都市再生 開發事業 事前評價段階에 適用하는 危險分析技法 最適化 硏究 = A Study of the Risk Analysis Technique Optimization in the Pre-Project Evaluation Phase of the Urban Regeneration Development Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Purpose of this study is optimization and proposal of risk analysis techniques that can be applied at preliminary estimation stage of city refreshing development projects.
The city refreshing development projects in the domestic recently have been performed under leading of public institution laying stress on new city and existing urban district. These city refreshing development projects are still staying in safety control level despite risk factor management at preliminary estimation stage has been more important factor to success and add value creation. Understanding inaccurately about various risk analysis techniques that can analyze risk factors and the insufficient application of step that can analysis techniques could make projects more difficult. Therefore, this research suggests the more effective methods for risk analysis that can control the risks in the pre-project evaluation stage.
1) The risk factors that could happen in location analysis step are usually related with backgrounds of project and especially consisted of facts in connection with locations expected to progress of project. So the mixed-methods could be used in location analysis step are delphi technique ,influence diagraming method ,sensitivity analysis and decision tree analysis method.
2) Analysis of project's conditions step that analyzes the conditions of the location and its surroundings for carrying out of project is the beginning one, that realistic analysis would be performed. So, risk factors related with the system and administration or complex ones followed by duties and roles of stakeholders could be shown. Therefore, these kind of risk factors should be easily analyzed through grasping relative importances and drawing the main ones. Decision tree analysis method, Monte Carlo simulation, ahp technique and sensitivity analysis method could be used in this step.
3) The most important thing in analysis of market-environment step is assuring the specialists group. The risk factors could be risen in various field should be taken care by each field's specialists so that they could be easily recognized. Usable complex method is utilizing Delpai techniques and AHP techniques. And second one is using Delpai techniques and decision tree analysis method.
4) In order to analyze the risk factors that could be shown in analysis of project's character step, the specialists have joined the project since the previous step and fully understood of project's character and situation, including other ones have experiences in similar projects should be needed. Usable complex method is utilizing Delpai techniques and AHP techniques. And the second one is using Delpai techniques and decision tree analysis method.
Proposed complex analyzing method in this study which is more realistic and accurate than previous simple analysis one, could be applied according to the character of development project and details of preliminary valuation step. And also proposed more effective way for analyzing and drawing of risk factors from the beginning of project.

국문 초록 (Abstract)

건설교통부는 정부적 차원에서 도시재생 개발사업을 추진하기 위해 “도시재생 사업단”을 2007년 1월에 구성하고, 앞으로 7년 동안 1,500억 원의 연구개발(R&D) 비용을 투입하여 산업구조 변화에 따라 쇠퇴한 도시에 새로운 기능을 불어넣어 물리적·사회적·경제적으로 재활성화 하는 사업을 추진하고 있다. 이러한 정부적 차원의 도시재생사업은 35개의 재정비 촉진지구를 선정하고, 현재 7개의 시범사업을 진행하고 있다.
최근 많은 관심을 받고 있는 도시재생 개발에 대해서 박세훈(2002), 김영환·최정우·오덕성(2003), UNEP(2004), 김창석(2007), 정재희(2007), 임서환(2007), 도시재생사업단(2007), 김용웅(2007) 등에 의해 연구와 논의가 활발하게 진행되고 있고, 도시의 일부 또는 전체가 성장하지 않고 정체되었거나 쇠퇴하고 있는 상태에서 도시의 일부 또는 전부를 정비사업을 통해 물리·환경적, 사회·문화적, 산업·경제적 측면에서 기능을 새롭게 하거나 기존 기능을 활성화하는 것으로 이해할 수 있으며 이때 추진하는 사업을 도시재생 개발사업으로 정의하고 있다.
이러한 도시재생 개발사업에서 사전평가 단계는 그 위험 요인들이 가장 많고 사업에 가장 많은 영향을 주는 단계이지만, 사전평가 단계에서의 위험관리는 소극적이고 형식적인 안전관리의 수준에서만 다루어지고 있을 뿐 아니라 적극적인 입장에서 다양한 위험 요인들을 분석·대응하여 전략적으로 위험요인들을 관리하는 수준에는 아직 이르지 못하고 있다.
개발사업에 대한 정확한 이해 및 위험관리를 위한 위험분석기법의 적절한 적용은 해당 사업의 부가가치를 높여줄 뿐만 아니라 그에 따르는 다양한 위험요인들의 관리를 보다 용이하게 해주어 그 사업의 성공 여부를 명확히 해주는 중요한 요소가 될 것이다.
따라서 본 연구에서는 개발사업에 대한 전반적인 이해와 개발사업 사전평가단계에서의 구성 및 정의, 사전평가단계에서 적용될 수 있는 위험분석기법들에 대한 정의 및 분석을 통해 사전평가 단계에서 나타날 수 있는 다양한 위험 요인들을 보다 효과적으로 관리할 수 있는 위험분석기법들을 다음과 같이 제시하였다.
1) 입지 분석 단계의 위험 요인들은 사업의 기본적인 바탕이 되는 사항들에 관련된 것들이 많으며 특히, 사업 진행이 예정되어 있는 사업지에 대한 사항들로 이루어지게 된다. 따라서 사업이 진행되어질 사업지 및 사업지가 위치하게 될 지역에 대한 기본적인 자료와 지역에 관련된 전문가 집단이 필요하게 되며 이를 활용한 위험분석 기법의 적용이 필요하다. 입지분석 단계에서 사용할 수 있는 복합적 기법으로는 델파이 기법과 영향도 기법, 그리고 민감도 분석를 이용한 방법과 영향도 기법과 수형도 기법을 이용한 방법이다.
2) 사업조건분석 단계에서는 사업이 실행되기 위한 사업 주변 조건들에 대한 현실적인 분석이 시작되는 단계이다. 따라서, 제도·행정적 부분이나 경제·재무 부분, 참여관계자의 역할이나 능력에 따른 복잡성을 띤 위험 요인들이 나타나게 된다. 따라서 이러한 복잡성을 띤 위험 요인들에 대한 분석을 위한 기법이 필요하게 되며 각각의 분야별 전문가 또한 필요하다. 그리고 이러한 복잡화된 위험 요인들에 대하여 상대적으로 중요도를 파악하여 중요 위험에 대한 위험 요인들을 분석할 수 있어야 한다. 첫 번째 복합적인 위험분석 기법은수형도 기법, 몬테카를로 시뮬레이션, AHP 기법을 활용한 방법이며 두 번째 복합적 위험분석기법은 델파이기법과 AHP기법 그리고 민감도 분석을 통한 방법이다.
3) 다양한 위험 요인들이 발생되는 시장환경분석 단계에서 중요한 점은 전문가 집단의 확보이다. 다양한 분야에서 나타나는 위험 요인들은 각 분야의 전문가들에 의한 분석이 우선적으로 선행되어 다양하고 복잡성을 띤 위험 요인들에 대한 기본적인 파악이 되어야 한다. 이 과정을 통하여 위험 요인과 이에 따른 발생 위험들 간의 관계를 정립할 수 있으며 그 중에서 중요 위험 요인에 대한 파악이 이루어진다. 사용할 수 있는 복합적인 위험분석 기법으로는 델파이 기법과 몬테카를로 시뮬레이션, 그리고 AHP 기법을 활용한 방법과 델파이 기법과 수형도 기법, 그리고 AHP 기법을 활용한 방법이다. 마지막으로 수형도기법, 몬테카를로 시뮬레이션, AHP 기법을 복합적으로 적용하는 방법이 있다.
4) 사업특성분석에서 나타나는 위험 요인들을 분석하기 위해서는 이전 분석 단계에 참여하여 사업에 대한 특징 및 전반적인 이해를 하고 있는 전문가 집단이 필요하며 이 전문가 집단 속에는 유사 시설 사업에 참여하였던 전문가들도 포함이 되어야 한다. 이는 사업의 기본적인 자료를 통한 분석뿐만 아니라 기존 유사 시설에 대한 경험을 바탕으로 한 다양한 관점에서의 분석을 얻을 수 있기 때문이다. 이와 관련하여 사용할 수 있는 첫 번째 복합적인 방법은 델파이 기법과 AHP 기법 을 활용한 방법이며 두 번째 복합적인 방법은 델파이 기법과 수형도기법을 사용한 방법이다.
사전평가 단계에서 복합적인 위험분석기법을 적용함에 따라 위험관리의 중요성을 파악하고 사업 특성에 맞는 현실적인 위험분석기법의 적용을 이룰 수 있으며 이러한 적용을 통하여 체계적인 관리를 통해 위험 요인을 정확히 분석하고 그에 따른 위험을 예측할 수 있다. 특히 사전평가 단계는 사업의 초기 단계에 해당하므로 사업 초기부터 위험 요인에 대한 객관화되고 정확한 분석 및 분석을 할 수 있으며 각 단계에 맞는 위험분석기법의 타당한 적용을 통해 참여관계자들에게 위험 요인에 대한 정확한 분석을 도울 수 있다.
특히, 본 연구에서 제안한 복합적인 위험분석기법을 통하여 기존의 단순한 분석기법의 응용을 벗어나 보다 정확하고 현실적인 위험분석기법을 개발 사업별 특성 및 사전평가 단계의 세부 단계별로 적용할 수 있고 사업 초기부터 위험 요인에 대한 분석 및 도출에 보다 효과적인 방법을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제 2 장 도시재생 개발사업과 개발사업의 사전평가단계에 대한 이론적 고찰 = 5
• 2.1 도시재생 개발사업의 개념 = 5
• 2.1.1 도시재생 개발사업의 정의 = 5
• 2.1.2 도시재생 개발사업의 종류 = 7
• 2.1.3 도시재생 개발사업의 적용범위 = 10
• 2.1.4 도시재생 개발사업의 최근 현황 = 12
• 2.2 도시재생 개발사업의 단계 구성 = 14
• 2.2.1 도시재생 개발사업의 구조 = 14
• 2.2.2 도시재생 개발사업의 단계 = 15
• 2.3 도시재생 개발사업의 사전평가 단계 = 18
• 2.3.1 사전평가 단계의 정의 = 18
• 2.3.2 사전평가 단계의 세부 구성 = 18
• 2.3.3 사전평가 단계의 위험 요인 = 19
• 제 3 장 사전평가 단계에 적용되는 기존 위험분석 기법 = 22
• 3.1 위험관리의 개념 = 23
• 3.1.1 위험의 정의 = 23
• 3.1.2 위험관리의 정의 = 25
• 3.1.3 위험관리의 절차(Process) = 26
• 3.2 위험인지 및 분석 기법 = 29
• 3.2.1 델파이 기법(Delphi Technique) = 31
• 3.2.2 민감도 분석(Senitivity analysis) = 32
• 3.2.3 몬테카를로 시뮬레이션(Montecarlo Simulation) = 34
• 3.2.4 영향도 기법(Influence Diagraming Method) = 35
• 3.2.5 수형도 기법(Decision Tree Analysis Method) = 36
• 3.2.6 계층분석적 의사결정기법(Analytic Hierachy Process, AHP) = 37
• 3.3. 기존 위험분석기법의 문제점 = 39
• 제 4 장 사전평가 단계에 적용되는 위험분석 기법 = 41
• 4.1 위험분석 기법의 적용 = 43
• 4.1.1 입지분석에서의 위험분석 기법 = 43
• 4.1.2 사업조건분석에서의 위험분석 기법 = 46
• 4.1.3 시장환경분석에서의 위험분석 기법 = 49
• 4.1.4 사업특성분석에서의 위험분석 기법 = 53
• 4.2 기대효과 = 64
• 제 5 장 결론 = 65
• 참고문헌 = 70
• Summary = 73
• 감사의 글 = 75