주택가격공시제도의 시형결과에 대한 사례분석 연구 : 서울 강북구와 강남구를 중심으로 = A case study on the enforcement results of a housing price public announcement system : Focused on Gangbuk-gu and Gangnam-gu in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 주택가격공시제도의 시행결과를 구체적으로 분석해봄으로써, 향후 주택가격공시제도의 운영과정에 도움이 될 수 있는 정책적 시사점을 제공하고자 하는 것이다.
본 논문에서는 효과적인 연구를 위하여 주택여건이 상이한 서울의 강북구와 강남구를 분석대상지역으로 선정하고, 주택형태와 주택공시가격대별로 구분하여 분석을 실시하였으며, 주택공시가격의 시가반영률, 주택재산세증감률, 주택공시가격에 대한 이의제기비율 등 3가지 지표를 분석기준으로 채택하였다.
본 연구의 분석결과에 의하면, 분석대상주택들의 평균 시가반영률은 연립(다세대)주택을 제외하고는 대체로 주택공시가격의 당초 목표치인 80%수준에 근접하는 것으로 나타났다. 주택유형별로는 아파트가 가장 높고, 단독(다가구)주택, 연립주택 순이며, 높은 가격대의 주택이 낮은 가격대보다 높고 ,강남구가 강북구보다 높은 것으로 나타났으며, 분석대상 주택들 간의 시가반영률의 분포도는 아파트, 높은 가격대의 주택, 강남구소재 주택이 상대적으로 고른 분포를 보였으며, 강북구소재 단독주택의 시가반영률 편차가 가장 큰 것으로 나타났다.
주택재산세증감률의 경우, 단독 및 다가구주택은 조세부담이 평균적으로 감소한 반면, 아파트는 대폭 증가하였다. 가격대별로는 8천만원 미만의 저가주택과 5억원 이상의 고가주택의 재산세 부담액이 평균적으로 감소한 반면, 그 중간가격대의 주택들은 조세부담이 증가하였다. 지역적으로 보면 강북구는 재산세 부담이 평균적으로 감소하였고, 강남구는 평균적으로 상승하였다. 이러한 결과는 그동안 아파트에 비해서 단독주택이, 강남지역주택에 비해서 강북지역주택이 주택가치에 비해 상대적으로 많은 세금을 부담해 왔다는 그간의 주장을 뒷받침해 주며, 주택가격공시제도의 도입으로 이러한 불공평이 많이 해소되었다고 볼 수 있다.
주택공시가격에 대한 이의제기비율은 아파트가 가장 낮고 단독(다가구)주택이 가장 높게 나타났으며, 지역적으로는 강남구가 강북구에 비해서 높게 나타났고, 공시지가에 비해 주택공시가격에 대한 이의제기 비율이 높게 나타났다.
이러한 분석결과를 토대로 볼 때, 주택가격공시제도의 도입으로 주택의 가치를 시가에 근접하게 평가할 수 있게 된 점과 시가기준에 따른 과세로 그간의 과세의 불공평성을 상당부분 개선하는 데는 기여한 것으로 평가할 수 있다.
그러나 주택 형태별로 평균 시가반영률의 차이가 커서 같은 가격대의 주택이면서도 가치평가가 달라져 조세부담액이 달라질 수 있는 점은 문제점이라고 할 수 있다. 특히 단독주택은 시가반영률의 편차가 심하고 이의제기 비율도 높아서 공시가격에 대한 신뢰도가 상대적으로 낮은 것으로 나타나고 있어 개선이 요구된다. 또한 5억원 이상의 고가대의 주택은 조세부담이 줄어들고 2억원에서 5억원사이의 주택들은 조세부담이 늘어난 것으로 나타났는데, 조세부담의 수직적 형평성 및 주택투기 억제를 위한 보유세제 개편목적 등과는 배치되는 것으로 보인다.
이러한 문제점들에 대한 개선대안으로, 먼저 모든 형태의 주택이 동일한 수준으로 시가를 반영할 수 있도록 단독주택과 공동주택의 가격균형을 협의할 수 있는 가칭 “통합주택가격균형협의회”의 운영을 제안하였으며, 다음으로 단독주택의 가격산정방식을 현재의 표준주택과의 비교평가 방식에서 개별공시지가와 건물신축원가를 합산한 가격으로 산정하는 방식으로 변경할 것을 제안했는데, 대안방식과 현행방식을 비교해 본 결과 대안방식을 적용할 때 시가반영률의 편차가 더 작아지는 것으로 나타났다. 또한 주택공시가격제도의 문제는 아니지만 본 논문의 분석결과를 토대로, 조세의 수직적형평성과 주택투기 억제를 위한 정책적 목적 등을 고려할 때 재산세의 세율체계에 대한 재검토가 필요함을 제안하였다.
한편, 본 논문은 분석방법과 분석결과에 몇 가지 한계를 지니고 있는데, 첫째, 분석지역과 분석자료의 제한으로 인해, 본 논문의 연구결과를 전국적으로 일반화하거나 정밀한 데이터로 활용하는 데에는 문제가 있을 수 있다. 하지만 분석단위별로 시가반영률의 경향성을 파악하는 데는 도움을 줄 수 있을 것으로 본다.
둘째, 연구의 필요에 의해 과세자료를 수정하였기 때문에 본 논문에서 제시한 과세자료는 실제 과세액과는 차이가 있으며, 주택재산세 증감률에 관한 분석결과 역시 분석대상지역인 강북구와 강남구의 실제 과세액 증감률과 일치하지 않는다. 그러나 주택가격공시제도의 도입으로 주택의 형태나 소재지 등의 여건에 따라서 조세부담액이 어떻게 달라지는지를 파악해 보는 데는 유익할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A study object of this paper is to provide the current comments for policy planning which are of assistance to the operation courses of a future housing price public announcement system by analyzing the enforcement results of the housing price public announcement system in details.

For the effective study in this paper, both Gangbuk-gu, Seoul and Gangnam-gu, Seoul which housing conditions are different from each other were selected as the areas for analysis, and such analysis was conducted as per a housing type and a publicly announced housing price wherein three indices such as the reflection ratio of a market price in the publicly announced housing price, an increase or decrease ratio for a housing property tax and an objection ratio for the publicly announced housing price were adopted as analysis standards.

According to the analysis results of this paper, it appeared that the average reflection ratio of a market price of housings for analysis generally comes close to the initial target value, a 80% level of the publicly announced housing price except for row houses(multi- household houses). According to a housing type, such ratio for an apartment house was the highest, and then, the ratio showed a single(multi-household) house and row houses in the value sequence. It also appeared that a high-priced house showed a higher ratio than a low-priced house, Gangnam-gu showed a higher ratio than Gangbuk-gu. Seeing the distribution chart of the reflection ratio of a market price among houses for analysis, an apartment house, a high-priced house and a house located at Gangnam-gu showed a relatively even distribution, and it appeared that the deviation of the reflection ratio of a market price for a single house was the largest.

In case of an increase or decrease ratio for a housing property tax, a single house and multi-household houses showed a reduced burden of the tax on average, but an apartment house showed a greatly increased burden of the tax. According to the prices, the low-priced house of less than eighty million won and the high-priced house of five hundred million won or more showed a reduced burden of the tax on average, but the intermediate-priced house showed an increased burden of the tax. Seeing the burden of the tax by regional groups, Gangbuk-gu showed a reduced burden of the tax on average, but Gangnam-gu showed an increased burden of the tax on average. Such results support the argument that in the meantime, a single house bore more taxes in comparison with an apartment house, and houses at Gangbuk area bore more taxes than those at Gangnam area in consideration of the house values, and it can be seen that adoption of such system caused a lot of unfairness to be settled.

Seeing an objection ratio for the publicly announced housing price, such ratio for an apartment house was the lowest and the ratio for a single(multi-household) house was the highest. Seeing such ratio by regional groups, Gangnam-gu showed a higher ratio than Gangbuk-gu and the ratio for the publicly announced housing price was higher in comparison with the publicly announced land price.

Based on such analysis results, it can be evaluated that adoption of the housing price public announce system contributed toward the respects that housing values can be evaluated close to a market price, and that the unfairness of a considerable portion for the previous taxation can be improved by means of taxation based on a market price.

However, it becomes an issue that as the differences of an average market price reflection ratio as per a housing type are great, the same-priced house may have the tax burden of a different amount by evaluating the equal house value as a different one. Especially, a single house has a severe deviation for the market price reflection ratio and a high ratio for objection, it shows a relatively low reliance for the publicly announced price, and thus, improvement is needed. Further, a high-priced house of five hundred million won or more showed a reduced tax burden, but the houses of two hundred million won to five hundred million won showed an increased tax burden. It appears that such tax burden is contrary to the principle of vertical equity for a tax burden, the revision object of a possession tax system for control of housing speculation, etc.
As an alternative plan for improvement of such problems, operation of a provisional name, "United Price Balance Association" which can discuss the balanced prices of a single house and an apartment house was proposed first so that all types of houses can reflect the market price of an equal level. Second, it was proposed that with regard to the value calculation method of a single house, the current method being evaluated in comparison with standard houses should be changed into the method being calculated with the total amount of an individually publicly announced land price and the costs of building construction. Such alternative plan was compared with the current method, and the results of comparison reflected that application of the alternative plan causes the deviation of a market price reflection ratio to become smaller. In addition, this is not the issue of the housing price public announcement system, but it was proposed based on the analysis results of this paper that a property tax system should be reviewed again in consideration of the principle of vertical equity, policy objects for suppression of housing speculation, etc.

In the meantime, the present paper has several limits to analysis methods and results. First, problems may arise in generalizing the study results of this paper all over the country or utilizing such results for accurate data, due to the limitation of analysis areas and data. However, it is considered that such limitation will be of assistance in understanding a tendency to a market price reflection ratio per an analysis unit.

Second, taxation data were revised according to the necessity of the study, and accordingly, there are differences between the taxation data presented in this paper and the amount of actual taxation, and analysis results concerning the increase or decrease ratio of a housing property tax are not in compliance with the increase or decrease ratio of an actual taxation amount for Gangbuk-gu and Gangnam-gu which are the areas for analysis. However, adoption of the housing price public announcement system will be of assistance in understanding how the amount of a tax burden varies according to a housing type or the location conditions.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 ……………………………………… 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 …………………………… 1
• 제2절 연구의 범위 및 연구방법 ……………………… 3
• 제 2 장 주택가격공시제도의 개요 ……………… 7
• 제1절 주택가격공시제도의 도입 배경 ………………… 7
• 1. 불합리한 부동산 과세체계의 개선 ………………… 7
• 2. 새로운 주택가격 평가체계의 필요 ………………… 9
• 제2절 주택가격공시제도의 주요내용 ……………… 10
• 1. 주택가격공시제도의 의의 …………………………… 10
• 2. 주택공시가격 산정 및 공시절차 …………………… 11
• 3. 단독주택의 가격산정체계 …………………………… 14
• 제3절 주택가격공시제도와 지가공시제도의 비교 … 18
• 1. 양 제도의 공통점 ……………………………………… 18
• 2. 양 제도의 차이점 ……………………………………… 19
• 제 3 장 분석의 기준과 분석방법 ……………… 21
• 제1절 분석기준 및 분석지표 ………………………… 21
• 1. 분석기준 ………………………………………………… 21
• 2. 분석지표 ………………………………………………… 22
• 3. 분석단위 ………………………………………………… 23
• 제2절 분석방법 및 분석자료 ………………………… 24
• 1. 분석방법 ………………………………………………… 24
• 2. 분석자료 ………………………………………………… 27
• 제3절 분석대상지역 …………………………………… 29
• 1. 선정기준 ………………………………………………… 29
• 2. 분석지역 여건 ………………………………………… 31
• 제 4 장 주택가격공시제도 시행결과 분석 … 35
• 제1절 주택공시가격의 시가반영률 분석 …………… 35
• 1. 주택 유형별 시가반영률 분석 ……………………… 35
• 2. 주택공시가격대별 시가반영률 분석 ………………… 43
• 3. 종합분석 ………………………………………………… 52
• 제2절 주택 재산세 증감률분석 ……………………… 54
• 1. 주택유형별 재산세 증감률 분석 …………………… 54
• 2. 주택공시가격대별 재산세 증감률 분석 …………… 66
• 3. 종합분석 ………………………………………………… 77
• 제3절 주택공시가격에 대한 수용태도(신뢰도)……… 80
• 1. 주택유형별 비교 ……………………………………… 80
• 2. 지가공시제도와 비교 ………………………………… 82
• 제 5 장 주택가격공시제도의 문제점 및 개선대안 … 84
• 제1절 주택가격공시제도의 성과 및 문제점 ………… 84
• 1. 성 과 ………………………………………………… 84
• 2. 문 제 점 ………………………………………………… 85
• 제2절 주택가격공시제도에 대한 개선대안 ……… 89
• 1. 공시지가 및 신축원가에 의한 단독주택 가격산정 … 89
• 2. 가칭 “통합주택가격균형협의회”의 운영 …………… 91
• 3. 재산세 세율체계의 재검토 …………………………… 92
• 제 6 장 요약 및 결론 ……………………………… 94
• 제1절 연구의 요약 및 결론 …………………………… 94
• 제2절 연구의 한계 ……………………………………… 98
• 【 참 고 문 헌 】 ……………………………………… 99
• Abstract ……………………………………………… 101