도시정비사업의 공공관리제도 개선 방안 연구 : 한남재정비촉진지구를 중심으로 = A study on Improvement of he Public Management System in Urban Renewal Project : Focuses on Project District

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The following research on this thesis is about the study of public management theory and case studies which is implemented·being operated on the urban-rehabilitation project. Through case studies based on the actual operation the objective is to look squarely on the effects and the uppermost limit in order to come up with a more effective measures towards public management.
In the research process, the starting point was recognizing the various social problems released from the urban-rehabilitation project, and through the transparency of its operation and fairness, in order to pursue smooth and effective refurbishment project on 16th July 2010, we have looked squarely into the combination of enforcement of the public management system by the urban-rehabilitation project which is implemented·being operated on its theoretical considerations and a variety of advanced research regarding the implemented system. We were able to review the utmost limit of public management system and the precedent proposition on the implications. Regarding the case studies used in the research based on the actual implementation, the effects and limit on the operation of public management on Hannam redevelopment acceleration zone which is the 2nd demonstration zone for public management. Also while taking a look at overseas case studies regarding public participation, the pending issues and limits to the implications have been deducted regarding public management systems.
In the public management system, during the urban-rehabilitation acceleration process the various corruption which occurs through illegal back-scratching between the main control body union and other related businesses such as operators, maintenance, demolish, design. These corruptions made me realize that there is a limit to how much effort people can put in therefore this system is implemented in order to intervene on the management and support in public. This implementation of this system which will expand·strengthen the public’s role and authority will forsee an expected effect such as the transparency of the refurbishment project, shorter project periods, reduction in project costs etc.
However, one and half years after the follow system has been implemented, this present day we can see that the result is far estranged from our expectations which can be visible through recent operations·in reality. 그것은 Those are the lack of participation by the residents who are the main body of the project, lack in justification in the intervention of the public, overlooking the law revision of the preferred operation procedure on site and the implementation of the system have caused a delay in the acceleration of other projects. Therefore within the system, insignificant financial support and the public’s actual support towards the refurbishment project along with excessive management·supervision based intervention is the reason.
By staying away from the free market economic principle and with the public excessively intervening into the private businesses this will cause the shrinking of the market hence resulting to economic difficulties. The public’s intervention towards private businesses is creating strong doubts that such interventions will be no different from developments central to public enterprises which are retrogressions to the private businesses development flow. Lately in 2012, within the laws and system revision they have expanded the punishment for the public’s intervention and not on the support based in the improvement of the system. Currently they have still not figured out what the fundamental parts are and also in the recent global times where the people’s roles are increasing, it can be said that it is a retrogression from this day of age.
Furthermore, the finances and public manpower utilization which is the support of public management. These supports are obtained through the people’s taxes hence financial deficit and waste in manpower is predicted. This is the financial support and manpower which is used for the convenience of local groups and this is what overcomes the justification of public participation. Of course we have gotten the expected outcome through the public management system such as the transparency of project acceleration, information going public, extrapolation of burden charge through the burden charge program and short-term forming of promotion committee however this is just a temporary effect which is displayed in the early stages of the implementation and not an overall validation within a given period of time.
Even though the following research is in its early stages, if we take a look at the demonstrated case study we can see the following limitations. We can see that with excessive public intervention there are problems such as proceeding with the project excluding the direct persons concerned, dwelling of new tenants without any alternatives and supports measures for the emigration, lack of professionals and finance, ignoring measures to fund loans for newly starting businesses, short-sighted appointment of builders, disposal plan and validating burden charges.
In order to improve, firstly in order to vitalize the participation of the residents we need to create and operate a private·governmental consultation system. By creating such system, a mutual operation system is in strong need. Secondly, for the new tenants and lower-income group, through the use of public land spaces and their actual participation, obtaining direct consideration and publicness. Thirdly, by creating separate institutes apart from the urban-rehabilitation project and operating it in rural areas creating and using specialized workforce and alternative system operation and active financial support from the central government after taking financial power into account. Fourthly, implementing financial and business structure for private development businesses and national housing funds

국문 초록 (Abstract)

본 논문의 연구는 도시정비사업에서 적용·운용되고 있는 공공관리제도의 이론적 고찰과 실질적인 운영 시례를 통하여 효과 및 한계점을 직시하여 공공관리제도에 대한 효율적 개선 방안을 제안하고저 함에 있다.
연구 과정은 도시정비사업에서 표출되었던 각종 사회적 문제점 인식의 발원으로부터 운영의 투명성과 공정성으로 원활하고 효율적인 정비사업 추진을 위하여 2010년 7월 16일 조합 시행의 도시정비사업에 전면적으로 시행·적용된 공공관리자 제도에 대한 이론적 고찰과 제도 시행과 관련된 다양한 선행 연구에서 제기된 공공관리제도에 대한 한계점 및 시사점에 대한 앞선 제안들을 먼저 선행 검토 하였으며 연구를 위한 실증적인 사례로는 공공관리제도의 2차 시범지구인 한남 재정비촉진지구의 공공관리제도 운용 효과성과 한계점을 고찰하고, 외국의 공공참여 사례 현황을 살펴보면서 공공관리제도의 현안과 그의 한계적 시사점을 도출하여 보았다.
공공관리자 제도는 정비사업 추진과정에서 사업 주체인 조합과 사업관련 업체들인 시공자, 정비업체, 철거업체, 설계업체등 등 유관업체들의 불법 유착으로 발생된 각종 비리와 부패가 민간자체의 자정적 노력에는 한계점이 있다는 인식에서 공공의 관리와 지원의 업무 개입을 위해 시행한 제도다. 공공의 역할과 권한을 확대·강화한 이 제도의 시행은 정비사업의 투명성, 사업기간의 단축, 사업비의 절감 등의 기대효과 발생을 예견하였다.
그러나 본제도가 시행되고 1년반여의 기간이 지난 현재 당초의 기대와는 상당한 이격을 보이고 있음이 작금의 운영· 현실속에서 나타나고 있는 실정이다. 그것은 사업의 주체인 주민참여 결여 발생, 공공개입에 대한 정당성 결여, 현장에서의 운영을 간과한 절차 우선의 법개정 및 제도 적용등은 또다른 사업추진 지연을 초래하고 있는 면이 발생되고 있는 실정으로 이 제도는 정비사업에서 원하는 재정적 지원등 공공의 실질적인 지원은 미흡한 상황에서 관리·감독 중심의 과도한 업무 개입에 있다고 본다.

자유시장 경제원칙을 멀리하고, 민간주체사업에 대한 공공의 과도한 개입은 민간시장의 위축으로 경제적 어려움을 초래하는 상황을 가지고 있다. 민간주체사업에서의 공공의 개입은 개발흐름에 역행하는 공영 중심의 개발이 아니냐는 강한 의구심을 낳고 있는 실정이고, 금번 2012년 법 및 제도개정에서도 지원중심이 아닌 공공의 업무개입의 확대와 처벌강화 중심의 개정은 근본적인 부분이 무엇인지를 아직도 간과하고 있는 사항으로 민간 역할이 증대되고 있는 작금의 글로벌 시대에 시대적 역행이라고 일컬을 수 있는 형태이다.
또한, 공공관리자 제도를 뒷받침하는 재원과 공공의 인력활용은 국민의 세원으로 조달된 재원의 활용에의 흠결과 인력 낭비 초래가 예견되는 바로 국지적인 집단의 편익에 소요되는 재원과 인력은 공공참여의 정당성을 해치는 것이다. 물론 공공관리 제도로 인하여 업무추진의 투명성, 정보의 투명한 공개, 분담금프로그램으로 인한 사전 분담금 추정 가능등과 단기간의 추진위원회 구성등의 기대효과를 가져왔지만, 이는 사업추진상의 전체적인 검증이라는 일정기간을 가지고 시행 검증된 사항이라기 보다는 시행초기에서 나타날 수 있는 일시적인 효과로 보여지는 상황이다.
본 연구에서는 초기이지만 실증 사례를 통하여 다음과 같은 한계적인 사항으로 직접적인 이해관계자를 배제한 용역업체의 선정 기준과 업무 진행, 실질적인 대안 없는 세입자 주거 및 이주대책 수립 지원책, 전문인력 및 재정력 부족의 한계점인식 결여, 초기사업비등 실질적인 재원조달을 간과한 융자제도, 근시안적인 시공자 선정 시점, 관리처분계획 및 분담금 검증에 대한 과도한 공공개입 등을 말할 수 있다고 하겠다.
이에 대한 개선방안으로 첫째, 주민참여의 활성화를 위하여 민·관의 협의시스템 구축과 상설 운영으로 사전 공감대 형성을 통한 업무시스템 구축 강구. 둘째, 세입자 및 저소득층을 위하여 공공용지를 통한 공공의 직접참여로 직접적인 지원책 강구와 공공성 확보. 셋째, 별도의 도시재생사업에 대한 기관을 설립 권역별 운용 체제를 마련하여 전문인력의 양성 및 활용과 재정력을 감안한 선택적인 제도 운용 및 중앙정부의 적극적인 재정지원. 넷째, 민간개발사업의 금융 및 사업구조와 국민주택기금의 활성화 방안을 도입등 현 융자제도 개선 강구. 다섯째, 시공자 선정을 조합설립인가 시점으로 회귀 및 선정의 방법론적 대책 수립과 선별적이 아닌 일률적인 추진위원회 폐지의 업무절차 개선. 여섯째, 재정착률 증진 및 안정적인 수익을 구할 수 있는 거시적 제도로 건축계획 및 분양권에 대한 제한적인 다양성 부여의 제도 개선을 제안해 본다. 이는 고용창출의 부수적인 효과도 예견하여 볼 수 있다고 본다. 그리고 관리처분계획과 분담금 검증 지원의 제도에서는 중첩적인 현 제도를 폐지하고 세부운영지침을 개선하여 기존 제도 활용 극대화로의 방향 선회를 제언하여 본다.
이제 정비사업은 토지의 한계성·부동성·부증성으로 점진

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 내용과 방법 5
• 1. 연구의 내용 5
• 2. 연구의 방법 6
• 제2장 공공관리제도의 이론적 고찰 8
• 제1절 공공관리제도의 이론 고찰 8
• 1. 공공관리제도의 도입 배경 8
• 2. 공공관리제도의 도입목적 및 개선효과 11
• 3. 공공관리제도의 업무 및 절차 14
• 4. 공공관리제도의 기대효과 분석 20
• 5. 공공관리제도 적용 (시범) 지구 현황 21
• 제2절 도시정비사업의 이론 고찰 23
• 1. 도시정비사업의 개념 및 목적 23
• 2. 도시정비사업의 유형 및 사업 방식 24
• 3. 도시정비사업의 단계별 주요 업무 및 절차 29
• 4. 도시정비사업의 공공관리제도 주요 현안 선행 고찰 36
• 제3절 공공관리제도 선행 연구 검토 40
• 1. 공공관리제도의 효율적 운용 방안 검토 40
• 2. 공공관리제도의 인식 및 신뢰도 조사 사례 검토 45
• 3. 공공관리제도의 미시적 연구 검토 46
• 제4절 선행 연구의 시사점과 선행 연구와의 차별성 48
• 1. 선행연구의 시사점 48
• 2. 선행연구와의 차별성 48
• 제3장 공공관리제도 운용 고찰 50
• 제1절 공공관리제도의 법률 및 재정적 제도 50
• 1. 도시정비법 법률 개정안 50
• 2. 공공관리제도 자금 융자 제도 53
• 3. 2012 공공관리제도 주요 개정 내용 및 분석 54
• 제2절 공공관리자 단계별 업무 56
• 1. 정비사업전문관리업자 선정 업무 56
• 2. 설계자 선정 업무 58
• 3. 시공자 선정 업무 58
• 제3절 외국의 공공참여 사례 및 시사점 61
• 1. 외국의 공공참여 사례 61
• 2. 사례를 통해 본 시사점 67
• 제4장 공공관리제도 실증 사례 분석 70
• 제1절 사례 선정 목적 및 범위 70
• 제2절 한남재정비 촉진지구 현황 71
• 1. 재정비촉진지구의 개념 및 사업 현황 71
• 2. 한남재정비촉진지구의 주요 현황 77
• 제3절 한남지구 공공관리자 제도 적용 운용 현황 88
• 1. 제도 도입 배경 및 공공관리자의 주요 업무 88
• 2. 정비사업전문관리 용역업체 선정 업무 및 분석 90
• 3. 예비추진위원회 구성 업무 및 분석 100
• 4. 추진위원회 구성 업무 및 분석 105
• 5. 한남1구역 토지등소유자 등의 현황 분석 110
• 6. 한남지구 공공관리제도 효과성 및 시사점 고찰 115
• 제4절 공공관리제도의 한계점 121
• 1. 주민참여를 배제한 용역업체 선정 업무 121
• 2. 행정주의적 세입 주거 및 이주대책 수립 지원책 123
• 3. 전문인력 및 재정력 부족의 한계점 인식 결여 124
• 4. 실질적인 재원 조달을 간과한 융자 제도 129
• 5. 근시안적인 시공자 선정 시점 131
• 6. 관리처분계획 및 분담금 검증 지원의 과도한 공공개입 132
• 제5절 공공관리제도의 개선 방안 134
• 1. 주민참여 보장시스템 구축에 의한 업무 진행 134
• 2. 국,공유지를 활용한 직접참여로 세입자 대책 강구 및 공공성 확보 135
• 3. 전문인력 확보와 재정력을 감안한 선택적인 제도 운용 137
• 4. 재원조달 개선 및 활성화 방안 138
• 5. 거시적, 입체적인 시공자 선정 시기 조정 141
• 6. 미래지향적 건축계획 및 분양권의 다양성 제도 개선 강구 143
• 제5장 결 론 146
• 제1절 연구 결과 요약 146
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 149
• 참고문헌 150
• Abstract 154