개발제한구역 내 불법용도변경 건축물 확산 실태분석 연구 : 남양주시와 주변지역 중심으로 = An empirical analysis of spreading illegal change of building uses in Greenbelt : Focused on Namyangju and nearby areas

국문 초록 (Abstract)

1999년 개발제한구역 해제정책 발표 이후 개발제한구역은 크게 구조가 변하였다. 이에 따라 문제점들이 나타났는데 주변의 지가의 상승으로 인한 개발압력이 증가함에 따라 난개발이 진행되었다. 가장 문제시 되는 것이 농업용 건축물들이 불법용도변경되어 창고, 소규모 제조공장 등으로 임대되는 것이 확산된 것인데, 이로 인해 개발제한구역의 농지들이 훼손되고 범법자가 양산되는 악순환이 진행되고 있다.
본 연구에서는 불법용도변경 건축물들의 확산 추세와 입지적 특성을 파악하였고, 원인파악을 위해 불법용도변경 건축물의 공급자인 토지소유자의 토지이용 선택적 측면과 수요자인 임차인의 창고, 소규모 제조공장의 입지 선택적 측면에 대해 분석하였다.
확산의 추세를 알아보기 위해 사례대상지역인 남양주시와 인근 도시들에 대해 살펴보았다. 불법용도변경 건축물들의 입지유형을 분류하였는데 크게 혼재형, 도로연접형, 집단화형 세 가지 유형으로 나뉜다. 집단화형의 경우 마을진입로나 농로를 따라 불법용도변경 건축물들이 농지에 집단화되는 유형인데 기존 농지를 훼손시키고 있어 가장 정비가 시급한 유형이다.
확산의 원인분석을 토지소유자 측면과 임차인 측면에서 살펴보았는데 먼저 토지소유자 측면에서 농업의 경쟁력이 약화되고 농업인구감소 및 고령화로 농업을 지속하는 것이 어렵게 되자 농업용 건축물을 용도변경하여 임대하는 것이 농사를 짓는 것보다 더 유리하며, 이를 방지하기 위한 벌칙수단인 이행강제금을 감수하더라도 수익을 얻을 수 있고, 외지인들이 먼저 불법행위를 하여 수익을 얻자 현지인들 또한 불법용도변경 건축물들의 임대사업에 동참하는 경향을 보이고 있다.
임차인 측면에서 살펴보면, 개발제한구역 내 불법용도변경 건축물을 임차하는 이유는 서울시 등 도시 내 열악한 환경의 창고, 소규모 제조공장 보다 같은 월세수준으로 물건의 출입을 편리하게 할 수 있는 나지를 포함한 장소를 얻을 수 있으며, 개발제한구역을 벗어나 합법적인 장소에 임차를 하게 될 경우 물품의 공급지인 기존 도시와 원거리에 위치하며, 창고 규모가 커 영세 소상공인들이 입지하기가 어렵다. 따라서 개발제한구역 내 불법용도변경 건축물들은 영세 소상공인들에게 최적의 입지를 제공한다고 할 수 있다.
이를 개선하기 위해 토지소유자 측면에서는 외지인들의 투기적 수요에 대해서는 강력히 억제하며, 이행강제금을 원칙에 맞게 부과하는 것이 필요하고, 개발제한구역 내 농업경쟁력 약화로 농업을 더 이상 지속할 수 없는 현지인들에게는 지속적으로 토지가 농업용도로 이용되도록 하는 방안을 마련해 주는 것이 필요하다.
불법용도변경 건축물을 이용하는 임차인의 측면에서는 합법적인 장소에 그들이 지불가능한 입지장소를 제공해 주어야 할 것이다. 이를 위해서는 조성원가 이하 수준으로 창고, 소규모 제조공장 부지를 제공해 주어야 하는데, 이를 위해서는 정부의 재정지원이 필요하나 재원의 한계가 있으므로 주변 택지개발사업 등 수익사업의 개발이익을 재투자 하는 지역종합개발방식의 사업추진도 필요하다.
개발제한구역의 문제는 공공의 영역과 민간의 영역을 막론하고 혼자의 힘으로 해결할 수 없는 문제이므로 사회구성원들의 협조가 필요하다. 정부는 이런 구성원들이 긍정의 결과를 가져올 수 있도록 하는 네트워크 관리자로서의 역할이 무엇보다도 요구된다 할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the Policy statements of lifting Greenbelt(Restrcted Development Zone) in 1999, Greenbelt structures have been greatly varied. Accordingly, there appeared the problem of improper land development was due to an increase of development pressure. The most problematic thing is spreading illegal change of building uses, leased by warehouses, small manufacturing plant, etc. As a result, a vicious circle that farmland have been damaged and offenders are increased, is currently underway in Greenbelt.
In this study, the proliferation trends of illegal change of building uses and locational characteristics are analyzed. To determine the cause of the problem, the aspect of selective land use of landowners who supply buildings that illegally change uses, and the aspect of location choice of tenants who lease the warehouses or small manufacturing factory, are analyzed.
The aspect of landowners, because of weakening the competitiveness of agriculture, decline and aging of agricultural population, they prefer rental business to growing crops. And even enforcement fine received, illegally changed building rental business is advantageous.
The aspect of tenants, poor condition of warehouses or small manufacturing factory, such as basement, narrow roads, and expensive rents in the city, lead to tenants to develop its presence in Greenbelt.
In order to improve this problem, the aspect of landowners, speculative demand of outsiders should be strongly suppressed. And local farmers who abandon agriculture should be provided ways to continue agriculture. The aspect of tenant, they should be provided a place where legally available to pay.
Regardless of public and private realm, the problem of Greenbelt is difficult to solve alone. Therefore, the cooperation of community members is needed. To bring positive effects of so many members, the government should be performed as a network administrator.

Key words:Greenbelt, illegal change of building uses, enforcement fine, spread trend

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• 제2장 이론 및 기존연구 검토 6
• 제1절 이론 고찰 6
• 제2절 선행연구 검토 10
• 1. 개발제한구역 관련 선행연구 10
• 2. 선행연구와의 차별성 12
• 제3장 개발제한구역 현황 13
• 제1절 개발제한구역 제도 13
• 1. 개발제한구역의 의의 13
• 2. 개발제한구역 제도의 변천 14
• 제2절 개발제한구역의 조정 16
• 1. 개발제한구역 제도개선 방안 16
• 2. 개발제한구역 해제를 위한 광역도시계획 수립 18
• 3. 서민보금자리 주택건설계획 21
• 제3절 개발제한구역 내 불법용도변경 23
• 1. 현황 23
• 2. 이행강제금 25
• 제4장 불법용도변경 건축물 확산실태 28
• 제1절 사례대상지역 현황 28
• 1. 남양주시 지역개황 28
• 2. 남양주시 개발제한구역 개발압력 분석 31
• 3. 광역적 불법용도변경 건축물 확산 추세 34
• 제2절 사례대상지역 분석 37
• 1. 분석 방법 37
• 2. 별내면 화접리 일원 38
• 3. 진건읍 진관리 일원 42
• 제3절 불법용도변경 건축물 입지 유형분류 46
• 제4절 확산의 원인분석 50
• 1. 토지소유자의 기대가치 비교분석 50
• 2. 불법용도변경 건축물 임차인의 입지선택 54
• 제5절 불법용도변경 개선방안 58
• 1. 토지소유자의 측면 58
• 2. 불법용도변경 건축물의 임차인 측면 67
• 3. 소결 71
• 제5장 결론 76
• 참고문헌 80
• ABSTRACT 82
• 감사의 글 84