도시재정비사업에서 상가권리금 결정요인에 관한 연구 = A Study on Determinants of the Premium of Commercial Building Lease under Urban Renovation

국문 초록 (Abstract)

도시재정비사업은 이해관계자간의 다양한 갈등 양상을 빚어낸다. 이러한 갈등 양상 중 세입자 보상대책은 서울시의 여러 곳에서 진행되었던 재개발사업이나 재건축사업 진행 시 심각한 사회적 문제로 대두된 민감한 과제이다.
특히 용산참사를 통하여 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하게 되는 상가임차인에 대한 실질적 보상이 선행되어야 한다는 공감대가 형성되었다. 상가권리금은 상가임차인의 생계문제와 직접적으로 연관된 민감한 문제이다. 따라서 상가권리금에 대한 실질적 보상대책을 모색하지 않는다면 향후의 도시재정비사업에서 상당한 사회적 비용을 지불하게 될 것이다.
우리나라에서 그동안 관행적으로 수수되던 상가권리금에 대한 실증적 연구는 관련자료 획득의 곤란으로 극히 제한되었다. 이는 상가권리금이 법·제도적으로 규율되지 않는 거래당사간의 비공식 금전거래이며, 상가권리금 수수에 따른 소득세원 노출 기피와 이해관계자들의 자기이익 옹호 등에 기인한다.
본 연구는 도시재정비사업에서 상가임차인의 권리금 보상을 전제로 할 때, 어떤 기준에 의해서 보상하는 것이 공익에 부합할 것인가에 대한 의문을 토대로 진행하였으며, 연구의 목적은 합리적인 도시재정비사업을 위하여 상가권리금에 대한 실증자료를 통해 상가권리금의 결정요인을 분석하고 정책적 함의를 도출하는데 있다.
상가권리금의 결정요인을 규명하기 위하여 정량적 분석이 가능하도록 설문을 설계하였다. 설문의 실효성을 높이기 위하여 현재 영업을 하고 있는 상가임차인, 부동산관계자를 대상으로 응답을 받았다. 대상 업종은 기존의 연구에서 상가권리금이 높게 형성되고 도시재정비사업 간 분쟁사례가 빈번하였던 음식점 및 주점업으로 한정하였다. 서울시 마포구와 강남구 2개소를 설문 지역으로 선정하였다. 상가권리금 결정요인 회귀분석을 위해 종속변수를 개별상가 권리금으로, 독립변수는 상가권리금의 장소·복합·시설·영업 특성을 반영한 18개 변수로 구성한다. 또한 설문조사를 통하여 도출하기 힘든 바닥권리금 실태 및 배제방안을 모색하기 위하여 표적집단면접(Focus group interview)을 병행 실시하였다.
상가권리금 결정요인 분석결과를 종합적으로 정리하면, 전 지역에서 분석된 ㎡당 상가권리금 결정요인에 영향을 미치는 변수는 입점층, 면적, 건물 총층수, 월매출액, 시설/인테리어비용, 영업기간, 주류 판매로 나타났다.
전 지역 및 개별 지역에서 공통적으로 ㎡당 상가권리금에 영향을 미치는 결정요인으로는 월매출액이 분석되었다. 이러한 분석결과는 상가권리금의 평가 시 월매출액을 산정 기준으로 활용할 수 있는 대표성을 부여한다. 즉 매출액의 증감은 장소·복합·시설·영업 등의 상가권리금의 총체적 요인을 반영한다는 점을 확인할 수 있다.
상가권리금 결정요인 분석의 함의로 제시한 손실보상 모형은 결정요인 분석결과에 따라 매출액을 근거로 하였으며, 명확한 매출액 근거가 있는 경우와 없는 경우로 구분하여 손실보상 모형을 제시하였다.
세무당국에 신고한 연간 매출액 자료 또는 해당업소가 기장한 재무제표가 3년 이상 누적되어 있는 경우 최근 3년간의 평균 매출액 근거로 상가권리금 평가한다.
상가가 영세하거나 영업지속기간이 3년 미만인 경우는 동일·유사지역의 동일·유사업종의 ㎡당 평균 상가권리금과 ㎡당 평균 월매출액을 근거하여 상가권리금 손실보상 모형을 적용한다.
상가권리금의 감가상각 모형은 손실보상 모형에 의해 산정된 금액을 임대차보호법에 의해 계약갱신권이 보장되는 5년을 기준으로 감가한다. 감가상각 비율은 영업기간과 시설/인테리어비용을 고려하여 연차별 증가한다. 5년간의 감가상각 후 잔여 상가권리금은 최초 형성된 금액의 30%정도로 제한하며, 이 잔여금액은 영업휴업 및 이전에 대한 보상금이다.
도시재정비사업 후 신축 상가건물의 바닥권리금을 배제하는 방안은 법률 개정과 조례 제정을 통한 방법으로 구분된다. 먼저 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」의 제3조에 정하고 있는 중개대상물 범위에 영업권양도계약이나 임차권양도계약의 중개행위를 적용대상으로 포함하며, 동시에 바닥권리금의 인정 범위를 구체화하는 것이다. 기존의 상가건물에서 이루어지는 바닥권리금은 실효적 사실로 묵인하지만, 신축 상가건물의 경우는 권리금의 형태가 아닌 임대료에 포함되도록 하는 방안이다. 두 번째, 조례를 통한 바닥권리금 배제 방안의 모색이다. 권리금은 창업하는 임차인에게 커다란 부담이므로, 권리금 경감을 지역경제 활성화 측면과 결합시키는 정책은 공익적 타당성이 있다. 따라서 '지역경제 활성화를 위한 조례'를 근거로 도시재정비사업 후 신축 상가건물의 바닥권리금 배제한다.
본 연구의 결과를 종합하면, 먼저 자료 획득의 곤란으로 연구가 미진하였던 상가권리금 결정요인에 대하여 매출액, 세입영업자의 동일업종 경험, 영업기간 등의 실증자료의 분석을 통하여 상가권리금 증감에 영향을 미치는 결정요인을 규명하였다. 또한 실무에서 주장하는 상가권리금 평가의 근거가 되는 매출액, 영업이익, 순수익의 타당성 검증 및 평가의 적정기간을 검증하였다. 두 번째, 실증적 상가권리금 결정요인 분석을 근거하여 '상가권리금 손실보상 모형'과 '상가권리금 감가상각 모형'을 제시하였다. 세 번째, 상가권리금을 규제하는 간접방식으로 도시재정비사업 후 신축 상가건물 바닥권리금 배제방안을 모색하였다.
이러한 연구는 상가임차인의 권리금 손실에 대한 합리적 보상을 유도하여, 보상을 둘러싼 갈등을 최소화하는데 기여할 것이다. 또한 도시재정비사업의 건전성 제고, 임차인의 창업비용 감소, 공평 징세 등에 부응할 것으로 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is common that urban renovation projects create a range of diverse conflicts among stakeholders. As one of such conflicts, the issue of compensation for tenants in urban redevelopment or reconstruction areas in Seoul has provoked a heated social debate.
Particularly, the tragic incident recently occurred in Yongsan area, which has resulted in six deaths in its anti-urban redevelopment protest, attracted public attention to the issue of the compensation for tenants under the urban renovation projects. The incident eventually created a public feeling that any urban renovation project should ensure the amount of compensation for tenants to be substantial enough to cover their potential business loss as well.
Premium on commercial building lease is a serious matter for commercial building tenants in Korea. Under these circumstances, future urban renovation projects will entail high social costs unless the government provides guidelines on compensation for the tenants who are forced to be relocated or evacuated under urban renovation projects.
The number of empirical studies on premium of commercial building lease in Korea has been limited because it is hard for researchers to obtain information on the premium. The reason being is that premium in lease contraction is based on informal agreement between contracting parties, which means the premium is not protected by laws. It is also because contracting parties themselves tend to cover their ‘informal contraction’ in avoidance of taxation, and because they try to protect their interests by concealing it.
Against these backdrops, the present study was embarked with the following question: Provided that premiums on commercial building lease are to be compensated under urban renovation projects, what kinds of standard should be established so as to be congruent with public interest? Through a case study analyzing empirical data, this research aims to identify determinants affecting the premium of commercial building lease and, in so doing, to draw policy implications for urban renovation projects.
The research includes a survey quantitative analysis on the determinants of premium on commercial building lease. To enhance the validity of the survey, the respondents were limited to the tenants of commercial building who are currently running restaurants or bars and to those involved in their real estates in one way or another. That is because premiums of lease in restaurant and bar businesses tend to be high, and many of the conflicts regarding urban renovation have been invoked also in these industries. The survey was conducted in Mapo and Gangnam areas. In the regression, premium of individual commercial buildings lease is set as dependant variable and eighteen of presumed determining factors including location, compositness, facility and business are set as independent variables. In addition to the survey, a focus group interview was conducted in order to obtain information on zone premium which is hard to be gathered through surveys.
To brief the regression result, it is proved that seven of the independent variables are valid; shop-located floor, size of shop, total number of floors of the building, monthly sales, costs invested for facilities/interior designs, period of business and liquors sales.
The ‘monthly sales’ variable in particular is proven to be valid regardless of regions. It means that monthly sales can be considered as the standard determinant in appraising premium on commercial building lease. In other words, monthly sales is in effect the overarching determinant that may comprehensively reflect other determinants such as location, compositeness, facility, sales and so on.
Accordingly, this study suggests loss compensation model, and it is based on sales profit, which is decided as the most powerful independent variable from the regression result. Loss compensation model can be applied in two ways that; one is for the estimation of when official sales evidence exists, and another is the estimation without it.
If more than three years of the evidence is preserved, the average of monthly sales in the recent three years is applied to the model. Meanwhile, if the size of business is not big enough to measure sales profit or the business period is less than 3 years, monthly sales average per square meter(㎡) of comparable business in neighbor area will apply.
Premium of lease will be depreciated for 5 years because the term for lease of the commercial real estates is guaranteed by the 'Lease Protection Act' for the first five years of the contract. The depreciation rate increases by year based on the period of business run at the real estate and the cost of facility/interior design. The maximum depreciation is limited: The remaining value of the premium after the five-year depreciation should be no less than 30% of the initial premium. The remaining value after the due depreciation for given years can be considered as the volume of compensation for the cessation and moving of the business.
There are two major means by which we can prevent the zone premium of commercial building newly built under urban renovation project. One is to add the mediation of business transfer contraction or of lease right transfer contraction to the range of mediation activities articulated by the Article 3 of the 'Law on Realtor's Duty and Real Estate Trade Registration', while, at the same time, specifying to what extent the zone premium will be officially recognized. In this way, it is possible to recognize existing zone premiums as they are, while zone premium on commercial building in post-urban renovation area is reflected in the rent rate, not as ‘zone premium’ itself.
Another way to prevent zone premium is to issue an ordinance. The zone premium usually poses a heavy burden on tenants, especially those that are starting just their business. In that respect, policies to promote local business by regulating the zone premium will be welcomed by the public as it will serve the public interests. Hence, the zone premium of the buildings newly built under urban renovation projects can be regulated by 'Local Economy Promotion Ordinance'.
In sum, this study identifies determinants affecting the rates for premium of commercial building, lease. Due to the lack of existing studies on this issue, the study conducted an analysis of empirical data including surveys on monthly profit, business experience of the owners in the industry, sales period, and the like. Furthermore, the study verifies what should be the reasonable period to exam in order to calculate sales period, sales profit and net benefit for the purpose of using them as indicators for the appraisal of premium on commercial building lease. Grounded on this empirical investigation, the study presents the Loss Compensation Model and the Depreciation Model as reasonable means to set the standards for premium on commercial building lease. Lastly, it suggests the prevention of zone premium on commercial building lease newly built under urban renovation as an indirect method of regulating zone premium.
It is expected that this study would contribute to the development of reasonable compensation guidelines for tenants forced to evacuate under urban renovation projects and to the minimization of conflicts around compensations. It will also promote the transparency and public aspect of urban renovation projects as well as cost-reduction of start-up businesses, equitable and just taxation and collection, and so on.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 과정 및 구성 3
• 제3절 연구의 방법 6
• 제2장 상가권리금의 이론적 고찰 8
• 제1절 상가권리금의 개념 8
• 1. 발생 배경 및 수수 실태 8
• 2. 상가권리금의 의의 및 발생유형 12
• 3. 상가권리금의 평가 20
• 제2절 상가권리금의 계약과 반환 30
• 1. 상가권리금의 계약 30
• 2. 상가권리금의 반환 35
• 3. 상가권리금의 반환 분쟁 46
• 제3절 도시재정비사업의 영업손실보상과 상가권리금 보상 55
• 1. 현행 영업손실보상 관련법 55
• 2. 상가권리금 보상의 검토 60
• 제4절 선행연구의 검토 및 연구의 분석틀 63
• 1. 선행연구의 검토 63
• 2. 연구의 분석틀 67
• 제3장 상가권리금의 결정요인 분석 71
• 제1절 결정요인 파악을 위한 분석모형 71
• 1. 조사 설계 71
• 2. 자료 수집 및 분석 방법 73
• 3. 조사 대상의 특성 76
• 제2절 변수 설명 89
• 1. 종속변수 89
• 2. 독립변수 90
• 3. 변수의 기초통계량 94
• 제3절 분석모형 및 변수 설정 96
• 1. 분석모형의 선택 97
• 2. 주요 변수간 상관관계 분석 99
• 3. 단계적 회귀분석 104
• 4. 분석변수의 선택 106
• 제4절 상가권리금의 결정요인 분석 결과 109
• 1. 전 지역 및 전 업종의 상가권리금 결정요인 분석 결과 109
• 2. 지역별 상가권리금 결정요인 분석 결과 113
• 3. 상가권리금 결정요인 분석 결과 종합 116
• 제4장 상가권리금의 결정요인 반영의 함의 119
• 제1절 상가권리금 손실보상 모형 120
• 1. 상가권리금 평가의 기준 120
• 2. 상가권리금 손실보상 모형 제시 123
• 3. 상가권리금 손실보상 모형 적용 124
• 제2절 상가권리금 감가상각 모형 125
• 1. 감가상각 당위성 125
• 2. 상가권리금 손실보상 모형 제시 126
• 제3절 도시재정비사업 후 신축 상가건물 바닥권리금 배제 128
• 1. 부동산중개 관련법과 신축 상가건물 바닥권리금 128
• 2. 도시재정비사업 후 신축 상가건물 바닥권리금 배제 방안 129
• 3. 도시재정비사업 후 신축 상가건물 바닥권리금 배제의 시사점 133
• 제5장 결론 134
• 제1절 연구결과의 종합 및 시사점 134
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 137
• 참고문헌 141
• 부록 1. 설문지 146
• 부록 2. 표적집단면접(Focus group interview) 149
• ABSTRACT 151
• 감사의 글 156