투자자산의 포트폴리오 구성에서 부동산금융상품의 역할 : REITs를 중심으로 = The role of a real estate investment vehicle in portfolio management : Evidence from REITs

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 부동산금융상품을 포함한 복합자산의 포트폴리오에서의 부동산의 역할에 대해 살펴보았다. 툭히 부동산 간접투자 상품 중 세계적으로도 활성화되어 있고, 상장을 통해 유동화가 확보되어 있는 REITs(Real Estate Investment Trusts)의 역할을 중심으로 살펴보았다.
우선, REITs를 포함한 복합자산 포트폴리오 구성을 위해 투자대상은 가장 전통적 금융상품인 주식, 채권을 포함한 세가지를 대상으로 하였다. 주식의 투자지수는 KOPSI 지수를 사용하였으며, 채권은 '한경-KIS-Reuters지수' 중 단기투자 성과 측정에 적합한 Call 연동지수를 이용하였다. REITs는 전체 REITs 시장을 대표하는 지수가 없으므로, 국내 상장되어 있는 6개의 REITs를 가중평균하고 배당의 요소를 조정하여 투자지수를 산정하였다.
실증분석 대상기간은 REITs가 처음 상장된 2003년 5월 13일부터 2007년 9월 21까지의 데이터를 중심으로 연구하였으며, 포트폴리오 구성 투자기간을 4주(28일)간으로 하여 각 투자자산의 기대수익률 및 표준편차를 구하여 리스크를 산정하였다.
포트폴리오 구성에 대한 분석은 첫 번째로 세가지 투자자산의 포트폴리오 구성시 REITs의 투자비중을 늘려감에 따른 포트폴리오 기대수익률 및 리스크를 산정하고, 투자효율을 나타내는 샤프지수를 산정하여 REITs의 역할을 연구하였다. 두 번째로는 세가지 투자자산을 대상으로 최소분산포트폴리오를 산정하였으며, 세 번째로는 무위험자산을 포함한 최적자산배분까지 구하였다. 각 분석시에 REITs 자산의 투자비중 및 수익률 분석을 통하여, 포트폴리오 구성에 REITs의 역할을 중심으로 연구하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically examines the effect of adding a real estate investment vehicle on the risk-return profile of investment portfolios. Specifically, I employ sample data from the investment returns of the REITs (Real Estate Investment Trusts) traded on the Korea Stock Exchange.
The investment portfolios considered in this study are assumed to contain only stocks, bonds, and REITs. KOSPI is used as a proxy for stock market index, while call rates followed by Hangyung-KIS-REUTERS index are used to proxy for bond returns. Since there is no published index for REITs returns, I calculate weighted-averages of 6 domestic REITs which are listed on the Korea Stock Exchange. The return series for REITs are adjusted for dividends.
The sample period covers from May 13, 2003 to September 21, 2007. The beginning period coincides with the day when REITs were listed for the first time in Korea. I assume a 4-week holding period for the purpose of estimating expected returns and standard deviations.
I analyze risk-return characteristics of portfolios by varying investment fractions assigned to REITs. Sharpe ratio is used to gauge the economic benefit of adding REITs to the conventional stock and bond portfolios. I also identify MVPs (Minimum Variance Portfolio) when I configure risky portfolios without the risk-free asset. Optimal portfolios are also suggested when the risk-free asset is assumed to be included in the investment portfolios. Overall, the results indicate that adding REITs improved the risk-return profile of typical investment portfolios that contain Korean stocks and bonds.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제3절 선행연구의 검토 = 4
• 제2장 부동산 간접투자의 이론적 고찰 = 6
• 제1절 부동산 간접투자의 개념 = 6
• 제2절 부동산 간접투자의 필요성 = 7
• 제3절 부동산간접투자의 특징 = 9
• 제4절 우리나라 부동산간접투자 제도 = 12
• 1. 우리나라 부동산 유동화제도의 연혁 = 12
• 2. 간접투자자산운용업법에 의한 부동산펀드 = 14
• 3. “부동산투자회사법”에 의한 REITs = 17
• 제5절 해외 부동산간접투자 제도 및 현황 = 23
• 1. 미국의 REITs 제도 = 23
• 2. 호주의 REITs 제도 = 26
• 3. 일본의 REITs 제도 = 30
• 4. 각국 REITs 제도비교 및 시사점 = 36
• 제3장 포트폴리오 구성에서 REITs의 역할 = 38
• 제1절 포트폴리오 자산의 선정 = 38
• 1. REITs = 38
• 2. KOSPI = 43
• 3. 채권(Bond) = 46
• 제2절 포트폴리오의 구성 = 50
• 1. REITs 편입에 따른 수익률 및 위험 = 51
• 2. 최소분산포트폴리오(MVP : Minimum Variance Portfolio) = 54
• 3. 최적자산배분 = 62
• 4. 실증분석 결과 및 요약 = 66
• 제4장 결론 = 69
• 제1절 연구의 요약 = 69
• 제2절 연구결과 = 70
• 제3절 연구의 한계 및 향후과제 = 73
• 1. 연구의 한계 = 73
• 2. 향후 REITs 활성화를 위한 과제 = 75
• 참고문헌 = 79