분양전환 임대주택의 개발이익 영향요인 분석

국문 초록 (Abstract)

주택가격 상승에 따라 사회적 약자들을 위한 임대주택 공급 필요성은 계속 증가하고 있지만, 2019년 이후 10년만기로 건설된 공공임대주택을 분양으로 전환하는 과정에서 사업시행자와 임차인 사이의 갈등이 사회적으로 큰 이슈가 되었다. 이러한 두 당사자 사이의 갈등이 발생하게 된 배경과 원인이 무엇인지 궁금하였다. 여러 논의와 고찰을 통해 분쟁의 원인이 개발이익의 배분에 있음을 확인할 수 있었다. 이와 연계하여 갈등을 해결하기 위해서는 개발이익의 발생 구조와 발생 규모의 확인 및 개발이익 발생에 영향을 미치는 요인을 확인하는 과정이 매우 중요하고 필요하다는 것을 생각하였다.
본 연구는 분양전환을 전제로 건설된 임대주택에 있어서 개발이익이 청약시점부터 분양전환시점 사이에 어떻게 발생하는지 파악하고, 개발이익을 발생시키는 요인과 각 요인의 영향력을 분석하고자 하였다.
청약시점 이후부터 분양전환시점까지 발생하는 개발이익은 청약시점의 ‘토지와 건물의 원가’와 분양전환시점의 감정평가 과정에서 적용한 주변 매매 사례를 통해 파악한 ‘주변 시세’를 각각 추정한 후 둘의 차이를 비교하는 방식으로 산정되었다. 이를 위해 2014년부터 2022년 사이에 분양전환을 목적으로 감정평가된 자료를 수집하고, 재평가를 통한 중복 평가건과 관련 자료가 불명확하여 분석이 불가능하거나 비정상적인 사례를 제외한 438건의 사례를 최종 선별하여 각 사업의 개발이익을 파악하였다.
이 자료를 바탕으로 분양전환 과정의 총 개발이익에 영향을 미치는 요인으로 시간적 특성, 공간적 특성, 단지 및 개별호 특성, 사업자 특성으로 구분하고, 다중회귀분석을 이용하여 개발이익 결정요인의 영향과 유의성을 확인하였다.
임대주택을 분양전환하는 과정에서 발생하는 총 개발이익을 결정하는 요인으로 전체적으로 단지 및 개별호의 물리적 특성변수의 영향이 크게 작용하고 있으며, 특히 지가수준 및 지가변동 변수가 개발이익 발생에 크게 영향을 미치고 있고, 기준세대의 전유면적 규모, 전체 세대수와 분양세대 비율이 중요하게 영향을 미치고 있음을 확인하였다.
수도권 여부는 지가수준이 비교적 높은 지역으로 지가수준 및 지가변동 변수와 같은 방향성을 가질 것으로 예상하였으나 통계적으로 유의하지는 않은 것으로 나타났다. 이는 수도권에 공급이 되더라도 입지선정이 중요함을 의미하는 것으로 추정한다.
사업자 특성변수는 민간일수록 상대적으로 개발이익이 더 클 것이라는 예측(+)과 일치하였으나 통계적으로 유의하지는 않았다. 그렇지만, 개발이익 배분과 관련하여 총 개발이익 중 평균적으로 임대사업자에게 귀속되는 비율은 66.0%, 임차인에게 귀속되는 비율은 34.0%로 추정되며, 사업의 주체에 따라 평균적으로 공공 임대사업자 귀속 비율은 57.2%, 민간 임대사업자 귀속 비율은 공공보다 14.1% 정도 상대적으로 더 높은 71.3%로 나타났다. 이러한 결과는 분양전환 임대아파트의 공급에서 공공임대사업자가 민간임대사업자보다 임차인들에게 더 많은 개발이익을 배분하고 있는 것으로 볼 수 있다.
최종적으로 대체로 단지 규모가 클수록 개발이익이 증가하며, 전체 세대 가운데 임대주택의 비율이 높을수록 분양전환 전 기대감이 프리미엄을 상승시키는 효과로 작용한다고 추정할 수 있다. 임대주택의 규모에서 소형 평형대보다 중형 이상 평형대의 선호가 높은 것을 알 수 있고, 토지가격과 토지가격 상승률이 높은 좋은 입지에서 개발이익 발생이 증가하는 것은 당연한 결과이지만 수도권에서도 공급되는 입지의 중요성이 개발이익 발생에 영향을 미친다. 그리고 초등학교와 공원 등 생활편의시설도 선호도에 영향을 미치는 것으로 파악된다. 향후 임대주택 공급시 개발이익을 증가시키기 위해서는 입지선정 등 초기 단계에서 이러한 영향요인들을 고려하여야 할 필요가 있다고 본다.
임대주택 분양전환제도는 안정적인 주거 공간 제공을 위해 임대주택 공급과 무주택자의 주택 소유 확대를 목적으로 발생한 제도이다. 최근 부동산가격이 상승하면서 분양전환 가격 문제로 인한 분쟁이 지속적으로 증가하였다. 분쟁의 근본 원인은 개발이익의 배분 문제로 파악된다. 이러한 문제를 개선하기 위해서는 분양전환가격 산정기준을 5년과 10년 모두 동일하게 적용하는 것이 이상적이지만, 지속적인 운영을 위해서는 임대사업자의 리스크와 유인 방안을 고려하여야 한다.
대안으로 개발이익을 임차인과 사업자가 공유할 수 있도록 최초 임대개시일 기준 감정평가액과 만료일 기준 감정평가액의 산술평균하여 적용하되, 각 지자체에서 임차인과 사업자 협의체를 구성하여 산술평균 가격의 범위 내에서 강제성을 가지고 중재하도록 하는 방안도 고려할 수 있다. 그리고 동일 단지에서 일부 세대를 조기분양하고 나머지 세대를 만기분양할 때 일정기간 이내에 일정한 비율 이상으로 가격이 상승하는 경우는 만기분양을 위한 감정평가시 조기분양가격 또는 조기분양시의 매매사례를 적용할 수 있도록 하거나, 조기분양가격으로 분양할 수 있도록 하는 방법도 검토할 필요가 있다.
분양전환 대상 주택의 건설상 하자 문제 반영을 위해서는 샘플 평가를 제한적인 경우로만 한정하고, 되도록이면 전체를 대상으로 감정평가하여야 한다. 감정평가의 독립성과 객관성 유지를 위해서 독립된 기구를 통한 감정평가사 추천제도의 활용을 적극 검토하고, 임차인이 임대아파트를 선택하도록 유인할 수 있는 혜택을 조정하는 등 개선 노력이 필요할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목차 (Contents)
• 국문초록 ⅰ
• 목 차 ⅴ
• 표 목 차 ⅷ
• 그림목차 ⅹ
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 · 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 · 4
• 2.1 연구의 범위 4
• 2.2 연구의 방법 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
• 1. 임대주택 분양전환제도 7
• 1.1 임대주택제도 7
• 1.2 공공임대주택 분양전환 공급제도 · 11
• 1.3 분양전환 임대주택의 가격산정 방식 · 16
• 2. 개발이익의 개념과 영향요인 21
• 2.1 개발이익의 개념과 발생 구조 · 21
• 2.2 정부 규제와 개발이익 27
• 2.3 개발이익 영향요인 30
• 3. 선행연구 검토 및 차별성 33
• 3.1 임대주택 관련 연구 33
• 3.2 개발이익 관련 연구· 40
• 3.3 선행연구와의 차별성 45
• Ⅲ. 분양전환 임대주택의 현황 47
• 1. 임대주택의 공급 및 재고 현황 47
• 1.1 임대주택 공급 현황· 47
• 1.2 임대주택 재고 현황· 49
• 2. 분양전환 임대주택의 공급 및 재고 현황 · 54
• 2.1 분양전환 임대주택 공급 현황 · 54
• 2.2 분양전환 임대주택 재고 현황 · 57
• 2.3 분양전환 규모 추정· 58
• 3. 분양전환 임대주택의 가격산정 현황과 분쟁사례 검토 · 59
• 3.1 분양전환 임대주택의 가격산정 현황 · 59
• 3.2 분양전환 임대주택의 분쟁사례 검토 및 문제점 파악 · 64
• Ⅳ. 분양전환 임대주택의 개발이익 영향요인 분석 · 71
• 1. 연구설계 71
• 1.1 연구모형 71
• 1.2 분석 변수의 정의 및 선정· 72
• 1.3 분석 방법· 79
• 2. 기초통계 분석 83
• 2.1 변수와 기초통계량 83
• 2.2 상관분석 84
• 3. 총 개발이익 규모 및 배분 실태 분석 87
• 3.1 총 개발이익 규모 87
• 3.2 개발이익의 배분 실태 90
• 4. 개발이익 영향요인에 대한 실증분석 · 94
• 5. 분석 결과 종합 97
• Ⅴ. 결론 · 99
• 1. 연구 결과의 요약 99
• 2. 연구의 시사점 및 한계 101
• 참고문헌 103
• 영문초록 107