오피스텔 가격결정요인에 관한 연구 : 부산광역시를 중심으로 = A Study on the Determinants of Officetel Price : Focusing in Pusan

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is examine the factors that determine the price of the Officetel in Busan.
Thanks to the continued low interest rates and strengthened regulations on the housing market, the officetel market is not affected by the overall impact of the regulation.
Transaction prices are on the rise, while monthly rent is unchanged and rental rates are expected to fall inevitably in the future. However, investors are unlikely to leave the prospect of securing long-term rental incomes, as the gap between return rates and fixed deposits is still large and there is no other alternative to the typical profitable real estate, Officetel. As the officetel policies are applied, I would like to understand the view of the Officetel market in Busan.
This study examined the officetel of 16 districts in Busan from January 2016 to September 2017. The analysis of the price determination factors for Officetel was carried out in four stages : the first was an analysis of the entire area of Busan ; the second was an analysis based on the heating method, a dummy variable. The third analysis was based on the use area, which is a dummy variable, and the fourth analysis was done on the regulated and non-adjusted regions. All four steps used multiple regression analysis methods to analyze the pricing factors at the Officetel.
The analysis shows that the physical characteristics of the entire Busan area and heating method, use area, and adjusted area, have similar effects on the pricing of the Officetel, whereas location characteristics and local characteristics have different effects.

저금리 지속과 주택시장 규제 강화로 오피스텔 시장은 직접적인 규제 영향권에서 벗어나 전반적인 시장 타격이 크지 않다.
매매가격은 상승가도를 달리는 반면, 월세가격은 제자리걸음으로 임대수익률의 하락은 앞으로도 불가피할 것으로 예상된다. 하지만, 수익률과 정기예금간의 차이가 여전히 크고 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔을 대체할 다른 투자처가 마땅치 않기 때문에 장기적인 임대소득원을 확보하려는 투자자들의 관심은 떠나지 않을 것으로 전망된다.
정부의 부동산 대책 후속조치로 오피스텔 분양권 전매제한이 투기과열지구에서 성남, 하남, 통탄2신도시 등 수도권 조정대상지역 부산, 대구 세종 등지로 확대하는 정책이 적용될 예정으로 부산지역 오피스텔 시장의 모습을 이해하는데 목적을 두고자 한다.
본 연구에서는 2016년1월부터 2017년9월까지 부산시 16개 구⦁군 중 오피스텔 대상으로 조사하였고 총 8332개의 오피스텔을 대상으로 물리적 특성 변수 7개와 입지적 특성 변수 10개 그리고 지역적 특성 2개를 도출하여 연구를 진행하였다.
오피스텔 가격 결정요인 분석을 위한 연구는 네 가지 단계로 진행되었는데, 첫 번째는 부산 전체 지역을 대상으로 분석한 것이고 두 번째는 더미변수인 난방방식에 따라 분석한 것이다. 세 번째는 더미변수인 용도지역에 따라 분석하였고, 네 번째는 조정지역과 비 조정지역을 대상으로 분석한 것이다. 네 단계 모두 다중회귀분석 방법을 이용하여 오피스텔 가격결정요인을 분석하였다.
분석결과 부산 전체지역과 난방방식, 용도지역, 조정지역에 따라 물리적 특성은 오피스텔 가격결정에 미치는 영향이 비슷하게 나타났으나 입지적 특성과 지역적 특성 변수는 다르게 영향을 미치는 것으로 분석 되어, 지역적 특성과 입지적 조건에 따라 오피스텔 가격에 미치는 영향이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구방법 및 구성 3
• 제 2 장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 5
• 제 1 절 오피스텔 정의 및 특성 5
• 1. 오피스텔의 개념 5
• 2. 오피스텔 법률상 정의의 변화 7
• 3. 오피스텔 법적 제도 변화 10
• 4. 오피스텔 시장 현황 12
• 제 2 절 선행연구 고찰 17
• 1. 오피스텔 가격 결정요인에 관한 연구 17
• 2. 선행연구와 차별성 19
• 제 3 장 연구설계 23
• 제 1 절 자료의 수집 23
• 제 2 절 변수 선정 25
• 제 4 장 오피스텔 가격결정요인 실증분석 29
• 제 1 절 기초통계량 분석 29
• 제 2 절 변수 간 상관관계분석 33
• 제 3 절 헤도닉 모형을 이용한 실증분석 35
• 1. 부산시 전체 지역 오피스텔 가격 결정 요인 분석 35
• 2. 부산시 난방방식에 따른 오피스텔 가격 결정 요인 분석 39
• 3. 부산시 용도지역에 따른 오피스텔 가격 결정 요인 분석 41
• 4. 부산시 조정지역에 따른 오피스텔 가격 결정 요인 분석 43
• 제 5 장 결 론 45
• 제 1 절 연구결과의 요약 45
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구 방향 47
• 참고문헌 48
• Abstract 51