주택재개발사업의 집합건물 종전자산평가에 관한 연구 = A Study on the Former Property Appraisal Method of Aggregate Buildings in Housing Redevelopment Project

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 관련 이론 검토와 평가 사례 검토를 통해서 현행 집합건물 종전자산평가방식의 문제점을 밝히고, 대안을 검토하기 위한 것이다. 이론검토 결과, 순환논증의 오류가 있고 기준가격의 부재로 인해 가격 예측이 어려우며 개발이익 반영의 불평등 가능성도 내재되어 있었다. 그리고 집합건물(다세대주택)의 실제 평가사례를 분석한 결과, 현재의 종전자산가격은 거래사례비교의 방식으로 평가되지 못하고 있으며, 평가액을 일괄 상향조정하는 것은 건부증가도 아니고 거래사례를 비교하기 위한 것이라 보기도 어려웠다. 또한 재개발구역내 주택의 단위면적당 거래가격은 주택유형과 상관없이 거래단위의 크기에 따라 결정된다는 것도 확인하였다. 따라서 기존의 평가방식은 논리적이지 않으며, 형평의 문제도 있다는 것이다. 이에 본 연구는 집합건물의 종전자산평가에 원가법을 적용할 것을 제안하였다. 그 타당성으로 재개발사업에서는 집합건물도 건물과 대지사용권의 일체성이 인정되지 않는다는 점, 원가법이 평가목적에 부합한다는 점, 재개발사업의 개발이익은 원칙적으로 토지에 귀속되어야 한다는 점, 보유자산을 출자하기 위한 가치평가에서 굳이 거래시의 금융비용을 고려해야할 이유가 없다는 점을 들 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The current law stipulates that the former property appraisal method of aggregate buildings should be case comparison method. This study is aimed to examine critically this regulation and find a reasonable alternative. (2) RESEARCH METHOD To achieve this, this study performed theoretical reviews and case reviews about housing redevelopment project and former property appraisal. And it would expose problems with the current appraisal method of aggregate buildings and review the validity for an alternative. (3) RESEARCH FINDINGS These are identified by case analysis; 1)current former property appraisal of aggregate buildings is not being made by case comparison method 2)the prices of dasedae-houses are raised in a lump without a rational reason. It is not for building site and case comparison 3)in redevelopment district, house selling price per unit area is determined by trading unit, not housing type. So the current appraisal method is illogical and unfair. 2. RESULTS Therefore, this study proposes that the former property appraisal method of aggregate buildings should be cost value method. The validity of this proposal is as follows. 1)in redevelopment project, aggregate buildings lose their integrity of land and buildings 2)the purpose of former property appraisal is to decide amount of investment into the project 3)development merit belong to land in principle 4)former property appraisal should not reflect the financial costs.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• 1. 연구의 배경 및 목적
• 2. 연구의 범위 및 방법
• 3. 선행연구 검토
• Ⅱ. 이론적 검토
• 1. 주택재개발의 감정평가
• 2. 종전자산평가의 성격
• 3. 건축물 종전자산평가 관련 규정
• Ⅲ. 집합건물 종전자산평가 실태
• 1. 이론상의 문제점
• 2. 평가사례 분석
• Ⅳ. 집합건물 종전자산평가의 개선방안
• 1. 원가법 적용의 타당성
• 2. 원가법 적용의 기대효과
• 3. 평가방식 변경으로 예상되는 문제
• Ⅴ. 결론
• <abstract>
• <참고문헌>

참고문헌 (Reference)

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3 이지현, "주택재개발사업에서의 공공조합원 참여 제도의 비용-효과분석" 한국부동산학회 (63) : 283-297, 2015

4 김용선, "주택시장 경기변동과 주거특성들의 아파트가격에 대한 영향력 변화 - 용인 동백택지개발지구를 사례 -" 한국부동산학회 (58) : 209-223, 2014

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11 안정근, "부동산평가이론" 법문사 2004

12 한국감정원, "도시재개발과 감정평가"

13 김진수, "도시 및 주거환경정비사업의 공공관리제도 개선방안 연구 - 서울특별시 정비사업 공공관리제도 실증분석을 중심으로 -" 한국부동산학회 (62) : 33-47, 2015

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15 장희순, "解說 不動産鑑定評價基準" 부연사 2012

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