不動産登記制度의 問題點과 改善方案에 관한 硏究 = (A) Study on the Problem and Improvement of the Real Estate Registration System

국문 초록 (Abstract)

등기는 부동산에 관한 권리의 변동을 정확히 공시함으로써 국민의 사유재산을 보호하고 거래의 안전을 도모하는 것을 그 목적으로 한다. 우리민법 제186조는 「부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다」라고 규정하여 형식주의 내지 등기주의를 채용하고 있다. 따라서 부동산에 관한 물권변동은 물권변동을 목적으로 하는 당사자의 의사표시인 법률행위 외에 등기를 갖추어야 그 효력이 발생한다는 원칙을 선언하고 있다. 여기서 부동산등기제도는 등기라고 일컬어지는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시 하는 제도이다.
따라서 등기제도는 실체적인 물권변동을 정확하고 신속하게 공시함으로써 부동산 거래의 안전을 도모하는데 그 이상이 있다고 할 것이다. 이와 같이 등기가 부동산에 대하여 차지하는 사회적·공공적 비중은 매우 크다고 할 것이므로 부동산등기에 대한 여러 가지 등기사고 및 등기제도의 결함으로 인한 사회적인 문제는 매우 중요한 문제라고 할 것이다. 더욱이 우리나라는 법제상으로 아직 등기에 공신력이 인정되지 아니하므로 등기를 신뢰하고 거래한 자라 하더라도 물권을 취득할 수 없는 경우가 생기며 이로 인한 부동산 거래의 안전과 신속이 저해될 우려가 있는 것이 사실이고, 재산증식의 수단으로 부동산이 각광을 받고 있는 최근에는 부동산투자 내지 부동산선호도의 증대로 인해 그 거래가 빈번해지면서 부동산사기를 목적으로 한 부실등기가 급증하고 있는 실정이다. 이러한 현상은 그 규모와 피해정도가 막대하고 수법이 날로 지능화됨으로 인하여 우리나라의 심각한 사회문제가 되고 있으며 자칫하면 등기제도 자체에 대한 사회적 신뢰가 저하될 우려마저 낳고 있다.
본 논문에서는 현재 부동산등기제도의 문제점 내지 개선방안으로 논의되고 있는 점들에 대하여 이들 개선방안이 우리나라의 등기제도의 체제에서 타당성이 있는가를 검토하고, 아울러 등기의 진정성 보장을 위하여 논의되고 있는 등기원인증서의 공증제도 도입, 등기부와 대장의 일원화 여부, 등기신청절차와 등기신청시 첨부서면에 대한 문제, 등기 종사자에 대한 개선방안, 등기공무원의 이의신청제도, 부동산등기의 전산화, 부동산등기의 공신력 인정 문제 등을 살펴보고, 우리나라에 있어서 등기의 진정성 보장 내지 등기의 신뢰성 제고를 위한 방안 등을 제시함으로써 등기제도의 이상을 실현하기 위한 방안을 검토해 보고자 한다.
따라서 본 논문의 연구목적은 등기부의 공시를 신뢰하는 일반국민의 재산을 보호하고 신뢰받는 거래질서를 확립하기 위하여 부실등기의 발생 원인을 조명하고, 부동산등기제도의 정확성과 신속성의 조화를 이루는 범위 내에서 등기제도를 시정·보완하는 등 등기에 관한 제도적 개선방안을 제시하여 부실등기의 방지 대책을 강구하는 데 그 목적이 있다.
본 논문에서는 등기의 진정성 보장을 위하여 등기원인증서의 공증, 등기부와 대장의 일원화, 등기신청절차와 등기신청시 첨부서면 중의 하나인 보증서 및 확인서면, 등기사무에 종사하는 등기공무원의 심사권 내지 법무사의 위촉인 확인제도, 등기공무원의 처분에 대한 이의신청제도, 부동산등기의 전산화, 부동산등기의 공신력 문제 등에 관하여 그 문제점을 살펴보고, 이러한 문제점을 개선하기 위한 방안에 대하여 고찰하여 보았다.
부동산등기는 공신력인정 여부와는 관계없이 등기의 진정한 권리관계는 일치하여야 하고, 이는 공신력인정의 기초가 된다고 할 것이다. 진정한 등기부의 유지는 등기제도의 이상이라고 할 수 있지만, 그로 인하여 등기절차가 지연되어 부동산거래의 신속을 해한다면 이 또한 문제라고 아니할 수 없다.
현재 우리나라에서는 정확한 등기부의 이상을 실현하기 위한 방안으로 권리관계의 등기에 관하여는 독일법제를 모범으로 한 등기원인증서의 공증제 도입을 전제로 하여 등기의 공신력을 주장하는 견해가 다수이고, 등기부와 대장의 관계에 대하여는 일본법제를 모범으로 하여 등기부와 대장의 일원화를 주장하고 있다. 이들 제도를 우리나라 등기법에 도입함에 따른 문제점을 살펴보았다.
현행 우리 국민의 부동산거래관행을 존중하고 우리등기제도의 큰 틀을 바꿈없이 등기와 실체관계의 일치, 즉 등기의 진정성을 보장하기 위한 개선책을 마련함이 본 논문의 주목적이다. 공신력을 인정하기 위해서는 현재 등기부상의 부실등기를 정리하는 문제도 빼놓을 수 없는 과제라고 할 것이다. 따라서 등기의 진정성을 보장하기 위한 방안이 마련되고 이로 인하여 부실등기가 행하여질 가능성이 없다고 판단될 때 등기의 공신력문제도 함께 연구되어야 할 것이라고 본다.
끝으로 등기법분야에 관심이 있는 많은 학자들이 우리나라의 실정에 맞는 제도가 무엇인지 계속된 연구를 통하여 우리나라 등기제도의 발전을 이루어 나아가야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Registry aims to protect the private property of nation and to ensure the safety of trade by exactly announcing the alteration of right of real estate. Stipulating that "The alteration of real right owing to legal act on the real estate needs to be registered so as to be effectuated," the Article 186 of our Civil Law adopts formalism or principle of registry. Thus, it declares the principle that the alteration of real right for real estate should be registered to be effective in addition to the legal act, the indication of intent of the party who intends to alter the real right. Here the real estate registry system is a special method called registry, i.e., system that publicly announces the real right of real estate.
Thus, the objective of registry system lies in to ensure the safety of real estate trade by exactly and promptly announcing the alteration of actual real right. Since registry occupies very large social and public share in the real estate, the social problems caused by diverse accident and defect in registry system should be very serious. Further, since registry is not given public trust in legislation in Korea, those who trade, trusting registry may be unable to acquire real right, thereby intimidating the safety and promptness of real estate trade. As real estate is quite preferred as means to increase property nowadays, investment or preference on real estate is increasing. The increased frequency of trade results in false registry for defraud of real estate. The scale and damage of such phenomenon is enormous and the method of trick is getting sophisticated day by day, causing serious social problem in Korea. In the long run, the social trust on registry system may be decreased.
In this dissertation, I will check whether the matters discussed as problems or improvement methods of current real estate registry system are feasible in the Korean registry system. Besides, I will examine the methods discussed to ensure the authenticity of registry such as introduction of authentication system to registry instrument, the unification of registry book and ledger, the issue of procedure of application for registry and attached documents for application, improvement methods for those engaged in registry, the system of objection by registry officer, computerization of real estate registry, the issue of acknowledging the public trust of real estate registry. Then, I will study method to realize the ideal of registry system by presenting methods to guarantee the authenticity of registry or to enhance its reliability in Korea.
Therefore, this dissertation aims to clarify the cause for occurrence of false registry so as to protect the property of general nation who trust the announcement of registry book as well as to present institutional improvement methods for registry such as correcting and supplementing registry system in the scope where the exactness and promptness of real estate registry system are harmonized in order to find methods to prevent the false registry.
In this dissertation, I checked the problems of methods to guarantee authenticity of registry, for instance, authentication of registry instruments, the unification of registry book and ledger, letter of guarantee and written confirmation as one of the attached document for procedure of application for registry and application for registry, screening right of the registry officer engaged in registry or confirmation of customer by law officer, the system of objection against the disposition by registry officer, computerization of real estate registry, issue of public trust of real estate registry. Then, I investigated the method to improve such problems.
Irrespective of acknowledging public trust, the relation of genuine right in the real estate registry should be coincident, which shall be the base of acknowledging public trust. The maintenance of real registry book is the ideal of registry system, but if it delays the registry procedure, thereby retarding the promptness of real estate trade, this result is another problem. To realize the ideal of exact registry book, the public trust of registry is prevalently insisted in Korea on the premise of introducing authentication of registry instruments with the exemplary cases of German legislation with respect to registry of right. When it comes to the relation between registry book and ledger, the unification of registry book and ledger is insisted with the exemplary cases of Japanese legislation. I examined the problems in introducing such system to the registry law of Korea.
The main objective of this dissertation is to respect the practice of real estate trade of nation and to prepare improvement method to guarantee the authenticity of registry, i.e., coincidence of registry and actual relation without altering the main frame of our registry system. To acknowledge the public trust, it is also essential to arrange the false registry on the current registry book. Thus, the issue of public trust shall be studied together when the program to ensure the authenticity of registry is prepared and thus it is judged that there is no possibility of false registry.
Finally, many scholars interested in the area of registry law shall lead the development of registry system in Korea by continuous research on the system appropriate to our situation.

목차 (Table of Contents)

• （국문요약） = 1
• 목차 = ⅰ
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 4
• Ⅱ. 부동산등기제도의 일반론 = 5
• 1. 부동산등기의 의의 = 5
• 2. 등기의 종류 = 7
• 3. 등기되어야 할 권리 = 11
• 4. 등기의 절차 = 12
• 5. 현행 부동산등기제도의 기본원리 = 22
• Ⅲ. 부동산등기제도에 대한 비교법적 고찰 = 28
• 1. 독일 = 28
• 2. 스위스 = 35
• 3. 프랑스 = 39
• 4. 일본 = 44
• 5. 영미법 = 49
• 6. 각국의 등기제도의 비교 = 57
• Ⅳ. 현행 부동산등기제도의 문제점 및 개선방안 = 61
• 1. 서설 = 61
• 2. 등기원인증서의 공증 문제 = 64
• 3. 등기부와 대장의 일원화 문제 = 79
• 4. 등기신청절차와 등기신청서 첨부서면에 관한 문제 = 98
• 5. 등기사무 종사자에 대한 문제 = 115
• 6. 등기공무원의 처분에 대한 등기제도의 문제 = 143
• 7. 부동산등기의 전산화 = 151
• 8. 부동산등기의 공신력 문제 = 154
• Ⅴ. 결론 = 161
• 참고문헌 = 165
• ABSTRACT = 170