부동산신탁제도의 활성화 방안에 관한 연구 : 산업단지개발 및 관리의 신탁을 중심으로 = A study on ways to revitalize the real estate trust system : Focusing on trust for industrial complex development and management

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea industrial complex development has been developed under the leadership of the government since the early 1960s, when the law on the real estate development industry was enacted for the first time. In the mid-2000s, when industrial complex development was indiscriminately developed, the government pushed for regulatory reform as a top national task and enacted the Industrial Location and Development Act to simplify the approval and permission period, which takes two to four years to develop an industrial complex. It has been developed by enacting the Special Act on the Simplification of Industrial Complex Authorization and Permit Procedures by integrating development plans into industrial complex plans and applying special provisions expanded to similar procedures and licensing agenda items to simplify approval and permission procedures within six months so that industrial land can be supplied quickly to meet corporate demand.
However, implementation of the Special Act, corporate demand has decreased due to the financial crisis and economic downturn in the United States, business feasibility has deteriorated, and difficulties in financing have prolonged business promotion and revealed the limitations of supply-oriented policies that frequently occur undeveloped cases.
Therefore, in this study, in order to find ways to contribute to the development of industrial complexes using the real estate trust system, the system related to industrial complex development was reviewed to derive legal and institutional problems and improvement measures for industrial complex development currently in place, and the current status and characteristics of industrial complexes before and after industrial complex development were divided into designation, construction, and completion of industrial complexes. To prepare specific problems and system improvement measures, the approval procedures and regulations stipulated in the Industrial Complex Act and the Industrial Location Act were categorized and examined, and foreign industrial complex development cases were analyzed by item, focusing on Japan, the United Kingdom, and the United States, and rewritten by referring to various literatures to verify and secure objectivity on the factors of success in development.

The problems of the real estate trust system in the development of the current industrial complex shown in this study can be analyzed into five items. First, in order to simplify the licensing process, the problem is that development is possible without changing the urban basic plan as an agenda item of the urban basic plan.
First, in order to simplify the licensing process, it is possible to develop the basic urban plan without changing it.
Second, it is unclear where the responsibility lies in the event of a problem such as the project period, suspension of construction, or civil complaints due to the absence of the project implementer regulations of the industrial complex plan.
Third, damage to the business after designation of the industrial complex because the application for change to the extension of the business period under the Inclusion Act can be approved regardless of the limit, period, and number of times of change.
Fourth, when developing an industrial complex, contract a management trust product that is inevitable in financing. In the event of legal problems such as bankruptcy or civil complaints of a business operator during the project period, only the contractor and the trust company are responsible for the obligation to comply with responsibility.
Fifth, a one-sided and meaningless development entity-oriented business method centered on suppliers rather than an actual user-oriented supply of industrial complexes.
Based on the analysis of these five major problems, five items of system improvement measures were prepared, and improvement measures were proposed by objectifying various foreign systems and literature information after rewriting them.

First, it is necessary to prepare specific standards for preparing industrial complex development plans and verification standards and introduce a performance guarantee system that can guarantee the implementation of industrial complex development.

Second, the Capital Markets and Financial Investment Business Act, which can regulate plans from the beginning of the project to prevent insolvency during the project period of industrial complex development, should be revised to specify trust development in accordance with the Industrial Location Act and to efficiently utilize trust development.

Third, through the revision of the Industrial Location Development Act, the industrial location development process should be simplified, integrated, and legal improvement of dual inefficient issues related to industrial location management should be made.

Fourth, it is necessary to improve the Industrial Cluster Revitalization and Factory Establishment Act to periodically review the residential industry when confirming the industrial complex development and establish a practical and specific system for infrastructure, power, and water suitable for the residential industry.

Fifth, the current industrial complex development is not only scattered in various systems centered on the management entity, but also has diversified authorization, permission, and management systems. It is necessary to unify the development and management system centered on the local government where the industrial complex is located.

Finally, universities, industries, and research institutes should be spatially integrated to create a virtuous cycle of revitalizing industrial complexes that can bring about the local economy and job creation effects, in order to move away from the existing supply-oriented industrial complex development to a comprehensive and comprehensive industrial complex concept.

Keyword: Industrial complex development, Industrial complex development project, Industrial Complex Plan, Real estate trust system, Land Type Management Trust, A development trust, 「Act on Industrial Location and Development」,「Act on Special Cases for Industrial Technology Complex Support」

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 산업단지개발은 부동산 개발산업에 관한 법령 최초로 제정되던 1960년대 초부터 정부의 주도 아래 개발되었다. 산업단지개발이 무분별하게 개발되던 2000년대 중반에는 정부는 규제개혁을 최우선 국정과제로 추진하면서 「산업입지 및 개발에 관한 법률」체계에서 산업단지를 개발할 경우 2～4년 소요되는 인·허가 기간을 간소화 하고자 개발계획과 실시계획을 산업단지계획으로 통합하고 유사절차와 인·허가 의제사항을 확대한 특례사항을 적용하여 인·허가 절차를 간소화함으로써 6개월 이내에 인·허가를 완료하여 기업 수요에 맞게 신속하게 산업용지를 공급할 수 있도록 「산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법」을 제정하며 발전되어 왔다.
그러나, 특례법 시행 이후 미국발 금융위기와 경기침체로 기업수요는 줄어들었고 사업성이 악화되고 재원조달 등의 어려움으로 사업추진이 장기화되고 미개발 사례가 빈번하게 발생되는 공급위주 정책의 한계를 드러내면서 결국 특례법은 산업용지 공급활성화에는 기여하였으나 개발단계에서 실무적인 개발방식을 반영하지 못하여 제정 취지가 무색하였다.
따라서, 본 연구에서는 부동산 신탁제도를 활용하여 산업단지개발에 기여할 수 있는 방안을 모색하기 위하여 현재 시행되고있는 산업단지개발의 법률적, 제도적 문제점과 개선방안 도출을 위해 산업단지개발 관련 제도를 고찰하고 산업단지개발 전·후의 산업단지의 현황과 특성을 산업단지의 지정, 착공, 준공으로 세분하여 살펴보았다. 구체적 문제점과 제도개선 방안 마련을 위해 「산업단지법」과 「산업입지법」에서 규정하고 있는 승인절차와 규제 사항에 대해 유형화하여 살펴보았으며 외국의 산업단지 개발사례를 일본, 영국, 미국을 중심으로 항목별로 분석하고 개발성공 요인에 대한 검증과 객관성을 확보하기 위해 각종 문헌을 참고하여 재작성하였다.

본 연구에서 나타난 현행 산업단지개발에 있어 부동산 신탁제도의 문제점은 5개 항목으로 분석할 수 있다. 첫째, 인허가절차 간소화를 위하여 도시기본계획의 의제사항으로 도시기본계획의 변경없이 개발이 가능하다는 문제.
둘째, 산업단지계획의 사업시행자 규정의 부재로 인한 사업기간 혹은 준공 이후 공사중단, 민원 등 문제발생 시 책임소재 불분명.
셋째, 산입법상 사업기간 연장에 관한 변경신청이 변경제한, 기간, 횟수에 상관없이 승인가능함에 따라 산업단지 지정 이후 사업상의 피해.
넷째, 산업단지개발 시 금융조달에 있어 불가피 책임준공형관리신탁 상품을 약정하는 바, 사업기간 내 시행자의 부도, 민원 등의 사법상의 문제 발생 시 책임준공의 의무는 시공사와 신탁사만의 연대책임.
다섯째, 산업단지의 실제적 사용자 중심의 공급이 아닌 공급자 위주의 일방적이고 무의미한 개발주체 위주의 사업 방식.
이러한 5가지의 주요한 문제점 분석을 바탕으로 5개 항목의 제도개선 방안을 마련하였고, 각종 외국제도, 문헌정보 등을 재작성 후 객관화하여 개선방안을 제안하였다.

첫째, 산업단지개발 계획 작성기준과 검증기준을 구체적으로 마련하고 산업단지 개발이행을 보증할 수 있는 이행보증 제도를 도입해야 한다.

둘째, 산업단지개발의 사업기간 중 부실방지를 위해 사업초기 단계부터 계획을 규제할 수 있는 「자본시장과 금융업투자업에 관한 법률」이 개정되어 산업입지에 관한 법률에 의거 신탁개발을 명시하고, 신탁개발을 효율적으로 활용될 수 있도록 하여야 한다.
셋째, 「산업입지 개발에 관한 법률」의 개정을 통해 산업입지 개발절차의 간소화, 산업입지 관련 관리에 관한 이원화된 비효율적인 문제에 대한 통합화 및 법률적 개선이 이루어져야 한다.

넷째, 「산업집적활성화 및 공장설립 법률」을 개선하여 산업단지개발 확정시 입주업종을 주기적으로 재검토하고 입주업종에 맞는 기반시설, 전력‧용수 등에 관한 실 수요적이고 구체적인 제도의 정립이 필요하다.

다섯째, 현행 산업단지개발은 관리주체를 중심으로 여러 제도에 산재해 있을 뿐만아니라 인‧허가 및 관리체계 또한 다원화 되어있다. 따라서 산업단지가 위치하는 지방자치단체 중심의 개발 및 관리제도의 일원화가 필요하다.

마지막으로 기존 공급중심의 산업단지개발에서 탈피하여 종합적이고 포괄적인 복합산업단지 개념으로 전환하기 위해서는 대학, 산업, 연구소 등이 공간적으로 통합되어 산학이 연계되고 나아가 지역경제와 고용창출 효과를 가져올 수 있는 산업단지 활성화의 선순환 구조를 만들어 나가야 한다.

키워드: 산업단지개발, 산업단지개발사업, 산업단지계획, 부동산신탁제도, 토지형관리신탁, 개발신탁, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」,「산업기술단지 지원에 관한 특례법」

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 8
• 1. 연구의 방법 8
• 2. 연구의 범위 9
• 제3절 선행연구 검토 12
• 제 2 장 부동산신탁과 산업단지개발의 이론 및 제도 18
• 제1절 부동산신탁의 개념 18
• 1. 부동산신탁제도의 도입 18
• 2. 부동산신탁의 의의 20
• 3. 부동산신탁의 관계인 23
• 4. 부동산신탁의 역할 25
• 제2절 부동산신탁의 종류 및 활용 28
• 1. 부동산신탁의 종류 28
• 2. 부동산신탁의 활용 38
• 제3절 산업단지 개념 및 분류 41
• 1. 산업입지 관련 개념 41
• 2. 산업단지 개발사업의 범위 42
• 3. 산업단지의 분류 43
• 제4절 산업단지개발의 목적과 효과 50
• 1. 산업단지 입지정책의 변천 50
• 2. 산업단지의 목적 53
• 3. 산업단지개발의 효과 53
• 제5절 부동산신탁 및 산업단지 관련 법‧제도 54
• 1. 부동산신탁 관련 법체계 54
• 2. 산업단지 관련 법체계 61
• 3. 산업단지개발사업의 제도 71
• 제 3 장 해외 부동산신탁제도 및 산업단지 개발사례 74
• 제1절 외국의 부동산신탁제도 74
• 1. 일본의 토지신탁제도 74
• 2. 미국의 부동산신탁제도 79
• 3. 영국의 토지신탁제도 83
• 제2절 외국의 산업단지개발 운영제도 85
• 1. 일본의 산업단지개발 제도 85
• 2. 미국의 산업단지개발제도 87
• 3. 영국의 산업단지개발제도 91
• 제3절 외국의 산업단지 사례분석 93
• 1. 일본의 오사카 CIT 94
• 2. 미국 실리콘밸리의 스탠포드 연구단지 97
• 3. 영국 셰필드 문화산업지구 100
• 제4절 소결 102
• 제 4 장 산업단지개발을 위한 부동산신탁제도의 문제점 105
• 제1절 현행법‧제도상 문제 105
• 1. 현행법‧제도의 미비 105
• 2. 실무적 문제 108
• 제2절 산업단지 개발사업의 문제 111
• 1. 현행제도의 불합리 111
• 2. 사업방식의 문제 113
• 3. 신탁방식의 한계 115
• 제 5 장 산업단지개발을 위한 부동산신탁제도의 개선방안 118
• 제1절 부동산신탁에 관한 법‧제도 개선 118
• 1. 현행 제도의 미비점 보완 118
• 2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 보완 119
• 3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 규정의 개정 122
• 4. 「산업집적활성화 및 공장설립 법률」규정의 미비점 보완 124
• 5. 산업단지 인허가 간소화를 위한 법‧제도 개선 127
• 제2절 산업단지개발을 위한 신탁제도의 활성화 방안 130
• 1. 산업단지개발 리스크 분산 130
• 2. 산업단지 조성산업 지원정책 마련 131
• 3. 산업단지 조성공사 관련 제도 개선 133
• 4. 산업단지 조성 후분양제도 도입 135
• 제 6 장 결 론 137
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 137
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 138
• 참 고 문 헌 145
• 국문초록 152
• ABSTRACT 156