서울시 재개발 주거단지의 가로대응공간 분석 연구 = An Analysis Study on the Redevelopment Housing Corresponding to Street in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

An Analysis Study on the Development Housing Corresponding to Street in Seoul


Streets in residential area have been focusing more on recovery of publicity and development as a living space following the change of housing design paradigm and dissolution of exclusive·closed housing boundary. There has been constant criticism on the history of residential development after the 1960s and the closing of housing complex. Accordingly, recovery of housing publicity and planning of streets, as a concept of opened living space, have been emphasized continuously.

Recently in order to get over the closeness of housing streets, the housing site development district of metropolitan is generally applying specialized community - street under the district unit planning. Housing boundaries such as fences and soundproof walls are dwindling away.

Meanwhile, how are the streets in the development housing complex changing? Late 90s when the development was over, an area which was densely concentrated with deteriorated housing has developed as one complex unit under the name of redevelopment housing. When planning a redevelopment housing, there is an environmental condition which one has to follow - it should be absorbing the surrounding environment rather than changing it.

Hence this study is to focus on the present of the development housing corresponding to the streets. Prior to the analysis, a precedent study was done on the changes of street planning and the generalization of today’s neighborhood street through the history of housing development from 1960s to 2000s. Based on this, cases which deal with neighborhood streets among that of redevelopment housing after the year 2000 were examined and analyzed by the planning element. The selected housings had no fences or soundproof walls and reflected the surrounding characteristics well.

There are total of seven areas examined in this study. The areas are classified by numerical overview and environmental characteristic as a general element, and land use planning ․ complex planning ․ construction planning as a planning element.

The data used in this study have been organized by the elements of numerical overview and environmental properties so that one could analyze housing corresponding to street. First of all, after analyzing the numerical overview, they seem to have comparatively low floor ratio and be consisted of less floors. The floor ratio was found to be rather high―250% due to the business value. However on two hills with 27% of slope, the floor ratios were each 190% and 200% and they were twelve-story high at most. Hence, it could be defined as a site plan that has reflected geometrical·regional properties.

Secondly, in greenspace ratio, much larger space could be used for indoor or basement garage by making good use of deck which follows the slopes. Also, even though a redevelopment housing complex could be more spatial when planned up to 30% on ground. It is possible for the outer space inside the housing complex to approach as an eco-friendly one.

Considering the street plan from land using planning, the usage of land is divided into two elements―natural and artificial. To begin with, in the artificial elements, nearby street system would be improved and be repaired due to newly set up and widen streets. In cases of hills, pedestrian-only-street would be provided near the complex while considering pedestrian’s channel of movement. Secondly, parks and greens are planned as natural elements. Parks would be built in the intersection of concentrated housing complex or else, green pathway would be constructed along the pedestrian-streets both ways. In addition, following the indeterminate ground form, it is possible to build resting area with the leftovers of lands after practicing the land use planning. In the entrance of the complex, a resting place is planned to be built so that it could provide the residents an area to get together at.

In street side planning, entrance and pass planning and street open space planning, and composition of road and walk space are considered to be analyzed.
Firstly, under the properties of developing housing, it is designed as four to six entrances connected to inner walk path, which let pedestrians have options and can choose on which way to walk on.　Secondly, designing open space is not simply ‘Road-Area-Open Space’ form but the place where green area, park, school, play ground and etc are located. This area is using the side area of housings as a public place.　Thirdly, pedestrian street space, between the road and housing, is planning to be used as green pathway, resting place and persuade street type shops to move outwards. This would then, create an eco-friendly walk space.

Street side building scheme has been divided into street side residential area planning and street side commercial area planning, then it is categorized by cases.　Firstly, as corresponding to street in individual living residential area, except for the fact that it is used as communal facility of lower level and some piloties moving path planning, it only considers about the layout issue.　Secondly, there are several kinds of methods in planning the community-street. One of them is original independent commercial area planning, while the others are divided independent layout planning and yearly based planning.　Yearly based commercial buildings are usually located in steep area as a distinctiveness of redevelopment area. This is why they are able to make community-street which apply a variety of programs to lifestyle in existing commercial area.

This study analyzes ‘corresponding to street’ by sampling seven cases out of 471 redevelopment housings. Selected cases of ‘corresponding to street’ have uniqueness of turning deteriorated dense residential area into redevelopment area which is led privately. These are different from the previous literature of the subject of the metropolitan housing development or abroad cases. Therefore, it is significant that the study attempted to determine the current situation of ‘redevelopment residential area corresponding to street planning’ and its limitations and drawbacks. This study emphasizes the importance of corresponding to street in a redevelopment housing area and, at the same time, can be the preliminary data for planning of corresponding to street as living space in Korea in the future.

국문 초록 (Abstract)

우리의 주거단지 가로공간은 하우징 디자인 패러다임의 변화와 함께 자족적·폐쇄적 단지 경계를 해체하고 공공성의 회복과 생활공간으로써의 가로공간에 주목하여 그 계획적 시도 및 적용의 과정에 있다. 이미 60년대 이 후 주거단지 개발의 역사와 함께 단지의 폐쇄성에 관한 비판은 계속되어 왔고 이에 관해 주거단지의 공공성 회복과 생활공간으로서의 개방된 가로공간 계획의 중요성은 끊임없이 강조되어 왔다.

최근 주거단지 가로의 폐쇄성을 극복하기 위한 노력으로 수도권 신도시 택지개발사업 지구에서는 지구단위계획을 통한 생활가로의 특성화 계획이 보편적으로 적용되어지는 등 주거단지 경계의 폐쇄적 담장과 방음벽이 움직이고 있다.

반면, 대규모 신도시 만들기가 아닌 우리 도시 주거의 개발의 현재를 보여주는 재개발 주거단지의 가로공간은 어떻게 변화하고 있는가? 90년대 이후 개발의 끝자락에서 노후화 주거 밀집지의 일정 영역을 둘러 하나의 단지로 개발되는 개별단위사업구역의 재개발 주거단지는 주변 환경을 변화시키는 것이 아닌 그대로 흡수하여 계획되어야 하는 환경적 조건을 가지고 있다.

이에 재개발 주거단지의 가로대응공간 계획의 현재를 분석하고자 하였다. 분석에 앞 서, 선행연구로 1960~2000년대에 이르기까지 주거단지 개발의 역사 속에서 가로공간 계획의 변화와 최근 생활가로공간으로의 일반화까지 그 변천 과정을 살펴보았다. 이를 토대로 2000년 이후 계획된 재개발 주거단지 중 주변의 환경특성을 반영하여 담장이나 방음벽으로 구획되지 않고 주변 가로공간에 대응한 사례를 선정하여 가로공간 계획 요소에 따라 유형화함으로서 분석하였다.
선정된 사례지역은 총 7개 구역이다. 일반요소로써 사례별 수치적 개요 및 환경 특성과, 계획적 요소로써 토지이용계획·단지계획·건축계획으로 구분하고 세부 항목별 유형화하여 분석하였다.

먼저 계획의 전제이며 결과인 수치적 개요 및 환경특성에 관한 요소들을 분석하여 주거단지 가로대응공간 분석을 위한 기본 자료를 정리하였다. 첫째, 일반요소로써 수치적 개요를 분석한 결과 여전히 사업성에 따른 250% 내외의 높은 용적률을 보이고 있긴 하나, 27%의 급경사도를 보이는 두 개의 구릉지에서는 190, 200%의 용적률과 12층 최대층수로 비교적 낮은 용적률과 낮은 층으로 계획되었다. 이는 수치적으로 지형·지역적 특성이 반영된 단지계획이라 하겠다. 둘째, 녹지율에 있어서는 경사에 따른 데크를 이용하여 옥내 또는 지하주차의 규모가 확대되고 지상 30%를 전후로 계획함으로써 재개발 주거단지라 할지라도 이제 단지 내 외부공간은 충분히 녹화된 친환경 단지로 조성되고 있다고 하겠다.

단지계획과 건축계획의 밑바탕이 되는 토지이용계획에서의 가로변 계획을 살펴보면, 토지의 이용을 크게 자연적 요소와 인공적 요소로 구분 되었다. 첫째, 인공적 요소에 있어서는 도로의 신설 및 확폭으로 인근 도로의 체계를 정비하고 구릉지의 경우 단지변 보행전용도로를 줌으로써 기존 보행자 통과 동선에 대한 고려를 하고 있다. 둘째, 자연적 요소로써 계획되는 공원·녹지·공공공지에 있어서는 주거단지의 밀집지의 교차지점에 공원을 만들거나 장방향 보행가로를 따라 녹지 계획함에 따라 보행 녹도를 계획하고 있다. 또, 불정형 대지 형태에 따라 도로 등 토지이용계획에서 남겨진 자투리 땅에 휴게공간을 만들기도 하고 단지의 진입부에도 역시 휴게광장을 계획하여 주민들의 만남의 장소가 되도록 하고 있다.

가로변 단지 계획에 있어서는 출입구 및 통과경로 계획과 가로변 오픈스페이스의 계획, 도로-단지간 보행가로공간 구성 유형을 살펴 각 사례별 분석하였다. 첫째, 재개발 주거단지의 특성에 따라 기존 도시와의 연계 및 구역 내 존재했던 이동경로를 반영하여 출입구를 설치하는 것으로 주출입·부출입 개념의 단지출입이 아닌 4~6개소의 보행 진입로 계획하고 내부 보행로 연계하여 이동경로의 자유로운 선택이 가능하도록 이동경로를 재구축하고 있다. 둘째, 오픈스페이스를 계획함에 있어 도로-단지-오픈스페이스가 형태가 아닌, 진출입구의 소규모 휴게광장, 인근 상업지 혹은 역세권과의 결절점에 계획된 녹지 공간, 학교 앞 가로변의 어린이 놀이터 등 재개발 주거단지의 가로변을 공공 공간으로써 활용되도록 하고 있다. 셋째, 도로-단지간의 보행공간으로 가로형 녹도, 휴게 공간, 보행아케이드, 연도형 상가의 건축선 후퇴 등을 통해 담장과 도로 사이 보행로의 단순 패턴에서 벗어나 다양한 친환경·커뮤니티 보행 가로공간 계획을 하고 있다.

가로변 건축계획에 있어서는 가로변 주거동의 계획과 노선상가 계획으로 나누어 사례별로 유형화 하였다. 첫째, 반면 개별단위생활공간인 주거동의 가로변 대응에 있어서는 저층부의 커뮤니티 시설로의 활용과 일부 필로티로의 이동통로 계획을 제외하고는 배치에 문제만이 고려되었을 뿐 평면적 특이사항은 찾아보기 어렵다. 둘째, 생활가로를 계획함에 있어 기존 독립형 노선상가 방식 외에 진입로 및 휴게공간을 사이사이에 둔 분리형 독립배치와 연도형이 있었다. 연도형 상가는 재개발 지구의 특성상 대부분 급경사지를 활용하여 데크의 하부이자 기존 도시 상업지역에 근접한 저면 가로를 계획함에 있어 상행위, 주민 커뮤니티, 단지로의 수직적 출입 등 다양한 프로그램을 적용한 생활가로로 조성하고 있다.

본 연구는 서울시 재개발 주거단지 471개 중 7개의 사례를 대상으로 가로대응공간을 분석 연구하였다. 선정된 사례인 재개발 주거단지는 선행 연구문헌의 가로공간 연구의 대상인 수도권 택지개발지구나 해외사례와는 다른, 노후화된 주거 밀집지를 민간 주도 소규모 개별단위구역이라는 특수성 가진다. 따라서 서울시 재개발 주거단지 가로대응공간 계획의 변화와 그 한계를 밝히는 것만으로도 그 의의가 있다. 이를 통해 재개발 주거단지에서의 가로대응공간에 대한 중요성을 상기시키고, 동시에 향후 서울시를 비롯해 우리나라 도시 재개발 주거단지의 생활공간으로써 가로대응공간을 계획함에 있어 기초 자료로 활용되길 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 3
• 가. 연구의 배경 및 목적 3
• 나. 연구의 범위 및 대상 5
• 다. 선행 연구의 고찰 8
• 2. 우리나라 주거단지의 가로공간 계획의 전개과정 13
• 가. 주거단지의 등장 13
• 나. 노선상가 계획의 정착기 15
• 다. 경계로써 주거단지 가로의 고착화 18
• 라. 대규모 택지개발 주거단지의 생활가로 22
• 마. 생활가로 만들기의 보편적 전개와 공공가로를 위한 변화의 움직임 29
• 3. 서울시 재개발 주거단지의 특성과 사례의 선정 37
• 가. 서울시 재개발 주거단지의 특성 37
• 나. 기준에 따른 사례의 선정 44
• 다. 분석의 틀 46
• 4. 재개발 주거단지의 가로대응공간 분석 53
• 가. 사례별 개요 및 환경특성의 분석 53
• 나. 가로변 토지이용계획의 분석 58
• 다. 가로변 단지계획의 분석 64
• 라. 가로변 건축계획의 분석 73
• 5. 결 론 79
• 참 고 문 헌 83
• 부 록 87