 대한 연구" 한국부동산연구원 21 (21): 235-254, 2011

16 이현석, "생존분석을 통한 동일단지 내 공동주택의 세대별 초기분양 및 전매시장 선호특성 분석" 대한국토·도시계획학회 39 (39): 81-93, 2004

17 임세정, "브랜드 개성이 호의적 태도와 가격 프리미엄에 미치는 영향에 관한 연구 : 아파트 브랜드를 중심으로" 경희대학교 경영대학원 2007

18 박재용, "분양제도 개선방안" 삼성경제연구소 2003

19 박광배, "변량분석과 회귀분석" 학지사 2003

20 김순귀, "로지스틱 회귀모형의 이해와 응용" 한나래아카데미 2009

21 유창상, "공동주택 계획특성과 분양률과의 상관관계분석 연구" 한국지역사회발전학회 33 (33): 95-106, 2008

22 박승배, "계층적 아파트 브랜드 자산과 가격프리미엄의 관계에 관한 연구" 한국상품학회 25 (25): 153-168, 2007

23 심형석, "가격프리미엄을 활용한 아파트 브랜드 자산가치의 실제 측정에관한 연구" 한국마케팅과학회 559-575, 2006