도시재생사업에서 부동산간접투자기구의 활용방안에 관한 연구 = Applications of indirect real estate investment vehicle in the urban regeneration projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban regeneration projects are conducted as a comprehensive maintenance system that combines economical, social, cultural and environmental aspects, unlike uniform and destructive method in the past. As urban regeneration projects often lead to large-scale mixed use development that is carried out over a long period of time, it is important to secure a stable financial resource.
This study stems from the question of whether there is sufficient source of funding for domestic urban regeneration projects. The financial resources for urban regeneration projects can be categorized into public funding and private funding. Public funding entails various limitation due to the uncertainty of size and budget. Therefore, the participation of private funding is necessary in order for urban regeneration projects to be successfully carried out. Nevertheless, the participation of private funding in urban regeneration projects is not active. The purpose of this study is to analyze the reasons behind sluggish participation of private funding in urban regeneration projects and suggest indirect real estate investment vehicle as a new means of raising private funding.
Indirect real estate investment vehicle is an investment vehicle that utilizes various types of private funding in order to conduct long-term investment through development, acquisition and leasing real estates. It has the advantage that investment assets are managed in fair and transparent manner, and that it can be utilized in government’s real estate policies. Given these advantages, indirect real estate investment vehicle is sought to be utilized in urban regeneration projects and this study is looks at specific ways to do so.
Case study and Focus Group Interview (FGI) were used for the purpose of this study. FGI were conducted to 2 groups of experts: financial experts in the field of indirect real estate investment vehicle and academia/experts in urban regeneration project agencies. Due to the lack of quantitative data in the field of financing urban regeneration project, Quantitative analysis is difficult. Therefore in-depth discussions and interview with experts has been used as research method.
Case studies and FGI analysis show that indirect real estate investment vehicle can be utilized in urban regeneration projects in following ways. First, as a method for directly financing an urban regeneration project, real estate funds can be used to provide project financing and mezzanine loans. Second, as a method for indirectly financing an urban regeneration project, a pre-purchase of to-be-developed building or post-completion sale of building can be used. Third, REITs can directly participate as developer of urban regeneration project. Instead of direct acquisition of development site, contributing development site by way of contribution-in-kind or leasing the development site are more practical approach. Fourth, urban regeneration project can by conducted on government owned sites. This method can maintain the public characteristic of the development site, and at the same time, this can enhance the profitability of project due to reduced the initial cost of acquiring development site and shorten the project timeline.
This study has presented tangible and practical ways to utilize the characteristics and advantages of indirect real estate investment vehicles in urban regeneration projects. It is hoped that the participation of private funding in urban generation project can be expanded by utilizing the methods suggested in this study.

Key Words : Urban regeneration project, Indirect real estate investment vehicle, REITs, Real estate fund, Contribution-in-kind, Focus group interview

국문 초록 (Abstract)

도시재생사업은 과거 일률적이고 물리적인 철거방식의 도시정비가 아니라 경제적·사회적·문화적·환경적 측면까지 결합한 종합적 정비방식으로 이루어진다. 따라서 도시재생사업은 대규모 복합용도개발로 이루어지고 사업이 장기간에 걸쳐 진행되기 때문에 사업에 필요한 안정적 재원을 확보하는 것이 중요하다.
본 연구는 현재의 국내 도시재생사업에 대한 재원조달이 충분한 가에 대한 의문점에서 출발하였다. 도시재생사업에 필요한 재원조달 방법은 공공재원과 민간재원이 있다. 공공재원은 규모나 예산확정의 불확실성 때문에 많은 한계가 있다. 따라서 도시재생사업이 성공적으로 진행되기 위해서는 민간재원의 참여가 필요하다. 그럼에도 불구하고 현재 도시재생사업에 민간재원의 참여는 활성화되어 있지 않다. 이에 본 연구는 도시재생사업에 대하여 민간재원의 참여가 부진한 이유가 무엇인지를 분석하고 새로운 민간재원의 조달방안으로 부동산간접투자기구를 활용방안을 모색하는 데 목적이 있다.
부동산간접투자기구는 다양한 종류의 민간 투자자금을 활용하여 부동산을 개발·매입·임대하는 등의 방법으로 장기적 투자·운용을 하는 투자기구이다. 투자자산을 공정하고 투명하게 관리하고 있으며 정부의 부동산정책 수단으로 폭넓게 활용되는 장점이 있다. 이러한 장점이 도시재생사업에 충분히 활용될 가능성이 있다고 판단하여 그 구체적인 활용방안을 모색하기로 한다.
본 연구의 목적을 위해 사례분석과 표적 집단면접(FGI, Focus Group Interview)을 사용하였다. 도시재생사업의 재원조달과 관련된 계량적 자료가 충분하지 않아 정량적 분석이 쉽지 않다. 따라서 전문가들을 상대로 심층적인 토론을 통하여 새로운 대안을 발견하는 FGI를 연구방법으로 활용하였다. FGI는 부동산간접투자기구와 관련한 금융전문가 및 학계·도시재생 용역 수행기관 소속 전문가 등 2개의 그룹에 대하여 실시하였다.
사례분석과 FGI분석결과 도시재생사업에 부동산간접투자기구를 활용할 수 있는 방안은 다음과 같다. 첫째, 도시재생사업에 대한 직접적 재원조달의 방법으로 도시재생사업을 시행하는 시행주체에 대하여 부동산펀드를 통한 프로젝트파이낸싱과 메자닌파이낸싱의 방법이 있다. 둘째, 도시재생사업에 대한 간접적 재원조달 방법으로 도시재생사업으로 건설되는 건축물을 미리 매입하는 선매입방식과 건축물의 완공 후 자산을 매입하는 방식으로 자금을 지원하는 방법이 있다. 셋째, 리츠가 도시재생사업의 시행주체로 직접 참여하여 도시재생사업을 진행하는 방안이 있다. 사업부지를 직접 매입하는 방식보다 토지의 현물출자 또는 토지임대방식의 사업진행이 더 실현가능성이 크다고 할 수 있다. 넷째, 국공유지를 활용하여 도시재생사업을 직접 시행하는 방안이 있다. 이 방안은 국공유지의 공공성을 살리고 초기 토지매입에 소요되는 비용의 감소를 통한 사업성 제고 및 공공의 사업 참여에 따른 사업기간 단축 등을 기대할 수 있다.
본 연구는 부동산간접투자기구가 갖고 있는 특징과 장점을 활용해서 도시재생사업에 활용할 수 있는 구체적이고 실용적인 방안을 제시했다는 점에서 의미를 찾을 수 있다. 본 연구에서 제안된 활용방안이 실제 적용되어 도시재생사업의 활성화에 다양한 민간재원의 참여가 확대되기를 기대한다.
주요어 : 도시재생사업, 부동산간접투자기구, 리츠, 부동산펀드, 현물출자, 표적 집단면접

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 6
• 3. 연구의 구성과 흐름 6
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 9
• 제 1 절 도시재생의 개요 9
• 1. 도시재생의 개념 및 특징 9
• 2. 도시재생관련 제도의 변화 19
• 3. 도시재생사업의 재원조달 23
• 제 2 절 부동산간접투자 고찰 24
• 1. 부동산간접투자의 개요 24
• 2. 리츠와 부동산펀드의 개요 30
• 3. 리츠와 부동산펀드의 장점 44
• 제 3 절 선행연구 검토와 분석틀 46
• 1. 선행연구 검토와 연구의 차별성 46
• 2. 연구의 분석 틀 52
• 제 3 장 도시재생사업의 재원조달 현황 56
• 제 1 절 국내 도시재생사업의 재원조달 현황 56
• 1. 공공의 재원조달 현황 56
• 2. 민간의 재원조달 현황 69
• 제 2 절 해외 도시재생사업의 재원조달 현황 78
• 1. 일본의 도시재생과 재원조달 현황 78
• 2. 미국의 도시재생 재원조달 현황 87
• 3. 영국의 도시재생 재원조달 현황 97
• 4. 해외 도시재생사업 재원조달의 종합 시사점 105
• 제 4 장 도시재생사업에서 부동산간접투자기구 활용 사례분석 107
• 제 1 절 도시재생사업에 대한 대출 108
• 1. 돈의문 3구역 대출형 부동산펀드 108
• 2. 일본 아키하바라 UDX빌딩 도시재생펀드 111
• 제 2 절 도시재생사업에서 발생하는 건축물의 매입 116
• 1. 동자 8구역 임대주택리츠 116
• 제 3 절 도시재생사업의 직접 시행 121
• 1. 천안 동남구청사 복합개발사업 도시재생리츠 121
• 2. 미국 Santana Row 재생 리츠 127
• 제 4 절 사례분석의 종합 시사점 131
• 1. 사례분석 종합 131
• 2. 종합 시사점 133
• 제 5 장 FGI분석을 통한 도시재생사업에서 부동산간접투자기구 활용방안 135
• 제 1 절 FGI 분석내용 135
• 1. FGI 참여자 구성 135
• 2. FGI 분석내용 137
• 제 2 절 도시재생사업에서 부동산간접투자기구 활용 가능성 139
• 1. 도시재생사업에 대한 민간투자의 한계점 139
• 2. 부동산간접투자기구의 도시재생사업 참여 가능성 검토 144
• 제 3 절 도시재생사업에서 부동산간접투자기구 활용방안 151
• 1. 도시재생사업에 대한 자금지원 방안 151
• 2. 도시재생사업 시행주체로 참여 방안 161
• 3. 국공유지 활용을 통한 사업시행 방안 168
• 제 4 절 FGI 분석결과 종합 176
• 제 6 장 결론 181
• 제 1 절 연구결과의 요약 181
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 184
• 참 고 문 헌 187
• ABSTRACT 197

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74. “도시재생사업에서 메자닌파이낸싱 활용방안에 관한 연구 ; 일본사레를 중심으로”, 이삼수, 최종석, 대한건축학회연합논문집, 제17권 4호 (통권68호), 대한건축학회, pp.41∼52, , 2015

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83. “문화공간 조성을 활용한 선진 도시재생 성공사례 비교 연구 : 밴쿠버 그랜빌아일랜드와 베를린 쿨트어브로이어 사례를 중심으 로.”, 오동훈, 한국도시행정학회, 도시행정학보, 제23집 제1호, 한국도시행정학회, pp.175∼197, , 2010

84. “TIF와 BID를 활용한 도시재생사업의 자금조달 및 관리 운영방안 연구 : 밀워키시의 리버워크 재생사업을 사례로, 도시행정학 보, 제26집 제1호, 이삼수, 이재수, 한국도시행정학회, pp.117∼141, , 2013