복합자산펀드 포트폴리오의 수익률 및 위험도에 관한 연구 : 오피스와 금융자산의 혼합을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After Asian financial crisis, investment method in the domestic real estate market has altered from ‘direct investment’ to ‘indirect investment’ which had significant influence in the office market. However, indirect investment in the domestic real estate market in terms of size is still unsatisfactory owing to the traditional desire owning real estate itself, low level of liquidity and absence of standard investment index in the office market.Based on the recognition of such matters, the paper attempts to set up objective investment index and establish commonly utilized investment system through office profitabilities which is classified by its ratings. Also, the research suggests new type of investment through empirical analysis by combining office assets with financial assets such as stocks and fixed-income securities.The purpose of this research can be categorized into three. First, to overcome low liquidity in real estate investment and maximize risk diversification effect by combining financial assets such as stocks and fixed-income securities with office assets. Second, to evaluate ratings practically by performing specialist research based on the 'buildings classification' which is a research result of Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs in 2003. Finally, to suggest political implications and further research tasks for vitalizing indirect real estate market by finding ideas of employing office rating systems which is linked with investment profitability and effective multi-asset fund portfolio composition plan.In order to fulfill research aims, profitability and risk of portfolios were analysed based on the data of contained assets in the multi-asset fund. Moreover,credibility of office ratings system was verified by conducting specialist's survey analysis. Portfolios are composed into two groups; by location and size, by classification of office rating system. Based on the two groups portfolios are composed by combining office assets with fixed-income securities and by combining office assets with stock and fixed-income securities. Efficient frontier curve is analysed upon above portfolios. Also, Sharpe Ratio analysis is carried out to distinguish reasonableness of profitability and risk diversification in composing portfolio.The results show that portfolio performed most effectively when fixed-income security is combined with office asset. Low level of risk and high liquidity of fixed-income security strengthened middle level of risk and low liquidity of office asset. Diversification effect was low than expected level when stock was combined as it shows high daily volatility and profitability is underestimated when diverted into yearly data. In other words, there was no portfolio effect when stock is mixed with portfolio of office assets with fixed-income securities as the profitability was offset when diverted into yearly average.In conclusion, firstly, in the office asset case lack of representative index which is linked with profitability affected as a limitation of real estate fund market in terms of its size. Secondly, empirical analysis shows that combining office asset with fixed-income securities was actually effective. Moreover, it shows that composition of "office assets with government bond" showed the most effective result. Risk diversification was observed in the case of office assets and improvements of profitability was observed in the case of fixed-income securities in terms of portfolio effect. Finally, office ratings system of Ministry of Land Transport and Maritime Affairs showed high credibility which meant that there was not much difference between office ratings system of the private sector. However, market participants should further research toimprove office rating system which can be linked with profitabilities.The paper discusses the following implications. Firstly, institutions with public trust should construct representative index and integrate system of ratings and profitability or establish linkage system for vitalizations of office market. This should lead to setting up objective investment index and establishing commonly utilized investment system. Secondly, office investment information should be opened to public under government's legal support in order to expand public investment. Limited office investment information restricts investors and leads to shrinking public investment. Finally, investment size among assets should be balanced through vitalizations of multi-asset fund in order to diversify market risk. Also, investment pattern should be improved which is now too much concentrated to security-based fund to recover proper function of the market.Lastly, I hope this study can be a motive for vitalizing currently depressed real estate fund market. Also, I hope this paper can be used as a research index in the future in developing multi-asset fund of financial asset and real estate.

국문 초록 (Abstract)

외환위기 이후 국내 부동산 시장의 투자 방식은 직접투자 방식에서 간접투자 방식으로 변화되었고, 이는 오피스시장에도 적지 않은 영향을 주었다. 그러나 부동산에 대한 전통적인 소유욕구와 환금성 부족, 오피스시장에 있어서의 대표성을 가진 투자지표의 부재 등으로 인해 국내 부동산 간접투자시장 규모는 만족할 만한 수준에 여전히 미치지 못하고 있는 실정이다.
본 연구는 이러한 문제인식에서 출발하여 수익률이 연동된 오피스등급을 통해 객관화된 투자지표 설정 및 범용화된 투자체계를 구축하고자 하였고, 실물자산인 오피스와 금융자산인 주식, 채권이 혼합된 이종자산간 복합자산펀드를 실증분석을 통해 새로운 투자형태로 제시하고자 하였다.
본 연구의 목적은 세 가지로 구성된다. 첫째, 금융자산인 주식, 채권과 실물자산인 오피스와의 혼합을 통해 복합자산펀드를 구성하여 부동산투자에 있어서의 제약요인인 환금성 부족을 극복하고 위험분산효과를 극대화하고자 하였다. 둘째, 2003년 건설교통부에서 발표한 오피스등급제도 연구결과를 기반으로 전문가조사를 수행하여 오피스시장에서의 실질적인 등급평가를 시도하고자 하였다. 마지막으로, 투자수익률 연동을 통한 오피스등급제도의 활용방안과 효율적인 복합자산펀드 포트폴리오 구성방안을 도출하여 부동산 간접투자시장의 활성화를 위한 정책적 시사점 및 향후 연구 과제를 제시하고자 하였다.
연구목적 달성을 위해 복합자산펀드에 편입되는 각 자산의 수익률 자료를 기반으로 포트폴리오를 구성하여 기대수익률과 위험을 분석하였고, 오피스등급제도와 관련해서는 전문가설문 결과분석을 통해 오피스등급제도의 신뢰성을 검증하였다. 포트폴리오 구성방법에 있어서는 권역과 규모로 분류된 오피스와 등급으로 분류된 오피스의 두 가지 기준을 바탕으로 오피스와 채권의 두 자산 혼합과 오피스와 주식, 채권의 세 자산 혼합 형태로 각각 포트폴리오를 구성하였고, 이를 통해 효율적 프론티어 곡선을 도출하였다. 또한 포트폴리오 구성을 통한 자산의 수익률과 위험 분산의 적정성을 판별하기 위해 Sharpe Ratio 분석을 수행하였다.
분석결과, 오피스를 기반으로 한 복합자산 포트폴리오의 구성은 채권과의 혼합에서 가장 효율적인 것으로 나타났으며, 이러한 결과를 통해 채권의 낮은 위험과 높은 환금성이 오피스의 중위험과 낮은 환금성을 보완해주기 때문이라는 것을 알 수 있었다. 다만 주식의 경우는 일변화량에 대한 격차가 크고, 수익률이 연평균으로 환산되면서 위험대비 수익률이 과소 측정되어 위험에 대한 분산효과가 기대치보다 낮게 나타났다. 즉 오피스와 채권의 포트폴리오에 주식을 추가 혼합할 경우 연평균 환산 주가지수 적용으로 인한 수익률 상쇄가 발생되어 포트폴리오 효과가 거의 없는 것으로 나타났다.
이상의 분석결과를 통하여 본 논문은 다음과 같은 결론을 도출하였다. 첫째, 오피스의 경우 수익률이 연동된 대표 지표의 부재가 부동산펀드시장 규모 확대의 제약요소로 작용한다는 것을 알 수 있었다. 둘째, 실증분석결과 오피스와 채권의 포트폴리오 구성은 실질적으로 효과가 있는 것으로 판명되었으며, 특히 오피스와 국고채권의 혼합이 가장 효율적인 것으로 나타났다. 포트폴리오 효과는 오피스의 경우 위험분산 측면에서 채권의 경우에는 수익률 개선 측면에서 찾아 볼 수 있었다. 셋째, 오피스등급제도 분석과 관련해서는 건설교통부 편저(2003)자료에서 제시한 등급평가 기준이 신뢰도가 높은 것으로 판명되었는데, 이는 현재 민간기업에서 자체적으로 활용하고 있는 평가기준과 비교해 볼 때 차이가 크지 않았음을 의미한다. 다만 수익률이 연동되지 않은 오피스등급의 개선은 시장참여자들이 풀어야 할 미완의 과제이다.
본 논문은 다음과 같은 시사점을 논하고자 한다. 첫째, 오피스시장의 활성화를 위해 공신력 있는 기관의 오피스등급 평가제도 정착 및 등급과 수익률 평가에 대한 이원화된 체계를 일원화하거나 동적으로 연동시키는 개선이 필요하고, 이를 통해 객관적 투자지표 설정 및 범용화된 투자체계 도입이 이루어져야 한다. 둘째, 정부의 제도적 지원을 바탕으로 한 오피스정보의 공개 및 구득을 통해 일반적인 대중투자를 확대해 나가야 한다. 오피스정보에 대한 구득과정에서의 제약은 투자자들의 투자 위축 및 제한요소로 작용하기 때문이다. 셋째, 복합자산펀드의 활성화를 통해 자산간 투자규모의 형평성을 제고하여 시장위험을 분산시키고, 증권형펀드로의 편중된 투자패턴을 개선하여 시장의 순기능을 회복시켜야 한다.
끝으로 본 연구가 침체되어 있는 부동산펀드시장의 활성화를 위한 단초로 제공되고, 향후 금융자산과 실물자산인 부동산이 혼합된 이종자산간 복합자산펀드 개발을 위한 연구 지표로 활용되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서 론 1
• 제 1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제 2장 부동산투자 및 복합자산펀드에 관한 이론적 고찰 8
• 제1절 부동산투자에 관한 이론 고찰 8
• 1. 부동산투자의 개념 8
• 2. 부동산투자의 유형 9
• 3. 부동산투자의 의사결정요인 12
• 제2절 복합자산펀드에 관한 이론 고찰 15
• 1. 복합자산펀드의 정의 15
• 2. 복합자산펀드의 편입 자산별 등급관련 이론 16
• 3. 포트폴리오 이론 32
• 제 3절 선행연구 검토 37
• 1. 오피스 지표에 관한 선행연구 37
• 2. 부동산포트폴리오에 관한 선행연구 39
• 3. 선행연구와의 차별성 41
• 제 3장 복합자산펀드의 편입자산별 현황 43
• 제 1절 증권형펀드 현황 43
• 1. 증권형펀드의 규모 43
• 2. 증권형펀드의 수익률 49
• 제2절 부동산펀드 및 오피스시장 현황 56
• 1. 부동산펀드 규모 현황 56
• 2. 오피스시장 현황 63
• 제 3절 오피스등급 평가 현황 84
• 1. 국내의 오피스빌딩 등급평가 현황 84
• 2. 해외의 오피스빌딩 등급평가 현황 88
• 제 4절 복합자산펀드 현황 종합 93
• 제 4장 복합자산펀드 포트폴리오 수익률 및 위험도 분석 95
• 제 1절 분석의 틀 95
• 1. 분석의 대상 95
• 2. 분석방법 96
• 3. 모형의 선정 98
• 제 2절 복합자산펀드 포트폴리오 실증분석 102
• 1. 편입자산별 수익률과 위험도 102
• 2. 오피스 권역규모별 분류를 적용한 실증분석 106
• 3. 오피스등급별 분류를 적용한 실증분석 118
• 제 3절 분석결과 종합 133
• 1. 오피스 권역규모별 분류를 적용한 실증분석 결과 133
• 2. 오피스등급별 분류를 적용한 실증분석 결과 137
• 3. 소결 141
• 제 5장 결 론 144
• 제1절 연구요약 144
• 제2절 시사점 및 향후 연구방향 147
• 참고문헌 149
• 부 록 154
• Abstract 161