부동산중개수수료 요율 현실화 및 요율체계의 개선방안에 관한 연구 = Research of Realistic Real Estate Brokerage Commission Rate and the Rate System Improvement Plan

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Majority of licensed real estate agents with real estate brokerage firms as means of living, suffer from low morales and lack of efficiencies. This is because of government's lean-to-one-side policies, and shifted burdens of excessive compensation damage responsibility. In addition, following the depression of real estate markets, brokerage industry is deteriorating further. In order to promote the lagging real estate field as a reputable industry, prior to implementing administrative regulations, special arrangements that can protect the survival of the brokerage firms are necessary. For actions, there are many strategies we can consider. These include business territory expansion, expansion into new industries, enhancement of brokerage assistant system, improvements of the licensed real estate agents exam system, legalization of mandatory brokerage system, prohibition of direct transactions, and others. Among these measures, improvements of brokerage commission rate system and increase of brokerage commission should be considered most urgently.
Therefore, this research suggests a reasonable rate system and proper rates, in order to resolve problems of brokerage transactions under the current brokerage commission rate system, which goes against current trends, and prolonged low rates.
As part of preceding studies, I researched various references, investigated operations and business management of brokerage businesses, and examined problems of current brokerage commission rate system to suggest the rate system enhancement and proper rates.
Problems found in the preceding research and analysis of actual data
1) Majority of brokerage firms are small. As a result, it is not easy to be specialized or to grow to be larger firms.
2) Operation expenses are higher than profits of brokerage firms, which makes survival difficult.
3) Because of low revenue from prolonged low brokerage commission rates, which is the only income source, many brokerage firm owners feel hardship in keeping livelihood, and try to seek other income sources in addition to legal commissions.
4) Majority of brokerage assistants who work in the brokerage firms do not have stabled living as they receive allowances based on capability instead of regular salaries.
5) Current rate system does not consider traits of brokerage targets. In step 1, it simply divides brokerage targets to housing and non-housing. In step 2, it classifies by brokerage types (buy and sell, exchange, and lease). In step 3, for housing targets, it divides into 3 sections according to amount of transactions and comprises of complicated multi-level retrogression rate system of 3-step-12-type set up by sections of each phase in the third step. Because of this complicated system, it provokes quarrels at times, causes many problems as it does not reflect differences in degrees of efforts, levels of difficulties, and risks of brokerage firm owners. In addition, the retrogression rate system is an unfair system, since it is contrary to principle of fairness, where high rates are applied to inexpensive houses and low rates to expensive houses.
6) Many disputes are caused because of regulations requiring brokerage firm owners to receive legal commissions under the "agreement" of "within", "limited amount" of maximum rate and within specified maximum rate.
7) Rate setting organizations should be selected under the ordinances of Ministry of Land, Infrastructure and Transport and cities & provinces, but rates applied by most local governments are almost identical. Particularly, rates set by central governments are too low, and such rates are disconnected from reality and provide the brokerage firm owners with excuse to adopt an expedient. In other words, even though local governments have rate setting authority, such rates reflect rates of certain local government without changes considering expertises and practicalities.
8) Under current real estate brokerage commission system, as commissions on premiums are not mentioned, many complications arise in the process of receiving commissions on premiums.
Therefore, I suggest an unified rate for brokerage targets over 1.0%, discontinue the agreement obligation of limited amount and maximum amount, transfer control of rate setting organizations, systemization of brokerage commission payment on premiums, and others.

국문 초록 (Abstract)

부동산중개업을 유일한 생계수단으로 하고 있는 대다수의 공인중개사는 정부의 규제 일변도의 정책과 중개 사고에 대한 과중한 손해배상 책임전가 부담으로 업무의 효율성과 사기는 저하되고 부동산 시장의 불황에 따라 그야말로 중개업계는 황폐화 되어가고 있다. 낙후된 부동산중개업을 제대로 된 산업으로 육성시키기 위해서는 행정규제에 앞서 중개업계의 생존권을 지켜 줄 수 있는 특단의 조치가 필요하다고 하겠다. 이를 위한 조치로 중개업자의 업무영역의 확대, 신규업계 진출의 제안, 중개보조원 제도의 개선, 공인중개사 시험제도 개선, 중개의뢰제도의 법제화, 직거래 계약의 금지제도 등 많은 것들이 있겠지만 중개수수료 요율체계의 개선과 중개수수료 인상은 더 이상 늦출 수 없는 과제다.
이에 본 연구는 시대의 흐름에 편승하지 못하고 있는 중개수수료의 요율체계와 장기간의 저가요율 유지에 따른 중개거래상의 문제점을 해결하기 위하여 합리적인 요율체계 및 적정 요율을 제시하고자 한다.
이를 위하여 선행학습으로 각종 문헌을 연구하였고 설문조사를 통하여 중개업소의 운영 및 경영실태와 현행 중개수수료 요율 및 체계의 문제점을 조사하여 요율체계 개선안과 적정한 요율을 제시한다.
선행연구 및 실증분석의 결과 문제점으로
① 대부분의 중개업소가 영세하여 중개업소 전문화 및 대형화가 어렵다.
② 중개업소의 수익에 비해 운영비가 많이 들어 생활에 어려움이 많다.
③ 유일한 소득원인 중개수수료의 장기간 저 요율로 인한 낮은 수입으로 많은 중개업자들은 생계에 불안을 느껴 법정수수료 외의 수입에 신경을 쓴다.
④ 중개업소에 근무하는 중개보조원 대부분은 고정급여 대신 능력별 수당을 받기 때문에 생활이 안정되지 않다.
⑤ 현행 요율 체계는 중개대상물의 특성을 고려하지 않고 1단계로 주택과 주택이외의 중개대상물로 단순이원화 하고 2단계로 중개형태(매매, 교환, 임대차등)별로 분류한 후 3단계로 주택의 경우 다시 거래금액별로 3개의 구간을 만들어 각 단계별 구간별로 설정된 3단계 12종의 복잡한 다단계 역진요율체계로 되어 있다. 이러한 복잡한 체계 때문에 소비자와 시비가 일어나는 경우가 있으며 또한 중개업자의 노력 정도․중개 난이도 및 위험에 대한 차이를 반영하고 있지 않아 많은 문제점을 내포하고 있고 역진요율체계는 저가의 주택에는 높은 요율을 고가의 주택에는 낮은 요율을 적용하는 불공평한 요율체계로 형평의 원칙에 어긋나는 모순점을 내포하고 있다.
⑥ 중개수수료를 법정수수료 상한요율 “이내“, ”한도액“ 및 명시한 상한요율내 ”합의“ 하여 받도록 규정되어 많은 분쟁이 발생하고 있다.
⑦ 요율 결정기관이 국토교통부와 시.도의 조례로 정하도록 되어 있으나 대부분의 지방자치단체가 적용하고 있는 요율은 거의 대동소이하고 특히 정부에서 정한 요율은 현실과는 너무나 동떨어진 낮은 수준으로 되어 있어서 중개업자들에게 편법을 쓰는 빌미를 제공하고 있다. 즉 요율결정권이 지자체에 있음에도 불구하고 지역적 특성을 고려하지 않은 채 특정 지자체의 요율을 그대로 반영하여 전문성과 현실성이 결여되어 있다.
⑧ 현행 부동산 중개수수료 체계에서는 권리금에 대한 수수료 부분은 언급이 없기 때문에 권리금에 대한 수수료 수수 과정에서 많은 분쟁이 발생하고 있다.
이러한 문제점의 개선방안으로 1.0% 이상의 중개대상물별 단일요율 제시, 한도액 및 상한액 내의 협의 규정 폐지, 요율 결정기관의 이관, 권리금에 대한 중개수수료 지불 제도화 등을 제시 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 부동산중개수수료의 법적성질 6
• 1 부동산 중개수수료의 개념 6
• 2 부동산 중개수수료의 법적 성질 7
• 제2절 중개수수료체계의 변천과정 10
• 1 중개업법 제정 이전 중개수수료 10
• 2 중개업법 제정 이후 중개수수료 13
• 제3절 부동산관련 업종 수수료 수준의 검토 22
• 1 부동산 감정평가수수료 23
• 2 법무 대행수수료 25
• 3 부동산 신탁수수료 27
• 제4절 외국의 부동산 중개수수료 제도 29
• 1 일본 29
• 2 미국 33
• 3 영국 37
• 4 독일 40
• 5 프랑스 42
• 6 그 밖에 주요국가 44
• 제5절 선행연구의 검토 46
• 제3장 실증분석 50
• 제1절 연구설계 50
• 1 조사 및 분석방법 50
• 2 설문문항의 구성과 내용 50
• 3 표본의 특성 53
• 제2절 중개업 및 수수료 실태분석 55
• 1 부동산중개업 운영실태 55
• 2 부동산중개업 경영실태 58
• 3 주택과 주택이외의 중개대상물 희망요율 71
• 4 중개대상물별 중개난이도 및 희망요율 74
• 5 중개수수료의 문제 및 개선에 관한 분석 87
• 제3절 부동산 중개수수료의 문제점 92
• 1 중개수수료 요율체계의 문제 92
• 2 중개수수료 요율수준 및 제도상의 문제점 95
• 제4장 부동산 중개수수료의 문제점 개선방안 100
• 제1절 요율체계의 문제 개선안 100
• 1 구조적 문제 개선안 100
• 2 내재적 문제 개선안 102
• 제2절 요율 및 제도상의 문제 개선안 103
• 1 중개수수료 요율 수준의 문제 개선안 103
• 2 중개대상물별 특성의 미반영 개선안 106
• 3 권리금에 대한 수수료 불인정의 문제 개선안 108
• 4 수수료 지급시기의 문제 개선안 109
• 5 요율 결정기관의 문제 개선안 110
• 제5장 결론 112
• 참고문헌 115
• <부록> 설문지 119
• Abstract 129