재건축부담금제도의 현황과 개선방안 : 법리적, 제도적 쟁점을 중심으로 = A Study the current state of the reconstruction levy system and improvement plans - Focusing on legal and institutional issues -

국문 초록 (Abstract)

1970년대부터 서울을 비롯한 수도권에 인구 집중현상이 꾸준히 진행되어 도시화의 일환으로 주택공급을 위한 정책을 수립 시행하였으나, 도시화의 포화상태에 봉착하자 재개발, 재건축을 통하여 주택공급을 활성화하였다.
그러나, 재건축사업을 시행함에 따라 개발이익이 발생하자 재건축대상 지역의 부동산가격이 반등하고, 투기가 과열되는 현상 등이 발생하였다. 따라서 부동산가격을 안정시키고, 부동산 투기 과열을 억제하기 위한 수단으로 재건축초과이익 환수에 관한 법률을 제정하여 일정한 수익 이상을 부담금으로 부과하는 재건축부담금제도를 신설하게 되었다.
재건축부담금제도는 노무현 정부 시절 2006년 9월 25일부터 시행하였지만, 세계금융위기 사태로 인해 국내 경기, 부동산시장 등의 침체로 2012년 12월 ~ 2017년 12월까지 5년 동안 유예되었다

2017년 문재인 정부가 출범하면서 부동산가격 폭등으로 2019년 3기 신도시 개발을 발표하였고, 재건축부담금제도와 분양가 상한제 등을 부활하였다.
그러나, 문재인 정부의 정책 미비로 인하여 서울 수도권 주택난 해결을 위한 특별한 대책이 되지 않은 상태에서 재건축부담금 제도, 분양가 상한제 등 규제 정책 일변도가 공급 부족으로 이어져 부동산가격 상승이 반복해서 일어나게 되었다.

2022년 윤석열 정부가 출범하면서 주택공급 증대를 위한 재개발, 재건축사업 정상화 정책을 펼치고 있는 현재, 재건축을 규제하는 재건축부담금제도의 현황을 중심으로 본 제도가 부동산시장에 미친 순기능과 역기능에 대해 법리적, 제도적 쟁점을 살펴보고 개선방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the 1970s, population concentration in Seoul became persistent. To cope with concentration, policies were put in place to ensure an adequate housing supply. When concentration reached its peak, the government strived to revitalize the housing supply through reconstruction and redevelopment.
While reconstruction projects were carried out, the resulting excess profit caused real estate prices in the areas assigned for reconstruction to skyrocket, leading to overheated real estate speculation among other problems. Hence, the Reconstruction Excess-Profits Act was enacted to establish a reconstruction levy system that imposes a levy beyond a certain level of profit to stabilize real estate prices and curb overheated speculation.
Although the reconstruction levy system was implemented on September 25, 2006, during the Roh Moo-hyun administration, the grace period was given for five years from December 2012 to December 2017 due to the recession.
In 2017, during the Moon Jae-in administration, the government announced the 3rd Phase New Town development plan and revived the sales price ceilings and reconstruction levy system.
Moon administration's lack of policy and special measures to address the housing shortage in the Seoul metropolitan area as well as inconsistent regulatory policies (i.e., the pre-sale price cap and reconstruction levy system) led to recurring spikes in real estate prices.
With the inauguration of the Yoon Seok-yeol government in 2022, policies promoting redevelopment and reconstruction to increase housing supply and high interest rates led to a sharp drop in real estate prices. This paper examines positive and negative effects of reconstruction levy system and suggests alternative measures focusing on legal issues.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 1
• 제2절 연구 범위 및 방법 2
• 1. 연구 범위 2
• 2. 연구 방법 3
• 제3절 선행연구 고찰 3
• 1. 법리적 쟁점에 관한 선행연구 3
• 2. 제도적 쟁점에 관한 선행연구 7
• 제2장 재건축부담금 제도의 이론적 고찰 및 현황 10
• 제1절 재건축사업 10
• 1. 재건축사업의 개념 10
• 2. 재건축사업의 절차 10
• 3. 재건축사업의 단계 11
• 제2절 재건축부담금 제도 15
• 1. 재건축부담금의 개요 15
• 2. 재건축부담금 부과대상 16
• 3. 재건축부담금 부과율과 부담금액 17
• 4. 재건축부담금의 산정절차 17
• 제3절 재건축부담금의 산정기준 및 방법 19
• 1. 개시시점 주택가격 산정 19
• 2. 정상주택가격상승분 산정 19
• 3. 개발비용 산정 20
• 4. 종료시점 주택가격 산정 21
• 5. 재건축부담금 산정 23
• 6. 납부의무자 23
• 7. 재건축부담금의 예정액 산정자료 제출 24
• 8. 재건축부담금의 결정 및 부과 24
• 9. 재건축부담금의 납부 25
• 10. 조정된 개시시점 주택가액의 재산정 의뢰 25
• 11. 재건축부담금제도 요약 25
• 제4절 재건축부담금 부과 및 예정금액 통지 현황 26
• 1. 재건축부담금의 부과 통보 26
• 2. 재건축부담금 부과현황 27
• 제5절 개발이익 환수제도 개념 및 외국사례 30
• 1. 개발이익 환수제도 개념 30
• 2. 외국사례 31
• 제3장 재건축부담금제도의 문제점 분석 36
• 제1절 법리적 문제점 36
• 1. 미실현 이득에 대한 부담금 부과 문제점 36
• 2. 중복규제로 인한 과잉금지 원칙 위배 문제 37
• 3. 평등원칙 위배 문제 38
• 4. 이중과세 문제 39
• 제2절 제도적 문제점 40
• 1. 초과이익부과 개시시점의 적정성 40
• 2. 재건축부담금 부과기준의 적정성 41
• 3. 재건축부담금 부과율의 문제점 43
• 4. 종료시점 기준가격의 이원화 문제점 45
• 제4장 법리적, 제도적 문제의 개선방안 47
• 제1절 법리적 측면 개선방안 47
• 1. 미실현이익에 대한 부담금의 개선방안 47
• 2. 이중규제에 대한 개선방안 48
• 3. 제도의 평등원칙 위배 개선방안 48
• 4. 이중규제에 대한 개선방안 49
• 제2절 제도적 측면 개선방안 49
• 1. 초과이익부과 개시시점 적정석에 대한 개선방안 49
• 2. 재건축부담금 부과 개시시점과 종료시점의 개선방안 51
• 3. 재건축부담금제도의 합리적 요율 산정기준 개선방안 53
• 제5장 결 론 56
• 참고 문헌 60
• Abstract 64